1. 이건 꼭 알아야 한다[^1]
[? 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 시장은 어떻게 바뀌었는가]
[= 수도권(특히 서울)의 대출·거래 규제가 한 번에 강하게 묶이면서 “마지막 연끌 거래가 터진 뒤”, 이후는 **거래 빙하기(거래 급감)**로 들어갔다고 본다.] [^1][^2]
[? 2026년(내년) 집값 방향을 좌우할 ‘결정 변수’는 무엇인가]
[= 단순히 부동산 내부 수급만이 아니라 **금융시장(미국 주식·코인 등 위험자산 흐름)**과 **정부의 세금·보유세 정책(양도세·공정시장가액비율·공시가격 현실화율)**이 트리거가 되어 서울 고가시장에 큰 충격을 만들 수 있다고 본다.] [^26][^27][^28]
[? 다주택자는 2026년 5월 전후로 어떤 선택 압력을 받는가]
[= (1) 양도세 중과 유예 종료/정책 변화 가능성과 (2) 2026년 보유세 부담 증가(최대 40~50% 상승 전망)라는 ‘세금 조합’ 때문에 매도 타이밍 고민이 급증하고, 동시에 규제로 매수 유동성이 줄어 매물·가격 충격 가능성이 커진다고 본다.] [^16][^19][^20]
2. 큰 그림[^3]
이 콘텐츠는 2025년 말 시점에서, 6/27·9/7·10/15 등 연속된 대책 이후 수도권 거래 급감을 진단하고, 2026년 부동산 시장의 방향을 정책(대출·세금)과 금융시장 변동 중심으로 전망한다.[^3][^4] 특히 서울 고가 주택 시장은 규제와 고평가 부담이 겹친 반면, 지방 일부는 전세·매매가가 함께 살아나는 데이터가 관측된다는 관점을 제시한다.[^26][^34]
- 10/15 대책은 규제 3종(조정대상·투기과열·토지거래허가) ‘일괄 묶기’ + 대출 축소로 거래를 급랭시켰다는 진단이 핵심이다.[^5][^6]
- 2026년 향방은 (정책) 양도세·보유세 강화 가능성과 (금융) 위험자산 조정 여부의 결합이 좌우하며, 둘 다 악화되면 서울 고가 시장에 큰 하락 압력이 생길 수 있다고 본다.[^18][^26][^27]
- 반대로 지방은 “저평가+향후 공급 축소” 구도 속에서 전세가가 먼저 오르고 매매가가 뒤따르는 턴어라운드 조짐이 여러 지역에서 나타난다고 설명한다.[^30][^31][^33]
3. 하나씩 살펴보기[^1]
3.1 10/15 대책 이후: “마지막 연끌”과 거래 빙하기 진입[^1]
출연자는 2025년 10월 15일 대책을 기준으로 “이전과 이후”가 달라질 것이라며, 대책 직전에 마지막 연끌(영끌) 거래가 터졌고 그 이후 거래 빙하기로 들어갔다고 말한다.[^1][^2] 진행자도 최근 시장을 “얼음땡”에 비유하며 신고가가 거의 체감되지 않을 정도로 거래가 없다고 묻고, 출연자는 “신고가가 있긴 하지만 거래 자체가 너무 없다”고 전제한다.[^4]
출연자는 과거 2020년 중후반에도 연끌 거래가 한 번 터진 적이 있고, 이번에도 데이터상 10/15 대책 무렵이 “마지막 연끌”로 보인다고 강조한다.[^2] 그 이유로 “연끌 거래가 터졌다”는 것은 “내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 사람, 최대한으로 산 사람이 등장했다”는 의미이며, 이런 국면 이후 통상 1년~1년 반 뒤 침체로 갈 가능성이 높다는 경험칙을 제시한다.[^9]
이어 2023년엔 대책 영향으로 거래가 많지 않았으나 2024년부터 늘었고 2025년에는 고점이 계속 올라가며 2020년 연끌 거래량을 넘어섰다고 본다.[^10] 이런 흐름 위에서 10/15 대책이 “마지막 연끌”을 만들고 이후는 2021~2022년 수준의 거래 절벽으로 회귀했다고 결론 내린다.[^2]
3.2 10/15 대책의 구조: ‘규제 3종’ 묶고 대출 목줄을 조인다[^5]
