1. 이건 꼭 알아야 한다

• [? 질문] 앞으로 재개발·재건축 투자에서 “어디가 돈이 되고, 어디가 시간만 잡아먹고 박살(난항) 나느냐”를 어떻게 가려낼 것인가? 그리고 얼마나 오래 걸리는가?
• [= 답] 가장 단순하고도 강력한 기준은 ‘인근 신축 시세’와 ‘현실적인 분담금(=공사비·일반분양수입 가정의 현실성)’으로 사업성을 판별하는 것이며, 초기 단계(조합설립/안전진단/신통·모아타운 신청 단계)는 최소 15~20년까지도 묶일 수 있어 개인 라이프사이클을 고려해야 한다는 것이다.[^1]@[01:02]~[01:15] [^2]@[02:25]~[02:43] [^3]@[22:05]~[22:46]

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2. 큰 그림

이 콘텐츠는 부동산 정비사업(재개발·재건축) 투자에서 흔히 발생하는 착시(“사업성 좋다/분담금 적다/일반분양 잘 된다” 같은 홍보성 주장)를 경계하고, 현실적으로 돈이 되는 구역을 가르는 방법과 정치·정책 변수로 인해 ‘진행 속도’가 얼마나 흔들릴 수 있는지를 설명한다.[^4]@[01:21]~[01:42] [^5]@[10:47]~[15:16]

핵심 메시지 3개

1. 정비사업은 “인가 났으니 곧 된다”가 아니며, 사업시행인가가 나도 입주까지 기본 8년이고 초기면 15~20년도 본다.[^6]@[00:16]~[00:33] [^3]@[22:05]~[22:19]
2. 사업성 판단은 복잡한 용적률·대지지분 이전에, ‘매매가 + 현실적 분담금 = 총매가’가 인근 신축 시세를 이기는지로 1차 결론이 난다.[^7]@[04:30]~[05:38]
3. 신통·모아타운 등 “초기 트랙”은 사업성 미달(법정요건 미충족)로 다른 제도로 ‘후퇴’한 경우가 많고, 게다가 서울시장 등 지방선거/정권 변화가 인허가와 속도에 직접 리스크가 될 수 있어 보수적으로 접근해야 한다.[^8]@[09:47]~[10:24] [^9]@[10:47]~[14:56]

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3. 하나씩 살펴보기

3.1 “사업시행인가 나도 입주까지 8년, 초기면 15~20년” — 시간 감각부터 바로잡기

대화는 “사업시행인가가 났는데도 비싼 곳만 있는 것 아니냐”는 문제의식에서 시작한다. 진행자는 인가 단계까지 간 곳은 이미 가격이 많이 올랐을 것이라는 통념을 깔고 묻는다.[^10]@[00:00]~[00:12]

김제경 소장은 곧바로 정비사업은 단계별로 시간이 길게 누적된다는 프레임을 강하게 깐다.

• 어떤 구역은 2026년에 관리처분총회를 목표로 하는데도(예: 상계뉴타운 상계2구역 언급), 그럼에도 투자금이 아직 2억 수준으로 접근 가능하다고 말하며 “인가=무조건 초고가”라는 인식을 깨려 한다.[^11]@[00:00]~[00:12]
• 동시에, 시간의 본질을 강조한다.
  • 사업시행인가가 나도 입주까지 기본 8년이라고 못 박는다.[^6]@[00:16]~[00:20]
  • 그런데 “지금 이제 조합설립 하려고 한다 / 안전진단 들어간다 / 정비구역 지정도 아니고 신청을 위해 신통기획·모아타운 추진” 같은 초기 상태라면, 최소 15~20년을 ‘모셔야’ 한다고 표현한다.[^1]@[00:20]~[00:33]
• 여기서 “라이프 사이클을 고려해 투자해야 한다”는 결론을 전제처럼 덧붙인다. 즉, 정비사업 투자는 단순 수익률 계산 이전에 내 인생의 시간표와 맞는지가 먼저라는 논리다.[^1]@[00:33]~[00:39]

이후 후반부에서 그는 시간을 더 구체적으로 쪼개 설명한다. 관리처분이 올해 하반기 난다고 가정해도:

• 해당 연도는 각종 절차로 소요,
• 이주·철거 기간 2년,
• 공사기간 3년(요즘은 4년 잡아야 한다는 말도 있음),
• 그러면 “어영부영하는 사이 입주까지 6~7년”이 될 수 있다고 한다.[^12]@[21:41]~[22:05]
  하지만 이 계산은 이미 관리처분 단계에 진입하는 ‘상대적으로 뒤쪽’ 케이스이며, 조합설립/안전진단/신통기획 신청 수준의 초기면 다시 15~20년으로 점프한다는 대비를 준다.[^3]@[22:05]~[22:19]

마지막으로 시간과 라이프사이클 연결을 생활 조언으로 확장한다.

• “자녀에게 사 주는 건 괜찮다”는 단서를 달되, 조건을 건다: 자녀가 미취학/학생이고 결혼까지 멀면 가능.[^13]@[22:23]~[22:35]
• 반대로 자녀가 대학생만 돼도 ‘예정지(초기)’를 사 주면 안 된다고 강하게 말한다. 왜냐하면 조합설립인가가 났어도 최소 10년이고, 예정지는 입주일을 알 수 없기 때문이라고 한다.[^14]@[22:35]~[22:46]

요약이 아니라 원문 논리대로 정리하면, 그의 시간론은 이렇게 구성된다:

1. 인가가 “끝”이 아니라 “중간”일 수 있다(사업시행인가 후에도 8년).
2. 초기 구역은 제도 신청→지정→인가 등 전 단계가 남아 있어 15~20년.
3. 따라서 투자 판단은 기대수익보다 먼저 “내가 그 시간을 버틸 수 있나”로 걸러야 한다.

