1. 이건 꼭 알아야 한다
- [? 질문] 지금(영상 시점) 서울 부동산 시장에서 “아파트 경매”와 “빌라/오피스텔(비아파트) 경매”는 왜 극단적으로 다른 결과(낙찰가율, 수익 구조)를 보이며, 그 차이를 이용해 어떤 경매 투자 전략을 짜야 하는가? @[00:06]
- [= 답] **아파트는 경매에서도 낙찰가율이 100%를 넘어(예: 111%, 120%, 137%) ‘싸게 살 수 없는’ 구간으로 과열되어 있는 반면, 빌라·오피스텔은 공포/불신(전세사기, 보증보험, 권리관계 불안) 때문에 수요가 급감해 경매 낙찰가율이 40~50%대로 내려가 ‘보증보험 한도에 맞춘 전세(또는 월세) 세팅’만 성공하면 ‘풀피(전세보증금이 투자원금보다 큰 구조)’를 만들기 쉬운 시장이 되었고, 전략의 핵심은 (1) 핵심 입지에서 (2) HUG 등 보증보험 한도에 맞춰 전세가가 ‘무조건’ 붙는 물건을 (3) 권리/배당 구조를 읽어 단독낙찰 수준으로 싸게 사서 (4) 현금 회전과 장기 지가상승을 동시에 노리는 것이다. @[05:16] @[18:22] @[37:45]
2. 큰 그림
이 콘텐츠는 “서울 집값 전망”을 거시적으로 예언하기보다, **경매 현장에서 관찰되는 데이터(낙찰가율, 유찰, 보증보험 가능 전세의 희소성)**를 근거로 아파트 vs 비아파트 시장이 ‘극과 극’으로 갈라진 현실을 보여주고, 그 틈에서 빌라/오피스텔 경매로 풀피를 만드는 실전 투자 프로세스를 설명한다. @[00:06] @[05:29]
또한 전세보증보험 한도, 공시가, 권리분석(배당표), 세금(취득세·종부세), 정책/공급절벽 같은 요소들이 어떻게 “전세는 빨리 붙고, 매매는 안 되는” 이상한 시장을 만들었는지 논리를 전개한다. @[11:19] @[22:21]
핵심 메시지 3개
- 서울 아파트 경매는 과열(낙찰가율 100%↑)로 ‘경매로 싸게 사는’ 기능을 상실했고, 반대로 빌라/오피스텔은 공포 때문에 ‘너무 싸게’ 낙찰되는 구간이 열렸다. @[01:01] @[05:16]
- 비아파트는 시세가 불명확해 보여도, 실제 시장은 “보증보험 한도에 맞춘 전세”가 희소재라서 한도만 맞추면 전세는 빠르게 계약되며, 이 구조로 풀피(현금 회수/레버리지)를 만든다. @[13:59] @[18:22]
- 경매는 법률 퍼즐이 아니라 **입지·수요·건물컨디션·권리·세팅(전세/월세)까지 묶는 ‘종합 예술’**이며, 특히 배당표/배당순서 이해가 단독낙찰과 리스크 통제의 출발점이라고 주장한다. @[36:21] @[01:07:28]
3. 하나씩 살펴보기
3.1 “아파트 시장”과 “비아파트 시장”은 경매에서조차 완전히 갈라졌다: 낙찰가율로 보는 체감 격차
출연자는 요즘 경매 시장에서 **아파트와 빌라·오피스텔(비아파트)**이 “완전 극과 극”이라고 시작한다. 대부분의 사람은 뉴스로만 부동산을 접하고, 또 아파트 거래 중심으로만 관심을 가지니 비아파트와 아파트 사이의 ‘갭(괴리)’이 얼마나 벌어졌는지 체감하지 못한다고 말한다. 그래서 경매 데이터(매각 결과)로 그 차이를 보여주겠다고 한다. @[00:06] @[00:25]
(1) 서울 아파트 경매: 낙찰가율이 100%를 넘어 ‘난리’
서울 아파트 매각 데이터를 보면 “난리가 났다”는 표현을 쓴다. 예로 중구 신당동 같은 ‘핫한’ 지역은 137% 낙찰가율이 찍히고, 선호도가 낮은 지역의 작은 아파트도 93% 수준으로 낙찰된다고 말한다. 특히 10억~15억 근처 가격대는 100%를 넘는 낙찰이 굉장히 많다고 강조한다. @[00:41] @[01:14]
여기서 출연자는 중요한 ‘제도 차익’을 끼워 넣는다.