출연자는 10/15 대책의 핵심을 “조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 3가지 규제를 한 번에 묶어버린 것”이라고 설명한다.[^5] 지도 기준으로 서울 전 지역과 경기 남부(광명·안양·과천, 수원 영통, 용인, 분당 등으로 언급)를 폭넓게 묶었다고 말한다.[^6]
대출 측면에서는 LTV가 크게 제한된다고 설명한다. 무주택자는 40% 수준, 유주택자는 사실상 대출이 “하나도 안 나오는” 수준으로 언급하며, 대출 최대 한도는 6억 원, 6개월 이내 전입 의무를 부과한다고 한다.[^6][^7] 진행자가 “갭(투자) 아예 불가능”이라고 확인하자 출연자는 “아예 불가능”이라고 받는다.[^7]
대출 만기도 40~50년 상품이 있었지만 이제는 최대 30년까지만 가능하다고 언급한다.[^7] 고가주택 구간별로도 대출을 크게 제한해, 15억 이하 6억, 25억까지 4억, 25억 초과는 2억 수준으로 제시하며 “무조건 현금 가지고 사야” 하는 효과라고 말한다.[^8]
생애최초 대출도 80%가 아니라 **70%**로 줄고, 역시 전입 의무가 붙는다고 설명한다.[^8] 세금 측면에서는 조정지역 2주택 취득세 8%, 3주택 **12%**를 들어 “투자 목적으로 집을 산다는 것 자체가 거의 불가능한 시기”라고 평가한다.[^8]
또한 1세대 1주택 비과세 요건 강화를 언급하며 과거엔 보유만으로 가능했던 것이 “보유 및 거주” 요건을 요구하는 방향으로 강화됐다고 말한다.[^8]
마지막으로 간접 규제로 스트레스 금리 상향 조정이 있었다고 설명한다. DSR 산정에서 스트레스 금리를 올리면 대출 한도가 더 줄어들어 “대출의 목줄을 완전히 쥐어짠” 효과가 난다고 정리한다.[^8]
[!TIP] 이 대책이 ‘거래’에 바로 작동하는 이유
출연자 논리는 “매수 유동성(대출)이 줄면 사줄 사람이 사라지고, 사줄 사람이 없으면 거래가 죽는다”는 구조다.[^8][^17]
3.3 거래량 데이터 제시: 2019~2025 실거래가로 본 급감[^9]
출연자는 국토교통부 실거래가 데이터를 제시하며 “선 하나하나가 하루 거래량”이라고 설명한다.[^9] 2021~2022년 거래가 매우 작았던 구간을 상기시키고, 2025년 11월 들어 거래량이 그때 수준까지 내려왔다고 말한다.[^9]
그는 특히 2020년 코로나 시기(2020년 중순) 하루 거래량이 “거의 1,00(약 100건) 가까이”로 축소되던 국면에서 연끌 거래가 터졌다는 점을 비교 기준으로 든다.[^9] 그리고 연끌 이후 1~1.5년 뒤 침체 가능성이라는 패턴을 다시 연결해, 지금(10/15 이후)을 침체 초입으로 해석한다.[^9][^2]
3.4 오세훈 시장의 토지거래허가구역 해제 고민, 그리고 ‘너무 넓게 묶었다’ 비판[^11]
진행자는 오세훈 시장이 11월 20일 인터뷰에서 서울 전역 토지거래허가구역 해제 여부를 “고민”하며 “검토할 시점”이라는 취지로 말했고, 처음에 너무 넓혔다/풀면 다른 부작용이 있을 수 있어 신중해야 한다는 코멘트가 있었다고 소개한다.[^11]
출연자도 집값 우려 자체는 이해하지만 “이번 정책은 너무 터무니없다”는 강한 표현을 쓴다.[^12] 그 근거로 노도강 등 서울 외곽은 2021 고점 대비 반등이 충분히 나오지 않았는데도 규제에 포함됐고, 이런 지역까지 토지거래허가로 묶을 필요가 있었는지 공감한다고 말한다.[^12]
3.5 규제의 부작용: “움직일 수가 없다” — 이사조차 어려운 구조[^13]
진행자가 우려하는 부작용을 묻자 출연자는 “말 그대로 움직일 수가 없다”고 답하며 거주 이전의 자유가 줄어든 느낌을 언급한다.[^13]
구체 예시로 과거에는 고가주택도 소득만 되면 대출이 나왔고, 예를 들어 20억 아파트를 사면서 10억 대출을 받아 이동·갈아타기가 가능했는데, 지금은 15~20억 구간 대출이 4억으로 줄어 갈아타기 시 필요한 현금을 충당할 수 없어 “이사조차 가기 힘든 상황”이 된다고 설명한다.[^13] 그래서 개인 재산권에 대한 과도한 침해 아니냐는 생각까지 든다고 말한다.[^13]