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3.2 돈 되는 구역을 고르는 “가장 심플한 기준”: 인근 신축 시세 + 현실 분담금

진행자가 “재개발·재건축 옥석가리기 중요하다. 돈 되는 구역 판단 기준 3가지?”라고 묻자, 소장은 “입지/사업성 체크” 같은 교과서적 답을 언급하되, 가장 단순한 방법을 제시한다:

“인근 신축 아파트 시세만 고려해도 된다.”[^15]@[01:02]~[01:15]

그가 이 말을 “심플하지만 충분히 강력한 기준”으로 제시하는 이유는, 조합 내부/외부에서 사업성을 포장하는 ‘말’이 너무 많고, 숫자 가정이 흔히 왜곡되기 때문이라는 문제의식 때문이다.[^4]@[01:21]~[01:35]

3.2.1 “비례율 높아요/분담금 적어요”의 함정: 공사비라는 말장난

그는 조합이 사업성을 설명할 때 흔히 동원하는 레토릭(“사업성 좋아요, 비례율 높아요”)이 상황에 따라 ‘말로는’ 얼마든지 만들어질 수 있다고 경고한다.[^4]@[01:31]~[01:42]

대표적인 조작 지점이 공사비라고 특정한다.[^16]@[01:42]~[02:07]

• 공사비를 낮게 잡으면, 계산상 분담금이 적게 보인다.
• 누군가 외부에서 “분담금 7억 나온다더라”라고 말해도, 조합은 “우리는 4~5억이면 된다”라고 반박할 수 있다.
• 하지만 그때 “공사비를 평당 얼마로 잡았냐”를 물으면, 너무 낮게 잡아 답변이 곤란할 것이라고 한다.[^16]@[01:42]~[02:11]

그는 구체 숫자로 ‘현실 공사비 레벨’을 제시한다.

• 어떤 곳은 예상 공사비를 평당 600~700으로 잡아놓는 식이라고 말한다.[^17]@[02:07]~[02:18]
• 그러나 현재 시공사들이 수주하는 현장은 **800도 없고, “다 900부터 출발”**이라고 주장한다.[^2]@[02:25]~[02:37]
• 그래서 공사비를 현실적으로 900으로 잡고도 분담금 5억이라고 하면 “오, 그건 현실적인 곳”이라고 평가할 수 있다고 한다.[^2]@[02:37]~[02:43]
• 반대로 현실 공사비를 반영하면 분담금이 “빵빵 뜰 것(크게 늘 것)”이라고 말한다.[^2]@[02:43]~[02:43]

즉, 그의 체크 로직은 “분담금이 얼마냐” 자체보다 그 분담금이 어떤 공사비 가정 위에 서 있냐를 따져 ‘말장난’ 가능성을 제거하는 방식이다.

3.2.2 또 하나의 과대평가 지점: 일반분양 수입(분양가)과 규제 리스크

그는 분담금이 낮게 보이는 또 다른 원인으로 일반분양 수입의 과대평가를 든다.[^18]@[02:43]~[02:56]

여기서 핵심 변수로 “앞으로 예상되는 규제”를 제시하는데, 바로 분양가상한제 확대 가능성이다.[^19]@[03:06]~[03:19]

• 현재 분양가상한제 지역이 **강남3구 + 용산구, ‘딱 4개 지역’**이라고 말한다.[^19]@[03:10]~[03:15]
• 그런데 이것이 서울 전역, 경기도 권역으로 확대될 수 있다는 얘기가 있고, 확대되면 분양수입 통제가 들어간다.[^19]@[03:15]~[03:26]
• 그럼에도 조합이 “우린 20억에 분양, 30억에 분양” 같은 플랜을 말로는 세울 수 있지만, 그렇게 분양이 안 되면 공사비 구멍을 누가 메우나? → 조합원이 메운다고 직설한다.[^20]@[03:26]~[03:40]

결론은 “현재 진행 중인 정비사업지들의 분담금이 지금 얼마 선에서 나오고 있는지 ‘현실적으로’ 보라”는 것이다.[^21]@[03:40]~[03:47]

3.2.3 현실 분담금의 ‘트렌드’: 5억이 미니멈, 6~8억 증가, 10억 사례 등장

그는 최근 흐름을 다음처럼 제시한다.

• 분담금 5억은 미니멈(최소치)[^22]@[04:00]~[04:07]
• 진행하다 보면 6~7억, 7~8억 나오는 곳이 늘고 있다.[^22]@[04:07]~[04:12]
• 10억은 아직 일반적이진 않지만, “벌써부터 10억이 나오는 것들도 등장”했다고 말한다.[^23]@[04:12]~[04:18]

이 숫자 제시는 이후 그가 제안하는 “초간단 사업성 판별법”의 전제가 된다.

3.2.4 초간단 사업성 판별식: “매매가 + 분담금 = 총매가”를 신축 시세와 비교

그는 사람들이 “분담금 높네, 어떻게 되니?”라고 막연히 반응하는 것을, 계산 한 번으로 정리하라고 한다.[^24]@[04:24]~[04:35]

• 총매가 = 현재 매매금액 + 분담금[^7]@[04:35]~[04:44]
• 예시를 든다.
  • 구축 아파트 가격이 15억, 분담금이(사업성 좋으면 모르지만 대부분 구축은 사업성 없다고 전제하며) 10억이라고 치면 총매가가 25억이 된다.[^25]@[04:44]~[04:57]
  • 주변(인근 신축) 시세가 **40~50억(강남 같은 곳)**이면 분담금 10억 내도 “할 만”해진다.[^26]@[05:02]~[05:08]
  • 주변 시세가 30억이면 “개고생 대비 수익이 크진 않아도 수익은 있다, 가자”가 될 수도 있다.[^27]@[05:08]~[05:18]
  • 하지만 주변 시세가 20억이면 “배보다 배꼽이 더 커, 안 해”가 나온다.[^28]@[05:18]~[05:29]

그는 이게 “현실”이라며, 사업성 유무는 신축 시세만 봐도 답이 나온다고 다시 한 번 강조한다.[^29]@[05:32]~[05:44]

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3.3 (난이도 높은 요소의 ‘가이드’): 80년대 단지 vs 90년대 단지 vs 2000년대 단지

소장은 본격적인 사업성 분석에는 용적률·대지지분 같은 요소가 들어가지만, 일반 투자자가 모두 알긴 어렵다고 인정하면서도 “가이드” 형태로 연식별 난이도를 제시한다.[^30]@[05:44]~[05:53]

3.3.1 80년대 단지: 사업성 있는 곳/없는 곳이 갈리며, ‘비싼 이유가 있다’

그는 80년대 조성 단지 예시로 **목동신시가지, 상계주공, 중계주공(하계·창동주공 등 다수)**를 언급한다.[^31]@[06:05]~[06:12]

• 목동은 대지지분이 높고, 그래서 비싸다고 말한다.[^32]@[06:12]~[06:18]
• “싸고 좋은 거 없다. 비싼 데는 다 이유가 있다”는 문장으로, 사업성이 좋으면 가격이 이미 반영된다는 시장 논리를 깔아준다.[^33]@[06:18]~[06:25]
• 목동은 “누가 봐도 좋으니까 최근 될 것 같아 팍 올라온다”는 식으로, 기대감이 가격에 선반영되는 현상을 설명한다.[^34]@[06:25]~[06:34]

반면 “노도강 주공 아파트 힘들다”는 인식이 있는데, 그 이유를 대지지분을 보면 알 수 있다며 재건축 사업성이 떨어져 정부 지원에 기대게 된다고 말한다.[^35]@[06:34]~[06:46]

여기서 흔한 반론(“역세권 상업지역/종상향/용적률 인센티브 주면 되지 않나?”)을 소개하고, 즉시 반박한다.