3.6 9/7(구칠) 공급대책 평가: 단기 시장 안정엔 기여 제한적[^14]
진행자가 9/7 대책(공급 대책이 많았다고 언급)을 시장 안정에 기여할지 묻자, 출연자는 “거의 기여 못할 것”이라고 단언한다.[^14] 이유는 주택 공급은 금방 되는 게 아니고 “최소 3~5년” 시간이 걸려 당장의 시장에 영향이 거의 없다는 논리다.[^14]
다만 그는 “지금처럼 묶고 나서 거래가 붙어 있는 상황”에서 시장을 안정화시키려면 이런 시기에 공급 정책을 빠르게 진행하는 것이 좋겠다고 덧붙인다.[^14]
3.7 ‘똘똘한 한 채’와 2026년 패턴 전망: 2021~2022와 유사한 흐름 가능성[^15]
진행자가 강력 규제가 똘똘한 한 채 현상을 가속하고 양극화를 심화시켰는데 앞으로도 유효한지 묻자 출연자는 “그럴 수 있다”고 답한다.[^15]
그는 과거 2021년 말부터 거래가 급감했고 2022년 상반기 잠깐 늘었다가 다시 거래가 없으면서 “상당한 하락”이 왔던 패턴을 언급하며, 내년에 비슷한 패턴이 벌어질 수 있다고 본다.[^15]
3.8 2026년 제도 변화(1): 다주택자 양도세 ‘중과 유예’ 종료/폐지 가능성과 매도 압력[^16]
출연자는 2026년 관점에서 “닥칠 변화”로 양도세 중과 폐지(혹은 유예 종료로 인한 중과 재개) 이슈를 든다.[^16] 현재는 다주택자 양도세 중과가 유예돼 중과가 아닌 상태인데, “내년 5월 이후” 제도가 바뀔 가능성이 높다고 말한다.[^16]
그는 예시로 3주택자가 **5억에 매수한 15억 아파트(양도차익 10억)**를 매도할 때를 비교한다.[^17]
- 현재~내년 5월(유예 유지, 중과 없음 가정): 양도세 약 2억 8천만 원[^17]
- 중과가 적용되는 상황(“30% 중과” 비교로 제시): 양도세 약 7억 5천만 원[^17]
즉 세금 차이가 4억 7천만 원 수준으로 커져, 사람들은 유예가 끝나기 전에 팔지/세금 내고 버틸지 고민하게 된다고 설명한다.[^17]
여기서 출연자는 “연장될지 폐지될지 아무도 모른다”고도 말하며, 불확실성 자체가 의사결정을 더 압박한다고 본다.[^17]
3.9 매도 vs 보유의 딜레마: “사줄 사람이 없다” + 버티면 “보유세가 문제”[^17]
출연자는 중요한 포인트로 “규제 지역은 매수 유동성을 완전히 줄였다”고 강조한다.[^17] 그래서 “사줄 사람이 없고 거래가 거의 안 된다”는 것이 현재 상황의 핵심이라고 정리한다.[^17]
이런 환경에서 일부는 “양도세 내고 파느니 버티겠다”를 선택할 수 있지만, 그 경우 문제는 “그때부터 보유세”라고 지적한다.[^17]
3.10 2026년 제도 변화(2): 보유세 40~50% 상승 가능성의 논리(공정시장가액비율·공시가격 현실화율)[^19]
출연자는 2025년에 특히 고가 아파트 가격이 많이 올랐다는 전제 하에, 2026년 보유세가 2025년 대비 “많게는 40~50%까지 올라갈 것”이라고 전망한다.[^19]
그 근거로 보유세 산정 구조의 두 축을 든다.[^20]
- 공정시장가액비율: 종부세·재산세 등 보유세 계산 시 적용되는 비율로 현재 **60%**이며, 문재인 정부 때는 **95%**까지 올라갔다가 내려온 것이라고 설명한다.[^20] 이를 다시 80% 이상으로 상향할 수 있다는 이야기가 있다고 언급한다.[^20]
- 공동주택 공시가격 현실화율: 보유세뿐 아니라 양도세·상속·증여 등 각종 세금의 기준 금액에 영향을 주는 지표로, 현재 **69%**라고 제시한다.[^20] 예시로 “아파트 10억이면 공시가격 기준은 6.9억”이라는 식으로 설명한다.[^20] 또한 과거에 “2035년까지 90%로 올리겠다”는 발표가 있었고, 이재명 정부가 이를 밀고 갈지 관건이라고 말한다.[^20]