• 용적률 인센티브는 공짜가 아니라 기부채납(공공기여)을 많이 해야 한다는 식으로 비용이 따라온다는 것.[^36]@[07:00]~[07:08]
• 따라서 “도와주지 않으면 어렵다”가 첫 번째 결론이라고 정리한다.[^37]@[07:08]~[07:14]

3.3.2 90년대 단지: ‘사업성이 없어서’ 특별법(1기 신도시 특별법)이 나왔다

그는 90년대 단지의 대표 이슈로 **노후계획도시특별법(=1기 신도시 특별법)**을 든다.[^38]@[07:14]~[07:22]

• 왜 특별법이 나왔나?
  → 90년대 단지들이 재건축 사업성이 없어서 “특별법까지 만들어 지원을 해줘야 갈 수 있다”는 논리로 연결한다.[^39]@[07:29]~[07:34]

그런데 법이 있어도 시장 반응은 지역별로 다르다고 말한다.

• “분당은 날아간다(집값 장난 아니다)”고 표현하며 분당의 강한 수요/가격을 언급한다.[^40]@[07:34]~[07:45]
• 평촌은 “그나마 좀 오르고”, 일산·산본·중동은 힘들다고 한다.[^41]@[07:45]~[07:50]
• 그 지역들은 “우리는 언제 오르나요”를 반복하는데, 그 이유는
  1. 법이 지원해준다고 해도 “얼마나 잘 지원해줄지 모르겠고”,
  2. 인근 신축 가격도 고만고만해서
     → “진짜 어떻게 되는지”에 대한 의구심이 크다는 설명이다.[^42]@[08:00]~[08:14]

그는 여기서 한 단계 더 나아가, 특별법이라는 ‘지원’이 있는 노후계획도시조차 이 정도인데:

• 그조차도 아닌(특별법 지원도 없는) 90년대 단지들은 사업성 없는 곳이 태반이라고 강하게 말한다.[^43]@[08:14]~[08:21]

3.3.3 2000년대 단지: “진짜 답 없다… 용적률 꽉 채워 재건축 포기”

그는 2000년대 단지에 대해 가장 단정적인 표현을 쓴다.

• “진짜 답 없습니다.”[^44]@[08:21]~[08:35]
• 이유: 그 시기 단지들은 이미 용적률을 200~250 수준으로 “꽉 채워” 지은 경우가 많아, 사업성 측면에서 재건축이 매우 어렵다는 주장.[^45]@[08:35]~[08:42]
• 결론 처방: “그냥 재건축 포기하는 게 빠르다. 신축 사라.”[^46]@[08:42]~[08:44]

여기서 그는 ‘구축도 오른다’는 반론을 예상하고 인정하되, 상대 비교의 양극화를 설명한다.

• 구축이 오르는 금액보다 신축이 오르는 금액이 더 크다.[^47]@[08:47]~[08:54]
• 양극화는 “여긴 떨어지고 여긴 오르고”만이 아니라, 둘 다 올라가도 비교대상(신축)이 더 많이 오르면 그것도 양극화라고 정의한다.[^48]@[08:54]~[09:05]
• 그래서 “신축 살고 싶은데 돈 부족하면 구축 갈까?”가 아니라, 돈이 부족해도 어떻게든 신축에 진입하거나, “될 것 같은 재개발·재건축을 옥석 가리라”는 조언으로 이어진다.[^49]@[09:05]~[09:22]

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3.4 신통기획 vs 모아타운: “지금은 다 가지 말라, 굳이면 신통… 다른 트랙은 더 위험”

진행자가 “소액 투자자라면 신통기획·모아타운 중 무엇이 더 효과적?”이라고 묻자, 소장은 큰 방향부터 말한다.

• “지금은 신통·모아 다 가지 말라고 말씀 많이 드린다.”[^50]@[09:31]~[09:35]
• 굳이 고르라면 “신통”이라고 한다.[^51]@[09:35]~[09:39]
• 모아타운, 도심복합(도심합), 역세권 시프트 등 “이런 식으로 얘기 나오는 데들은 일단 걸르는 게 안전”이라고 선을 긋는다.[^52]@[09:39]~[09:43]

3.4.1 이유 1: “도망친 곳에 낙원 없다” — 신통 요건을 못 맞춰서 ‘후퇴’한 곳들

그는 이유를 “크게 두 가지”라 하고 첫 번째를 설명한다.[^53]@[09:47]~[09:51]

• “도망친 곳에 낙원이 없다”는 말로 요약한다.[^54]@[09:51]~[09:56]
• 사업성이 있으면 신통으로 갔을 텐데, 왜 다른 트랙으로 갔을까?
  → 도시 및 주거환경정비법상 신통(재개발)로 가려면 정비구역 지정 요건(노후도, 과소필지, 호수밀도 등)을 맞춰야 하는데, 그 법정 요건을 못 맞춘 것이라고 본다.[^55]@[10:04]~[10:14]
• 요건 미충족이니 “신통으로는 어렵겠네” 하면서 **모아타운/도심합/역세권 사업으로 ‘후퇴’**하는 흐름이라는 설명이다.[^8]@[10:14]~[10:24]
• 그런데 그런 “도망간 곳”의 상당수는 신축 빌라가 너무 많이 들어선 곳 등, 정비 난도가 높거나 이해관계가 복잡한 곳이 많다고 말한다.[^56]@[10:29]~[10:38]

그는 공정성을 위해 “신속통합기획 자체도 다 사업성이 있는 건 아니고, 이미 조기가 많이 돼 있어(여러 사정으로) 돼도 난항인 곳도 많다”고 인정한다.[^57]@[10:38]~[10:47]
하지만 그럼에도 “신통으로 갔다면 1차 필터링은 된 것”이라는 뉘앙스로, 다른 트랙은 더 쉽지 않다고 결론낸다.[^57]@[10:38]~[10:47]

3.4.2 이유 2: 정치 리스크 — 2026 지방선거(서울시장) 변수

두 번째 이유는 정치적 불확실성이다. 그는 2026년 6월 지방선거에서 오세훈 시장이 연임할 것 같냐는 질문에 “없을 것 같다”고 답한다.[^58]@[10:47]~[11:10]

이 발언은 “오세훈이 돼야 한다/안 된다”의 정치적 선호가 아니라, 정비사업의 추진 동력과 규제 기조가 시장에 따라 달라질 수 있다는 현실 리스크를 강조하기 위한 장치로 사용된다.[^59]@[11:16]~[11:22]

그는 재개발·재건축 조합이 “지금 제일 걱정하는 게 오세훈 시장의 운명”이라고 말한다.[^59]@[11:19]~[11:22]

그리고 오세훈에 대해서도 조합원 불만이 많다는 점을 길게 열거한다.

• 보수 시장인데도 실제로는 “한강뷰 임대”, “공공보행통로”, “임대주택 많이 넣어라”, “소셜믹스” 등 조합원이 싫어하는 요소가 많다는 불평이 있다는 것.[^60]@[11:38]~[11:49]
• 그럼에도 오세훈은 적어도 “재개발·재건축 활성화”를 말하고, 그게 본인 아이덴티티라서, 조합 입장에선 그나마 예측 가능한 축으로 본다는 뉘앙스다.[^61]@[11:49]~[12:04]

반대로 “진보 시장이 되면?”을 가정하며, “오세훈조차도 이렇게 하는데 박원순 시즌2가 오면?” 같은 두려움이 나온다고 전한다.[^62]@[12:08]~[12:19]

여기서 박원순 시절 사례를 구체적으로 꺼낸다.

• 재개발구역 400개 넘게 해제시켰다.[^63]@[12:21]~[12:28]
• 강제로 해산한 것도 일부 있었고, 어떤 건 대법원까지 가서 서울시가 패소해 조합이 부활했지만 책임지는 사람은 없었다. “상처뿐인 승리”였다는 평가를 덧붙인다.[^64]@[12:28]~[12:43]
• 조합이 “우린 재개발 할 것”이라며 해제를 거부하면, 인허가를 발목 잡았다는 경험담을 제시한다.[^65]@[12:43]~[12:54]

또한 차기 후보군으로 거론되는 인물을 예로 들며(박주민 등 언급), 그가 재개발·재건축 활성화를 할 것 같지 않다고 평가한다.[^66]@[12:56]~[13:08]
그 근거로 그 인물이 임대차3법 입법과 연결되는 이미지, “기본 특별시” 같은 공약의 가치 판단은 별개로 하되 정비사업과의 궁합을 생각해보라고 한다.[^67]@[13:11]~[13:31]

정원오 성동구청장 이름도 거론되지만, 당내 경선을 뚫을지, 또 “색깔(기조)”이 존재한다는 점을 들어 결국 오세훈보다 더 잘해줄까? 소셜믹스 없앨까? 임대주택 줄일까? 공공기여 하지 말라 할까? → 오히려 우려라고 말한다.[^68]@[13:31]~[14:11]

이 대목의 결론은:

• 특히 정비사업 참여자들은 다음 지방선거가 정말 중요하다고 보고,[^69]@[14:17]~[14:22]
• 신통·모아타운 같은 초기 현장은 더 힘들 수 있으며,[^70]@[14:22]~[14:34]
• 신통·모아타운은 “오세훈표”이므로 정권/시장 교체 시 전임 업적 지우기로 흔들릴 수 있다는 우려가 있다는 것.[^71]@[14:34]~[14:48]
• 박원순이 실제로 그렇게 했다는 과거 사례를 다시 연결한다.[^72]@[14:48]~[14:50]
• 그래서 “인허가가 쉽게 될 수 있을까”가 두렵고, 우리는 확률싸움이니 보수적으로 갈 필요가 있다고 정리한다.[^73]@[14:54]~[15:16]

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3.5 “안전하게 가려면 어디까지 진행된 데?” — 조합설립인가 vs 사업시행인가

정치 리스크까지 고려해 “보수적 접근”을 말한 뒤, 그는 구체적인 안전장치를 단계로 제시한다.

1. 최소 조합설립인가 난 곳을 보라.[^74]@[15:25]~[15:36]
2. 조합설립인가보다 더 안전하게 가려면 사업시행인가 받은 곳을 가라고 한다.[^75]@[15:36]~[15:40]

사업시행인가의 의미를 “5만 가지 인허가(건축심의, 교통영향평가 등)를 다 받았다”라고 과장적 표현으로 설명한다.[^76]@[15:40]~[15:48]
그래서 인허가권자가 발목 잡을 일이 줄고, 이후 관리처분 단계는 감정평가/분양신청 등 조합원 내부 프로세스 성격이 강해 “막을 게 없다”는 논리다.[^77]@[15:48]~[15:56]

이 안전성은 가격과 직결된다고도 말한다.

• “속도 빠른 데는 비싸다.”[^78]@[15:56]~[16:00]
• 하지만 “현 시점에서 안전하게 가야 한다”는 자신의 스탠스를 밝힌다.[^79]@[16:00]~[16:08]

여기서 그는 시장에 떠도는 “1억 투자로 10억 버는 곳”류의 하이리스크 하이리턴 환상을 비꼰다.[^80]@[16:11]~[16:29]

• 그런 곳이 있으면 “친척들 다 사줘야” 할 정도인데 실제로는 전제조건이 **‘완성된다’**는 것.[^81]@[16:35]~[16:42]
• 그러나 정치적 불확실성은 누구도 모르니, 본인은 점쟁이가 아니고 “누가 돼야 한다”가 아니라 “어떻게 되면 어떤 영향”을 분석해야 한다고 말한다.[^82]@[16:42]~[16:52]

그는 균형을 위해 “신통·모아 대박 날 수도 있다. 대박나는 것도 있을 것”이라 인정한다.[^83]@[16:57]~[17:02]
다만 그것을 개인에게 권하기 어려운 이유를 “내 운이 억세게 좋다면(로또 1등, 주식 다 수익) 사도 된다”는 농담으로 처리한다.[^84]@[17:02]~[17:16]
그리고 그런 운 좋은 사람은 이미 돈이 많아 모아타운이 아니라 “안전하고 확실한 것(강남 등)”을 샀을 것이라는 말로 다시 안전 선호 논리로 귀결시킨다.[^85]@[17:21]~[17:40]

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3.6 “어디를 추천?” 질문에 대한 태도: 결국 ‘돈에 맞춰’ 가라 (그리고 사례로 상계·장위 제시)

진행자가 “앞으로 눈여겨볼 서울 재개발·재건축 단지 3곳 추천?”을 요청하자, 소장은 먼저 정답처럼 들리는 곳들을 열거한다.