그는 지방선거(내년 6월 3일이라고 언급) 전까지는 민심 때문에 강한 발표를 안 할 수 있으나, 이후 발표할 가능성을 시사한다.[^20]
3.11 ‘매물 폭탄’의 조건: 현금흐름 없는 아파트 부자들의 선택[^21]
진행자가 “양도세 중과(유예 종료/정책 변화)가 매물 폭탄의 기폭제가 될 수 있나”를 묻자, 출연자는 “당장은 아니고” 조건부로 가능하다고 답한다.[^21]
조건은 크게 둘로 나뉜다.[^21]
- 현금을 많이 보유한 사람: 보유세가 올라도 버팀
- 현금 유동성이 없는 사람(“아파트만 갖고 있는 아파트 부자”): 보유세·정책 불확실성 때문에 내년 5월 전에 매도를 시도할 수 있음
진행자가 “다주택자라면 홀딩/정리 중 뭐가 낫나”를 묻는 흐름에서, 출연자는 매도는 거래·잔금 등 과정 때문에 시간이 걸리므로 5월을 고려하면 이미 11~1월 사이부터 거래가 시작돼야 한다는 시간표를 깔아준다.[^22]
그리고 이재명 정부가 “부동산 계속 잡겠다”는 방향성을 일관되게 말해왔고, 따라서 공정시장가액비율·공시가격 현실화율 등도 올라갈 가능성이 높다고 보므로 다주택자는 매도를 고민하는 쪽이 낫다는 의견을 제시한다.[^23]
[!TIP] 다주택자 매도 ‘우선순위’로 제시한 기준
출연자는 “양도차익이 가장 큰 것을 보유”하고, “양도차익이 작은 것을 매도”하는 것이 유리하다고 말한다(다만 정확한 판단은 세무사 상담 권고).[^24]
3.12 금매·급매가 가격 하락 트리거가 될 수 있나[^25]
진행자가 “금매가 나오면 집값 하락 트리거가 될 수 있나”를 묻자, 출연자는 “그럴 수 있다”고 답한다.[^25]
또한 앞서 말한 “연끌 거래가 또 터진” 상황을 다시 연결하며, 2021년 이후 관측된 거래량 패턴이 지금부터 내년까지 재현될 가능성이 높다고 말한다.[^25]
다만 그는 “가격이 더 내려가느냐 올라가느냐는 부동산 시장 자체보다 금융시장과 관련이 높다”고 선을 긋는다.[^26]
3.13 서울 고가시장 수요층의 정체와 금융시장 변수(미국 주식·코인·환율 1500)[^26]
출연자는 서울 고가 주택의 주요 수요층으로 다음을 든다.[^26]
- 2020년 초중반 스타트업으로 대박 난 사람들
- 미국 주식·코인으로 부를 이룬 “영리치”
이들이 부동산 “부양(정책) 흐름”과 맞물려 고가시장 수요를 만들었다는 해석이다.[^26]
따라서 2026년에 미국 주식이 꺾이고 코인이 더 꺾이면 서울 고가시장에 “상당한 악영향”이 갈 수 있다고 본다.[^26] 관전 포인트로 금융시장 흐름과 더불어 환율이 1,500을 넘는지를 중요한 체크포인트로 제시한다.[^26]
3.14 전세 수급과 공급 감소: 전세 강세 전망 vs ‘공급부족만은 아니다’라는 반론[^27]
진행자가 공급 부족·전세 불안이 맞물리면 가격 상승 논리도 있는데, 내년 수도권 매매·전세를 예측해달라고 하자 출연자는 수급 데이터를 먼저 본다.[^27]
그는 서울 전세 수급 지표가 158 정도라고 말하며, 이는 전세 수요가 공급보다 “58 정도 많다”는 의미로 전세시장이 “따끈따끈”하다고 설명한다.[^28]
또한 2026~2028년 서울 공급이 “굉장히 많이 감소”한다고 말하며, 이 때문에 전세 수급이 더 올라가고 전세가격도 동반 상승할 가능성이 있다고 본다.[^28]
그런데 동시에 많은 사람들이 말하는 “공급 절벽”에 대해, 데이터상 공급 부족이 맞아 보이지만 “공급 부족이 아닐 수도 있다”는 문제제기를 한다.[^29] 논리는 다음과 같다.[^29]
- 새 아파트가 부족하면 분양 물량은 잘 팔려야 한다.
- 서울 부동산이 뜨거웠다면 더더욱 잘 팔려야 한다.
- 그런데 “서울에서 못 팔리는 아파트(미분양)가 계속 증가”하고 있다.