• 강남(반포·압구정·잠실), 동부이촌동, 여의도, 목동.[^86]@[17:52]~[18:09]
• 재개발로는 한남·성수, 흑석·노량진 등을 언급한다.[^87]@[18:15]~[18:21]

하지만 곧바로 “이런 거 다 알잖아요. 돈이 없어서 못 가는 거”라고 말하며, 추천 질문 자체가 잘못됐다고 주장한다.[^88]@[18:09]~[18:31]
그의 기준은 “내 금액(자본)에 맞춰 가는 것”이다.[^89]@[18:31]~[18:36]

이어 “돈이 부족해도 생각보다 선택지는 있다”는 맥락에서 다시 상계2구역을 예로 든다.

• 노원구 상계뉴타운 상계2구역은 2026년 관리처분총회 목표,
• 투자금 2억으로도 아직 가능하다고 한다.[^90]@[18:36]~[18:58]
• 그리고 “2억이면 요즘 예정지는 5~6억 들어가는 데가 많다”라고 비교해, 진행 단계가 어느 정도 있는 곳이 오히려 자본 부담이 덜할 수 있음을 시사한다.[^91]@[18:58]~[19:03]

다만 여기서도 개인 선호(“상계동 싫어요”)가 나오면 “그럼 할 말 없다. 본인이 판단”이라고 선을 긋는다.[^92]@[19:03]~[19:14]

그는 사람들이 상담에서 “소장님 여긴 어떨까요?”를 묻는 행태를 “답정(답 정해놓고 묻기)”이라고 비꼬며, 진짜 좋은 데 가진 사람은 불안해하지 않아 이런 질문을 안 한다고 말한다.[^93]@[19:20]~[20:03]

• 예시로 “여의도 들고 있는데 어떨까요? 박원순 시즌2면 어렵다던데?” 같은 질문은 안 한다는 것.[^94]@[19:30]~[19:45]
• “압구정 들고 있는 사람이 ‘초과이익환수제 때문에 압구정 재건축 박살’ 걱정하며 묻지 않는다”는 식으로, 핵심 입지 보유자는 이미 확신이 있다는 논리로 연결한다.[^95]@[19:45]~[19:58]

이 대목의 핵심은 “왜 자꾸 묻나? 불안하니까”라는 문답으로 정리된다.[^96]@[20:13]~[20:19]
유튜버/부동산업자 추천으로 샀는데, 정권/선거/리스크 이야기를 들으니 확신이 없어서 묻는 것이고, 확신이 없으면 리스크를 어떻게 관리할지 생각하며 움직여야 한다고 말한다.[^97]@[20:19]~[20:53]

3.6.1 3~4억대 사례: 장위뉴타운(장위14, 장위15)

진행자가 “2억대가 있으면 3~4억대도 좋은 데 가능?”을 묻자, 소장은 장위뉴타운을 반복적으로 언급한다.

• 장위14는 3억 중반~4억으로 가능,
• 장위15는 이제 어렵고 돈이 더 필요하다고 말한다.[^98]@[21:00]~[21:13]
• 그리고 (장위 쪽을 가리키며) **“26년도에는 사업시행인가 총회(쯤) 할 것”**이라고 말하며, 상계 사례처럼 “진행 단계가 어느 정도 보이는 곳”을 예로 든다.[^99]@[21:13]~[21:23]
• 다만 여기서도 “입주까지 8~10년은 봐야 한다”며 시간 리스크를 다시 상기시킨다.[^100]@[21:23]~[21:30]

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3.7 정비사업의 ‘가장 큰 리스크’ 묻자: 정치 + 사업성 + 공사비 상승 + 건설업 구조적 위기

진행자가 “가장 큰 리스크”를 묻자 소장은 “다 말씀드렸잖아요”라고 하며 앞서 말한 리스크를 다시 묶는다.

• 정권 리스크,
• 지방선거(서울시장) 리스크,
• 자체 사업성,
• 공사비 계속 상승.[^101]@[23:01]~[23:12]

그리고 여기서부터는 거시 환경(건설업) 이야기를 길게 한다. 그는 현 정부 정책/노동·안전 관련 제도들이 건설 시장을 옥죈다는 인식을 강하게 드러낸다.

• 주 52시간, 노란봉투법, 중대재해처벌법 등(그는 각각의 논리/도입 이유가 있을 수는 있다고 인정) **“이 모든 것들이 건설시장을 옥죄고 있다”**고 말한다.[^102]@[23:19]~[23:25]
• “공사 하란 거예요 말란 거예요? 하지 말란 얘기죠”라고 결론적으로 표현한다.[^103]@[23:25]~[23:36]

그 결과로 건설업의 현재 상황을 ‘붕괴’에 가깝게 묘사한다.

• 중소·중견 건설사가 무너지고 있고,[^104]@[23:39]~[23:42]
• 특히 지방 중심으로 사업하던 시행사는 “골로 간 지 오래”,[^105]@[23:42]~[23:46]
• 시공사도 힘들고 무너진 데가 많고,[^106]@[23:46]~[23:53]
• 전문건설업체 “수백 곳이 폐업”했다고 말한다.[^107]@[23:53]~[23:56]
• 이런 상황에서 대기업·그룹사 건설사만 버티는 그림인데, 그들 중에서도 위기설이 도는 곳이 있을 정도로 업황이 어렵다는 인식을 덧붙인다.[^108]@[23:56]~[24:12]

정리하면 그의 전망은:

• 건설업을 활성화하기보다 옥죄는 정책 환경이라 “앞으로 쭉 계속 어려운 장세”가 이어질 것,[^109]@[24:12]~[24:27]
• 그 결과 신축 공급이 감소할수록 신축 희소성이 커지고,
• 신축 아파트 중심으로 가격 상승이 계속 견인될 것이라고 본다.[^110]@[24:27]~[24:41]

이 전망은 앞서 “신축으로 진입해야 한다”는 양극화 논리와도 연결된다.[^49]@[09:05]~[09:16]

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3.8 (부록 성격) 김제경 소장 상담/멤버십 안내: 무료 상담 경로와 유료 멤버십 가격

마지막에는 진행자가 “질문하려면 어떻게 만나나?”를 묻고, 소장은 본인의 상담 접근 방식을 소개한다.