3.15 서울 미분양/준공후 미분양 데이터: “지어졌는데도 못 판다”[^29]
출연자는 서울 미분양 아파트가 1,108채라고 말한다.[^29] 그중 “공사 완료 미분양(준공 후 미분양)”이 777채이며, 이 수치가 계속 증가 중이라고 설명한다.[^29]
그는 2007년부터의 미분양 데이터 흐름에서, 서울 준공 후 미분양이 770채까지 올라오며 “빨간불”이 켜진 것이 2010년 이후 처음이라고 강조한다.[^29] 과거에는 금융위기 등 충격이 있었지만, 지금은 그런 큰 금융 충격이 “없음에도” 서울마저 준공 후 미분양이 증가하는 점을 이상 신호로 본다.[^29]
그래서 “서울 공급 부족은 맞지만, 새 아파트가 팔리지 못하는 상황을 보면 공급 부족만의 문제는 아닐 수 있다”는 결론을 낸다.[^29]
3.16 서울 위험 신호: 주택구입부담지수 전고점 근접 + 거래 급감[^30]
출연자는 서울 집값을 “굉장히 위험”하다고 평가하며, 근거로 주택 구입 부담 지수를 든다.[^30] 그는 2021년 10월에도 이 지표를 근거로 강한 경고(“10년에 한 번 올까 말까 매도 기회”)를 했다고 회상한다.[^30]
이후 지수가 내려왔다가 정책으로 반등했는데, 현재 수치가 “전고점과 거의 똑같다”고 말한다.[^30] 동시에 거래도 2021년 말처럼 “완전 급감”했다고 덧붙인다.[^30]
그리고 내년 트리거로 (1) 정부 부동산 정책, (2) 꺾이고 있는 금융시장이 내년에 계속 떨어질 경우를 들며, 그 경우 2022년 하반기 충격보다 더 강한 충격이 2026년 하반기에 올 수도 있다고 본다.[^30]
진행자가 “내년에 집값 하락 전망이냐”고 묻자, 출연자는 “그렇다”고 확인하면서도 조건을 단다.[^1][^31]
3.17 “더 오르기 쉽지 않다”의 이유와 단서: 고평가·대출잠금 vs 금융시장 버팀목[^31]
출연자는 더 오르기 쉽지 않다고 보는 이유를 나열한다.[^31]
- 정부가 수요의 “수도꼭지”를 잠갔다(대출·유동성 차단)[^31]
- 정부 방향성이 명확하다(부동산 과도 자산을 ‘워시’하고 금융자산 쪽으로 돌리려 한다는 기존 발언 반복)[^10][^31]
- 가격이 너무 고평가되어 있다[^31]
- 공급은 작다(공급 감소 자체는 압력 요인)[^31]
그런데 “제일 중요한 건 금융시장”이라고 다시 강조한다.[^31] 금융시장이 괜찮으면 코인·미국주식으로 돈 번 영리치가 여전히 수요층이 되어 고평가에도 안 떨어질 수 있고 오히려 오를 수도 있다고 말한다.[^31] 반대로 위태한 시기에 금융시장까지 하락하면 “엄청난 트리거”가 될 수 있다고 정리한다.[^31]
3.18 “매수 기회” 발언의 정리: 서울이 아니라 ‘저평가된 지방’[^32]
진행자는 과거 출연자가 “매수할 기회”라고 말했던 것과 오늘의 하락 전망이 헷갈릴 수 있다고 짚는다.[^32] 출연자는 그때의 매수 기회는 “고평가된 서울”이 아니라 “저평가된 지방”을 말한 것이라고 명확히 구분한다.[^32]
그는 실제로 지방은 전세가부터 오르고 있으며, 매매가까지 상승하는 지역이 꽤 나오고 있다고 말한다.[^32]
3.19 울산 사례: 9월에 가장 뜨거웠고 전세·매매가 전국 최고 수준 상승[^33]
출연자는 본인이 자주 언급해온 울산을 사례로 들며, “9월에 가장 뜨거운 시장이 울산”이었다고 말한다.[^33] 관련 기사 내용으로 “울산의 9월 집값과 전세가가 전국 최고 수준으로 올랐다”, “서울만이 아니라 지방 핵심지가 먼저 올라가고 있다(부산 등 언급)”는 흐름을 제시한다.[^33]
그래서 지방 시장이 “완전 음지가 양지가 되는” 현상이 벌어지고 있다고 표현한다.[^33]
3.20 플라워 차트로 본 지역별 전세·매매 흐름: 턴어라운드의 시각화[^34]
출연자는 최근 1년 정도의 매매·전세 흐름을 “플라워 차트”로 설명한다.[^34]
- 오른쪽: 매매가 상승
- 왼쪽: 매매가 하락
- 위: 전세가 상승
- 아래: 전세가 하락
이 차트로 지역별로 시간 흐름에 따른 이동을 비교할 수 있다고 설명한다.[^34]
- 서울: “서울만 엄청 올랐다”는 진행자/출연자 공감으로, 매매·전세 모두 강했던 흐름을 인정한다.[^34]
- 울산: 전세가가 계속 올라 “위로” 가다가, 조금씩 “오른쪽(매매 상승)”으로 이동하더니 최근에는 오른쪽으로 “쭉쭉” 가는 모습이라고 해석한다. 이를 “대세 상승 초입”으로 규정한다.[^34]
- 세종: 전세가가 계속 올라가며, 공급이 작아 에너지가 쌓이면 매매가 상승으로 돌아설 수 있다고 본다.[^34]
- 부산: 매매가가 왼쪽(하락)으로 가는 동안 전세가가 올라가다가 최근 오른쪽으로 돌고 있어 “완전 턴어라운드 초입”이라고 해석한다.[^34]
- 그 외 광주·대구·대전·경남·전북 등도 전세가 상승 및 매매가 동반 상승(또는 전세만 상승) 흐름이 나타난다고 열거한다.[^34]
출연자는 “지방을 긍정적으로 보는 전문가는 거의 없었”지만 본인은 데이터 기반으로 저평가·향후(2026~2028) 공급이 작은 곳이 지방이라 상승 가능성이 높다고 봤고, 이게 현실화되는 모습이 데이터로 나타난다고 주장한다.[^34]
+++ 상세 예시 출연자가 제시한 ‘턴어라운드’의 전형은 다음 순서로 설명된다.
- 전세가가 먼저 오른다(차트에서 위로 이동).[^34]
- 전세가 상승이 누적되며 매매가도 따라 오를 확률이 높아진다(오른쪽으로 이동 시작).[^34]
- 일부 지역은 아직 전세만 상승하지만, 일부는 매매·전세 동반 상승으로 넘어간다.[^34] +++
3.21 “지금은 안 떨어졌는데 왜 하락을 말하나”: 트리거(정책+금융)와 고평가의 결합[^35]
진행자는 차트상 서울도 매매가가 오르고 전세가도 오르는데 하락을 말하긴 어렵지 않냐고 반문한다.[^35] 출연자는 현재까지 “아직은” 하락이 체감되지 않고, 가격이 떨어진 건 아니라고 인정한다.[^35]
그러나 그는 차트에서 보이지 않는 요소로 (1) 내년 정부의 세금 정책이 어떻게 되느냐, (2) 금융시장 하락이 이어지느냐, (3) 서울이 얼마나 고평가냐를 들며, 특히 주택구입부담지수가 역사적 고점 수준이고 정부가 대출 유동성을 잠갔기 때문에 “쉽지 않은 상황”이라고 정리한다.[^35]
그래서 “현재 고평가 + 내년 금융시장 하락 가능성 + 정부 정책 강화 가능성”이 맞아떨어지면 방향이 꺾일 수 있고, 고평가 상태라 “크게 꺾일 수” 있다고 결론을 강화한다.[^35]
3.22 결론적 투자 관점: 서울보다 지방에서 기회, ‘육각형 부동산’ 비유[^36]
진행자가 “내년엔 서울보다 지방에서 투자 기회를 잡아야 한다는 거냐”고 묻자 출연자는 “맞다”고 답한다.[^36] 지방 부동산 시장을 “성격도 좋고 능력도 좋고 체력도 좋고 학벌도 좋고 다 좋다”는 식으로 ‘육각형’에 비유하며, 모든 게 좋을 때 투자하면 좋다는 맥락으로 지방 시장을 묘사한다.[^36]
다만 그는 데이터로 전망하더라도 정부 정책 같은 비예측 요소가 있어 일부 지역에서는 틀릴 수 있다고 말하면서도, 본인이 “사라고 했을 때 사서 틀린 적이 거의 없다”고 자기 신뢰를 덧붙이며 마무리한다.[^36]
4. 핵심 통찰[^2]
- 거래는 대출이 만든다: 10/15 대책의 핵심 효과는 가격 자체보다 “사줄 사람이 사라지는” 거래 급랭이며, 이로 인해 시장 체감이 ‘빙하기’로 전환된다고 본다.[^8][^2]
- ‘마지막 연끌’은 고점 신호로 해석: 연끌은 최대치 수요가 소진된 사건이며, 이후 1~1.5년 뒤 침체로 갈 수 있다는 패턴 인식을 제시한다.[^9]
- 2026년은 세금(양도·보유) 스케줄이 행동을 바꾼다: 양도세 중과 유예 종료/정책 변화 가능성과 보유세 인상 가능성이 결합하면 다주택자의 매도 압력이 현실화될 수 있다.[^17][^19][^23]
- 서울 고가 시장은 ‘정책+금융’에 취약: 고평가 상태에서 유동성이 잠긴 가운데, 미국 주식·코인 조정이 오면 수요층(영리치·자산가) 약화로 충격이 커질 수 있다는 관점을 제시한다.[^26][^31]
- 수급만 보면 전세 강세지만, ‘준공 후 미분양’은 다른 신호: 공급 감소에도 불구하고 서울에서 지어놓고 못 파는 물량이 늘어난 점을 “공급 부족만은 아니다”라는 반론 근거로 사용한다.[^29]
- 지방은 전세가가 먼저 움직이며 턴어라운드가 관측: 울산·세종·부산 등에서 전세 상승→매매 회복 흐름을 차트로 설명하며, 서울과 다른 국면일 수 있음을 강조한다.[^34][^33]
- 실행 관점(콘텐츠가 제시한 행동 함의)
- 다주택자는 2026년 5월 및 그 이전 매도 소요기간(11~1월 거래 시작 필요)을 고려해 시나리오를 점검하라는 압박이 제시된다.[^22][^23]
- 매도 우선순위는 “양도차익 작은 것부터”이라는 기준을 제시하되, 세무사 상담을 권고한다.[^24]
- 서울 고가 보유/매수 판단은 부동산 지표만이 아니라 **금융시장(미국주식·코인)과 환율(1500)**을 함께 보라는 체크리스트가 제시된다.[^26]
5. 헷갈리는 용어 정리[^5]
연끌/영끌 거래: “내가 산 가격보다 더 비싸게 사줄 사람, 최대한으로 산 사람”이 등장하는 거래로, 출연자는 이를 고점 구간의 수요 소진 신호로 해석한다.[^9]
조정대상지역 / 투기과열지구 / 토지거래허가구역: 규제 3종으로, 10/15 대책에서 이를 한 번에 묶어 서울 전역 및 경기 일부를 광범위하게 규제했다고 설명한다.[^5][^6]