• “투미부동산을 찾아오면 저를 못 만난다” — 바빠서 사무실에 없는 경우가 많다고 말한다.[^111]@[24:50]~[24:55]
• 사무실로 전화하면 직원 통해 무료 상담은 가능하다고 한다.[^112]@[24:55]~[25:04]
• 본인과 만나려면 사전 예약 후 상담료를 내고 올 수 있다고 말한다.[^113]@[25:04]~[25:14]
• 더 허들을 낮추는 방식으로 유료 멤버십을 운영:
  • 월 55만 5,000원,[^114]@[25:14]~[25:24]
  • 2026년 1월 런칭한 연회원은 할인해 50만 원이라고 설명한다.[^115]@[25:30]~[25:38]
• 멤버십 카톡방에서 세금/법률/재개발·재건축 관련 지역 질문을 하면 본인이 답변한다고 한다.[^116]@[25:38]~[25:44]
• 2026년 부동산 정책 발표가 계속될 것이고 시장이 “역변”할 것이므로, 계속 공부하는 사람만 살아남는다는 메시지로 가입을 유도한다.[^117]@[25:44]~[26:03]

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4. 핵심 통찰

1. 정비사업 투자의 본질은 ‘수익률 게임’ 이전에 ‘시간·정책·공사비’의 복합 리스크 관리다. 사업시행인가 이후도 8년인데, 초기면 15~20년이므로 “내가 그 시간 동안 버틸 수 있는가”가 가장 현실적인 1차 필터가 된다.[^6]@[00:16]~[00:20] [^1]@[00:28]~[00:39]
2. 사업성은 조합의 설명(비례율, 낮은 분담금)보다 ‘가정의 현실성’(공사비·분양가 규제)을 의심해야 한다. 공사비를 낮춰 분담금을 작게 보이게 하는 방식과, 일반분양 수입(분양가)을 과대평가하는 방식이 대표적이다.[^16]@[01:42]~[02:11] [^20]@[03:26]~[03:40]
3. 가장 단순하면서 실전적인 판별은 “매매가+현실 분담금”이 인근 신축 시세를 이기는지를 보는 것이다. 이 비교에서 지면, 추진 동력이 떨어져 “안 한다”는 결론이 나오기 쉽다는 점을 ‘배보다 배꼽’ 비유로 설명한다.[^7]@[04:35]~[05:29]
4. 신통·모아타운 등 초기 제도는 ‘제도 선택’ 자체가 사업성의 간접 신호가 될 수 있다. 신통 요건을 못 맞춰 다른 트랙으로 후퇴한 곳이 많다는 시각이며, 여기에 서울시장 교체 같은 정치변수는 초기 현장을 더 불확실하게 만든다.[^55]@[10:04]~[10:14] [^71]@[14:34]~[14:48]
5. “구축도 오른다”는 말은 맞지만, 소장은 **상대적 상승폭(신축>구축)**이 만들어내는 양극화를 강조한다. 그래서 전략은 ‘구축→언젠가 재건축’ 낙관보다 신축 진입 또는 될 곳만 옥석가리기로 정리된다.[^47]@[08:47]~[08:54] [^49]@[09:05]~[09:22]

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5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)

• 분담금: 정비사업에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담하는 금액. 소장은 최근 트렌드를 “5억 미니멈, 6~8억 증가, 10억 사례 등장”으로 설명하며, 공사비·일반분양수입 가정에 따라 크게 달라진다고 말한다.[^22]@[04:00]~[04:12]
• 사업시행인가: 건축심의·교통영향평가 등 각종 인허가를 통과한 단계로 설명된다. 소장은 이 단계가 되면 인허가권자가 발목 잡을 여지가 줄고, 이후는 조합 내부 절차 성격이 커 상대적으로 “안전”하다고 본다.[^76]@[15:40]~[15:56]
• 관리처분(총회): 감정평가, 분양신청 등 조합원 권리·분담 구조를 확정하는 단계로 언급된다. 관리처분 이후에도 이주·철거(약 2년), 공사(3~4년) 등으로 입주까지 여러 해가 더 걸린다고 설명한다.[^12]@[21:41]~[22:05]
• 신속통합기획(신통): 서울시 정비사업 지원 트랙으로, 소장은 “모든 신통이 다 좋은 건 아니지만, 그래도 1차 필터링된 측면”이 있다고 말한다.[^57]@[10:38]~[10:47]
• 모아타운/도심복합(도심합)/역세권 시프트: 신통 요건을 못 맞춘 곳이 대안으로 선택하는 경우가 많다고 보며, 소장은 전반적으로 “걸러라”는 입장이다.[^52]@[09:39]~[09:43]
• 분양가상한제: 분양가를 일정 기준으로 통제하는 제도. 현재 적용 지역을 강남3구+용산(4개)으로 언급하며, 서울 전역·경기도로 확대될 수 있다는 가능성을 들어 일반분양수입 과대평가를 경고한다.[^19]@[03:10]~[03:26]
• 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법): 90년대 단지 재건축의 사업성 부족을 보완하기 위해 나온 특별법이라는 취지로 설명된다.[^39]@[07:29]~[07:34]

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참고(콘텐츠 정보)

• 콘텐츠: "최소 15~20년 걸립니다" 앞으로 '이 지역' 제외 재개발, 재건축 박살납니다 (김제경 소장 3부)
• 채널: 성정길
• 길이: 26:37
• 키워드(제공): 부동산, 용인, 동탄, 강남, 대치, 부동산전망, 재건축, 재개발, 주식, 코인
• URL: https://www.youtube.com/watch?v=0NXbaItTU9k