LTV: 집값 대비 대출 비율. 대책 이후 무주택 40% 수준, 유주택은 대출이 사실상 막힌 것으로 설명한다.[^6]
DSR / 스트레스 금리: 소득 대비 원리금 상환능력을 따지는 지표(DSR)에 스트레스 금리를 높이면 대출 한도가 더 줄어드는 효과가 있다고 설명한다.[^8]
공정시장가액비율: 종부세·재산세 등 보유세 산정에 반영되는 비율로 현재 60%, 과거 95%까지 갔으며 향후 상향 가능성이 거론된다고 말한다.[^20]
공시가격 현실화율: 공시가격(세금 기준가)을 시가에 더 가깝게 올리는 비율로 현재 69%, 과거 “2035년 90%” 목표 언급이 있었다고 설명한다.[^20]
준공 후 미분양(중공 미분양): 공사가 완료됐는데도 팔리지 않은 미분양 물량. 출연자는 서울에서 777채로 증가 중이라며 경고 신호로 본다.[^29]
주택 구입 부담 지수: 서울의 매수 부담을 나타내는 지표로, 현재가 2021년 고점 수준과 비슷하다고 말하며 위험 신호로 사용한다.[^30]
플라워 차트: 전세·매매가의 움직임을 좌/우(매매 하락/상승), 상/하(전세 상승/하락)로 표현해 시간 흐름에 따른 지역의 이동을 보여주는 차트라고 설명한다.[^34]
참고(콘텐츠 정보)[^1]
- 제목: 이재명 2026년 부동산 정책 전망, 곧 집 팔려고 아수라장 된다 (리치고 김기원 대표)[^1]
- 출처/채널: 김작가 TV[^1]
- 길이: 24분 45초[^1]
- 링크: https://www.youtube.com/watch?v=xKkUVQtbPbM[^1]
[^1]: 원문 발언/자막 인용 @[00:00-00:21] “10월 15일 부동산 대책… 마지막 연끌거래… 이후부터는… 거래 빙하기… 내년에 집값 하락… 그렇죠.” [^2]: 원문 발언/자막 인용 @[03:51-04:29] “10월 15일… 마지막 연끌 거래… 이후… 완전 거래 빙하기…” [^3]: 원문 발언/자막 인용 @[00:21-00:34] “올해 부동산 시장 점검 및 내년 2026년… 627, 97, 10, 15 대책…” [^4]: 원문 발언/자막 인용 @[00:34-00:59] “얼음땡… 거래 자체가 너무… 마지막도 연끌 거래가… 10월 15일…” [^5]: 원문 발언/자막 인용 @[01:05-01:18] “조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역… 세 가지 규제를 다 묶어버린…” [^6]: 원문 발언/자막 인용 @[01:22-01:41] “서울 전체… 경기 남부… 다 묶어… LTV… 무주택 40%… 유주택 대출 0… 최대 6억… 6개월 이내 전입…” [^7]: 원문 발언/자막 인용 @[01:41-01:49] “갭 아예 불가능… 대출 최대 30년… 40년 50년 불가능…” [^8]: 원문 발언/자막 인용 @[01:49-02:58] “15억 이하 6억… 25억 4억… 25억 초과 2억… 생애최초 70%… 취득세 2주택 8%, 3주택 12%… 비과세 요건 강화… 스트레스 금리 상향… 대출 목줄 완전히…” [^9]: 원문 발언/자막 인용 @[03:00-03:59] “실거래가… 하루 거래량… 21~22년… 11월… 코로나 시기… 연끌… 연끌 후 1년~1년 반…” [^10]: 원문 발언/자막 인용 @[03:59-04:53] “23년 거래 많지… 24년부터 증가… 25년 고점 증가… 20년 연끌 넘어… 이재명 정부 방향성… 부동산 자산 워시… 금융자산 쪽…” [^11]: 원문 발언/자막 인용 @[05:04-05:38] “오세훈… 토지거래허가구역 해제… 고민… 검토 시점… 처음 너무 넓혀…” [^12]: 원문 발언/자막 인용 @[05:45-05:59] “이번 정책은 너무 터무니… 노도강… 반등도… 규제… 굳이… 공감…” [^13]: 원문 발언/자막 인용 @[06:09-06:49] “부작용… 움직일 수가… 이사조차… 20억에 10억 대출… 지금은 4억… 재산권 과도한 침해…” [^14]: 원문 발언/자막 인용 @[06:57-07:20] “공급 대책… 기여 못… 최소 3~5년… 지금 묶인 시기에 공급 정책 발빠르게…” [^15]: 원문 발언/자막 인용 @[07:20-07:56] “똘똘한 한 채… 유효… 21년 말 거래 급감… 하락… 비슷한 패턴 내년…” [^16]: 원문 발언/자막 인용 @[07:56-08:12] “26년 닥칠 변화… 양도세 중과 폐지… 유예… 내년 5월 이후…” [^17]: 원문 발언/자막 인용 @[08:18-09:53] “5억→15억… 양도차익 10억… 2.8억 vs 7.5억… 차이 4.7억… 유예 끝나기 전 매도 고민… 사줄 사람 없다… 버티면 보유세…” [^18]: 원문 발언/자막 인용 @[11:12-11:40] “내년 5월 전에 매도…” [^19]: 원문 발언/자막 인용 @[09:57-10:13] “26년 보유세… 25년 대비 40~50%…” [^20]: 원문 발언/자막 인용 @[10:16-11:24] “공정시장가액비율 60%… 과거 95%… 80% 이상 상향 이야기… 공시가격 현실화율 69%… 10억이면 6.9억… 2035년 90%… 지방선거 전후…” [^21]: 원문 발언/자막 인용 @[11:40-12:04] “매물 폭탄… 현금 많으면 버티고… 유동성 없으면 5월 전 매도…” [^22]: 원문 발언/자막 인용 @[12:09-12:30] “5월이면… 3개월 걸릴… 지금 벌써 팔려고… 11~1월 중 거래 시작…” [^23]: 원문 발언/자막 인용 @[12:37-12:54] “이재명 정부… 부동산 계속 잡겠다… 공정시장 비율·현실화율 올라갈 가능성… 다주택자 매도 고민…” [^24]: 원문 발언/자막 인용 @[13:03-13:18] “양도차익 큰 것 보유… 작은 것 매도… 세무사 상담…” [^25]: 원문 발언/자막 인용 @[13:18-13:41] “금매 나오면 하락 트리거… 연끌 거래… 내년까지 21년 이후 패턴…” [^26]: 원문 발언/자막 인용 @[13:46-14:54] “부동산보다 금융시장… 코인·미국주식 조정… 영리치 수요층… 꺾이면 고가시장 악영향… 환율 1500… 관전 포인트…” [^27]: 원문 발언/자막 인용 @[14:59-15:12] “내년 수도권 매매 전세 예측… 수급 먼저…” [^28]: 원문 발언/자막 인용 @[15:12-15:41] “전세 수급 동향 158… 수요가 58 많다… 26~28 공급 감소… 전세 수급·전세가 상승 가능…” [^29]: 원문 발언/자막 인용 @[15:44-17:22] “공급 부족 아닐 수도… 서울 못 팔리는 아파트 증가… 미분양 1108… 준공후 미분양 777… 2010년 이후 처음… 공급 부족만의 문제 아님…” [^30]: 원문 발언/자막 인용 @[17:26-18:02] “서울 집값 위험… 주택구입부담지수… 21년 고점 수준… 거래 급감… 26년 하반기 더 강한 충격…” [^31]: 원문 발언/자막 인용 @[18:20-18:55] “더 이상 올라가기 쉽지… 수요 수도꼭지 잠금… 고평가… 금융시장 괜찮으면 안 떨어질 수도/오를 수도… 금융시장 하락이면 트리거…” [^32]: 원문 발언/자막 인용 @[19:18-19:34] “매수 기회는 고평가 서울이 아니라 저평가 지방… 지방 전세가부터 상승…” [^33]: 원문 발언/자막 인용 @[19:36-20:05] “9월 가장 뜨거운 시장 울산… 집값·전세가 전국 최고… 지방 핵심지 먼저… 음지가 양지…” [^34]: 원문 발언/자막 인용 @[20:12-22:08] “플라워 차트… 울산 대세상승 초입… 세종… 부산 턴어라운드 초입… 광주 대구 대전 경남 전북… 지방 공급 작다… 현실화…” [^35]: 원문 발언/자막 인용 @[22:12-23:37] “서울 추세선만 보면 하락 안 느껴… 아직 가격 안 떨어짐… 내년 정책·금융시장… 주택구입부담지수 역사적 고점… 유동성 잠금… 맞아떨어지면 크게 꺾일…” [^36]: 원문 발언/자막 인용 @[23:37-24:20] “서울보다 지방 기회… 육각형 부동산… 정책 등 변수… 틀릴 수 있지만 사라고 했을 때 틀린 적 거의 없다…”