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[^1]: “정비구역 지정도 아니고… 신통기획 모아타운… 최소 15년에서 20년” 발언.[00:24]~[00:39]
[^2]: 공사비 현실치 “다 900부터 출발”, 그 기준에서 분담금 5억이면 현실적이라는 설명.[02:25]~[02:43]
[^3]: 초기 단계 vs 관리처분 이후의 시간 차이를 대비하며 다시 “최소 15~20년”을 반복.[22:05]~[22:19]
[^4]: 조합이 “사업성 좋아요/비례율 높아요” 등으로 포장할 수 있다는 문제 제기.[01:21]~[01:42]
[^5]: 정치(지방선거/서울시장) 변수의 불확실성을 “확률 싸움”으로 설명.[10:47]~[15:16]
[^6]: “사업시행인가가 나도 입주까지 기본 8년”.[00:16]~[00:20]
[^7]: “매매 금액에서 분담 금액을 더한 게 총매가” 비교 논리.[04:35]~[04:44]
[^8]: 신통 요건 못 맞춰 모아타운/도심합/역세권으로 ‘후퇴’하는 구조 설명.[10:14]~[10:24]
[^9]: 시장 교체 시 인허가·업적 지우기 우려 등 초기 현장 리스크 설명.[10:47]~[14:56]
[^10]: “사업시행인가 난 데들은 다 비싼 거 아니에요?” 문제 제기.[00:00]~[00:12]
[^11]: 상계뉴타운 상계2구역 2026 관리처분총회, 2억으로 가능 언급.[00:00]~[00:12]
[^12]: 관리처분 이후 이주·철거 2년, 공사 3~4년 등으로 입주까지 6~7년 가능.[21:41]~[22:05]
[^13]: 자녀에게 사줄 때의 조건(미취학/학생, 결혼까지 멀면 괜찮다).[22:23]~[22:35]
[^14]: 대학생 자녀에게 예정지 사주지 말라는 경고(조합설립인가도 최소 10년, 입주일 불명).[22:35]~[22:46]
[^15]: 사업성 판단의 가장 심플한 방법으로 “인근 신축 아파트 시세” 제시.[01:02]~[01:15]
[^16]: 공사비를 낮게 잡아 분담금을 작게 보이게 하는 ‘말장난’ 경고.[01:42]~[02:11]
[^17]: 예상 공사비를 평당 600~700으로 잡아두는 사례 언급.[02:07]~[02:18]
[^18]: 일반분양 수입을 과대평가했을 가능성 제기.[02:43]~[02:56]
[^19]: 분양가상한제 현황(강남3구+용산 4개)과 확대 가능성.[03:10]~[03:26]
[^20]: 분양이 계획대로 안 되면 공사비 구멍은 조합원이 메운다는 논리.[03:26]~[03:40]
[^21]: “현재 진행 중인 지역들의 분담금이 얼마 선인지 현실적으로 보라”.[03:40]~[03:47]
[^22]: 분담금 트렌드 “5억 미니멈… 6~8억 늘고”.[04:00]~[04:12]
[^23]: “10억은 일반적이진 않지만 등장”.[04:12]~[04:18]
[^24]: “분담금 높네… 심플하게 볼 수 있는 건 분담금 더하면 돼”.[04:24]~[04:35]
[^25]: 예시(구축 15억 + 분담금 10억 = 25억).[04:44]~[04:57]
[^26]: 인근 시세가 40~50억이면 분담금 10억 내도 할 만.[05:02]~[05:08]
[^27]: 인근 시세 30억이면 고생 대비 수익은 작아도 수익은 있음.[05:08]~[05:18]
[^28]: 인근 시세 20억이면 “배보다 배꼽… 안 해”.[05:18]~[05:29]
[^29]: “인근 신축 가격만 놓고 본다 하더라도 답이 나온다”.[05:32]~[05:44]
[^30]: 용적률·대지지분 등은 어렵지만 가이드 제공하겠다는 언급.[05:44]~[05:53]
[^31]: 80년대 단지 예시(목동·상계·중계 등). [06:05]~[06:12]
[^32]: 목동은 대지지분 높아 비싸다는 설명.[06:12]~[06:18]
[^33]: “싸고 좋은 거 없다… 비싼 데는 다 이유”.[06:18]~[06:25]
[^34]: 목동은 “누가 봐도 좋으니… 팍 올라옴”.[06:25]~[06:34]
[^35]: 노도강 주공의 사업성 부족 → 정부 기대.[06:34]~[06:46]
[^36]: 용적률 인센티브는 공짜가 아니라 기부채납이 따른다는 반박.[07:00]~[07:08]
[^37]: “도와주지 않으면 어렵다” 정리.[07:08]~[07:14]
[^38]: 90년대 단지 이슈로 노후계획도시특별법 언급.[07:14]~[07:22]
[^39]: 특별법이 나온 이유=90년대 단지 사업성 부족.[07:29]~[07:34]
[^40]: 분당 집값 강세 언급.[07:34]~[07:45]
[^41]: 평촌 vs 일산·산본·중동 대비.[07:45]~[07:50]
[^42]: 법 지원 불확실 + 인근 신축 시세 고만고만 → 의구심.[08:00]~[08:14]
[^43]: 특별법 없는 90년대 단지 사업성 없는 곳 태반.[08:14]~[08:21]
[^44]: 2000년대 단지 “답 없다” 단정.[08:21]~[08:35]
[^45]: 용적률 200~250으로 꽉 채운 단지가 많다는 이유.[08:35]~[08:42]
[^46]: “재건축 포기… 신축 사세요”.[08:42]~[08:44]
[^47]: 구축도 오르지만 신축 상승폭이 더 큼.[08:47]~[08:54]
[^48]: 양극화의 정의를 ‘상대적으로 덜 오르는 것도 양극화’로 설명.[08:54]~[09:05]
[^49]: 돈 부족해도 신축 진입 또는 될 재개발 옥석가리기 조언.[09:05]~[09:22]
[^50]: “지금은 신통 모아 다 가지 말라”.[09:31]~[09:35]
[^51]: 굳이면 신통.[09:35]~[09:39]
[^52]: 모아·도심합·역세권 시프트 등은 걸러라.[09:39]~[09:43]
[^53]: 이유가 2가지라고 예고.[09:47]~[09:51]
[^54]: “도망친 곳에 낙원이 없다”.[09:51]~[09:56]
[^55]: 신통 정비구역 지정 요건(노후도·과소필지·호수밀도 등) 미충족 설명.[10:04]~[10:14]
[^56]: 후퇴한 곳에 신축 빌라가 많이 들어선 사례 언급.[10:29]~[10:38]
[^57]: 신통도 난항 가능하지만 그래도 1차 필터링이라는 취지.[10:38]~[10:47]
[^58]: 2026 지방선거에서 오세훈 연임 전망 “없을 것 같아요”.[10:47]~[11:10]
[^59]: 조합의 최대 걱정이 오세훈 시장 운명이라는 설명.[11:16]~[11:22]
[^60]: 오세훈 시정에 대한 조합원 불만(임대/공공보행통로/소셜믹스 등) 열거.[11:38]~[11:49]
[^61]: 그래도 재개발·재건축 활성화가 오세훈 아이덴티티라는 설명.[11:49]~[12:04]
[^62]: “박원순 시즌2가 오면?” 우려 제기.[12:08]~[12:19]
[^63]: 박원순 시절 재개발구역 400개+ 해제 언급.[12:21]~[12:28]
[^64]: 대법원 패소/조합 부활/책임 없음 “상처뿐인 승리”.[12:28]~[12:43]
[^65]: 해제 거부 조합에 인허가 발목.[12:43]~[12:54]
[^66]: 박주민 언급 및 활성화 부정 전망.[12:56]~[13:08]
[^67]: 임대차3법/기본 특별시 공약 언급과 정비사업과의 관계 숙고 권유.[13:11]~[13:31]
[^68]: 정원오 언급, 색깔/기조 우려, 소셜믹스·임대·공공기여가 더 강화될 수 있다는 우려.[13:31]~[14:11]
[^69]: 정비사업 참여자에게 다음 지방선거 중요.[14:17]~[14:22]
[^70]: 초기 현장(신통·모아타운) 힘들 수 있음.[14:22]~[14:34]
[^71]: “오세훈표” 사업 → 전임 업적 지우기 우려.[14:34]~[14:48]
[^72]: 박원순이 그렇게 했다는 재언급.[14:48]~[14:50]
[^73]: 인허가 불확실, 확률싸움, 보수적 접근 권고.[14:54]~[15:16]
[^74]: 최소 조합설립인가 난 곳 권고.[15:25]~[15:36]
[^75]: 더 안전=사업시행인가 받은 곳 권고.[15:36]~[15:40]
[^76]: 사업시행인가의 의미(각종 인허가 완료) 설명.[15:40]~[15:48]
[^77]: 이후 관리처분은 조합 내부 절차 성격, 막을 게 적다는 논리.[15:48]~[15:56]
[^78]: 빠른 곳은 비싸다.[15:56]~[16:00]
[^79]: 현 시점 안전하게 가야 한다는 스탠스.[16:00]~[16:08]
[^80]: “1억 투자로 10억”류 콘텐츠 비판.[16:11]~[16:29]
[^81]: 하이리턴의 전제조건=완성.[16:35]~[16:42]
[^82]: 점쟁이 아님, “어떻게 되면 영향 분석” 강조.[16:42]~[16:52]
[^83]: 신통·모아 대박 가능성 인정.[16:57]~[17:02]
[^84]: 운이 비정상적으로 좋으면 사도 된다는 농담식 조건.[17:02]~[17:16]
[^85]: 운 좋은 사람은 이미 돈 많아 안전한 것 산다는 논리.[17:21]~[17:40]
[^86]: 추천지로 강남(반포·압구정·잠실), 동부이촌동, 여의도, 목동 언급.[17:52]~[18:09]
[^87]: 한남·성수, 흑석·노량진 언급.[18:15]~[18:21]
[^88]: “다 알지만 돈이 없어 못 간다… 질문 자체가 잘못”.[18:09]~[18:31]
[^89]: 내 금액에 맞춰 가라는 결론.[18:31]~[18:36]
[^90]: 상계2구역 2억 가능 재언급.[18:36]~[18:58]
[^91]: 2억 vs 예정지 5~6억 비교.[18:58]~[19:03]
[^92]: 상계동 싫으면 본인 판단이라는 선 긋기.[19:03]~[19:14]
[^93]: “답정” 비판, 진짜 좋은 데 가진 사람은 안 묻는다는 주장.[19:20]~[20:03]
[^94]: 여의도 보유자가 그런 식으로 묻지 않는다는 예시.[19:30]~[19:45]
[^95]: 압구정 보유자가 초과이익환수제 걱정으로 묻지 않는다는 예시.[19:45]~[19:58]
[^96]: “왜 자꾸 물어보나요? 불안하니까.”[20:13]~[20:19]
[^97]: 추천에 기대 산 뒤 불확실성 때문에 묻는 심리, 리스크 관리 강조.[20:19]~[20:53]
[^98]: 장위뉴타운(장위14 가능, 장위15 어려움) 언급.[21:00]~[21:13]
[^99]: 2026년 사업시행인가 총회(쯤) 언급.[21:13]~[21:23]
[^100]: 입주까지 8~10년은 봐야 한다 재강조.[21:23]~[21:30]
[^101]: 리스크 묶음(정권·지방선거·사업성·공사비).[23:01]~[23:12]
[^102]: 주52시간·노란봉투·중대재해처벌법 등으로 건설시장 옥죈다는 주장.[23:19]~[23:25]
[^103]: “공사 하란 거예요 말란 거예요… 하지 말란 얘기”.[23:25]~[23:36]
[^104]: 중소·중견 건설사 붕괴 언급.[23:39]~[23:42]
[^105]: 지방 시행사 “골로 간 지 오래”.[23:42]~[23:46]
[^106]: 시공사도 힘들고 무너진 곳 많음.[23:46]~[23:53]
[^107]: 전문건설업체 수백 곳 폐업.[23:53]~[23:56]
[^108]: 대기업도 위기설 있을 정도로 업황 어려움.[23:56]~[24:12]
[^109]: 앞으로도 어려운 장세 지속 전망.[24:12]~[24:27]
[^110]: 공급 감소→신축 희소성↑→신축 중심 가격상승 견인 전망.[24:27]~[24:41]
[^111]: 사무실 방문해도 본인 못 만남.[24:50]~[24:55]
[^112]: 전화로 직원 통해 무료상담 가능.[24:55]~[25:04]
[^113]: 사전예약 유료상담 가능.[25:04]~[25:14]
[^114]: 월 멤버십 55만5천원.[25:14]~[25:24]
[^115]: 연회원(2026년 1월 런칭) 50만원.[25:30]~[25:38]
[^116]: 카톡방에서 세금/법률/정비사업 질문 답변.[25:38]~[25:44]
[^117]: 2026 정책 발표 계속, 시장 역변, 공부하는 사람만 생존.[25:44]~[26:03]