- 토지거래허가구역으로 묶인 지역도 경매로 사면 토지거래허가를 ‘일단’ 안 받는다는 점을 언급하며, 그래서 갭투자도 가능하다고 말한다. @[01:41]
- 또한 15억 이하는 무주택자의 경우 대출이 어느 정도(“6억 나온다”) 가능하니 수요가 더 붙는다고 본다. @[01:52]
또 아파트 경매 감정가의 특성을 말한다. 경매 감정가는 “떨어질 거니까, 유찰돼서 살 거니까” 시세보다 조금 높게 잡는 경향이 있는데, 그럼에도 120%, 124% 같은 낙찰가율이 나온다고 말한다. 즉 “106%” 같은 숫자도 감정가가 원래 높게 잡히는 경향을 감안하면 실질 과열은 더 심하다는 뉘앙스다. @[02:01] @[02:15]
출연자는 “문재인 정부 시절에도 이 정도는 아니었다”는 비교를 하며, 최근 감정(“2024년, 1년 반 전 감정”)인데도 120%로 낙찰되는 것은 그 사이 시세가 엄청 올랐다는 것을 ‘인정’하는 것이라고 해석한다. @[02:17] @[02:37]
(2) 아파트는 권리(임차인, 대항력) 있어도 크게 신경 안 쓴다: “돈 놓고 돈 먹기”
출연자는 특정 아파트 물건에서 **대항력 있는 임차인(빨간 표시)**이 있어도, 아파트에서는 이런 권리를 크게 신경 쓰지 않는다고 말한다. 이유는 전세 보증금/배당 구조가 비교적 명확하고, 낙찰가 자체가 크기 때문에 “20억 있으면 하기 좋다”, “돈 놓고 돈 먹기”가 된다는 식으로 설명한다. @[03:21] @[04:10]
구체적으로는:
- 임차인의 전세가 10억 5천으로 잡혀 있고 확정일자/배당요구를 제대로 했다는 점을 확인한다. @[03:35]
- 낙찰가가 19억이면 배당재원이 19억이고, 그 안에서 임차인 10억대와 근저당 등 채권을 처리할 수 있다고 본다. “다 합쳐도 19억이 안 되겠네… 19억으로 다 해결 가능”이라는 식으로 정리한다. @[03:47] @[04:04]
또 ‘돈 있는 법인’의 단기 매매(단타)까지 언급한다. 법인 취득세가 **12%**로 높지만, 6개월 보유 후 21억~23억대에 팔면 법인세 구조로 정리할 수 있다는 식으로 ‘가능한 시나리오’를 제시한다. (정확한 세무/규제 적합성 검증이라기보다 “이런 식으로도 가능”이라는 논지로 던진다.) @[04:18] @[04:41]
(3) 15억 ‘안 넘기려는’ 입찰가: 대출 기준이 실제 입찰 행태를 만든다
낙찰가/입찰가가 “999” 같은 끝자리로 설정된 사례를 보고, 출연자는 “15억 안 넘어가게 하려고”라고 해석한다. 15억을 넘으면 대출이 안 나오니, 실수요자가 대출 6억을 받아서라도 꼭 사려는 ‘의지’가 보인다는 설명이다. @[04:52] @[05:06]
(4) 결론: “경매로 싸게 사려는 사람”에게 서울 아파트는 대상이 아니다
출연자는 자신의 포지션(경매로 싸게 사려는 투자자)에서는 아파트는 볼 것도 없다고 단언한다. 이유는 “싸게 살 수가 없어”서, 경매로 접근할 유인이 사라졌다는 것이다. @[05:15]
3.2 반대로 빌라/오피스텔(비아파트)은 ‘반값’ 낙찰이 현실: 화곡동 사례로 보는 공포 프리미엄
아파트와 대비되는 대표 지역으로 **화곡동(화곡역·까치산역)**을 든다. 이곳은 역전세가 가장 많이 발생한 동네로 언급하며, 빌라/도시형생활주택/오피스텔 낙찰 데이터를 보여준다. @[05:29] @[05:38]
(1) HUG(주택도시보증공사) 등이 가져가는 물건 vs 개인이 들어가는 물건
출연자는 낙찰가율을 보면서 “99%” 같은 건은 HUG가 가져갔을 것이라 추정하고, 88%도 “주택도시보증공사”라고 말한다. 반면 53%, 51%, 52% 같은 ‘반값’ 물건은 개인이 들어온 것으로 해석한다. @[05:44] @[06:00] @[07:01]
중간에 근린생활시설(근생)로 ‘받아버린’ 사례를 언급하면서, 불법 용도변경/이행강제금 가능성 등을 떠들지만, 결국 “업무용 세팅으로 월세 수익률 좋게 가져가고, 안 팔고 부서질 때까지 임대” 같은 스타일도 있다고 말하며 수익형 접근을 스치듯 보여준다. @[06:04] @[06:46]
(2) 공시가보다 낮게 낙찰 → 보증보험 한도 계산 → ‘풀피’ 가능성
화곡동의 51% 낙찰 사례에서:
- 공시가 1억 5천짜리를 1억 3천에 낙찰했다고 설명한다. 취득세를 다주택자로 가정해도 1,500~1,600만 원 수준이라 추정한다. 그럼 총매입비가 대략 1억 4,500 꼴이라는 계산이다. @[07:11] @[07:23]
- 여기서 핵심이 등장한다. 공시가에 **1.26(= 126%)을 곱하면 보증보험 한도가 “1억 9천까지 보증”**된다고 말한다. 즉 “1억 9천 전세”를 맞출 수 있냐를 질문하고, “있다”고 답한다. @[07:29] @[07:48]
이 구조를 “풀피”로 표현한다. 전세보증보험 한도까지 전세를 맞추면 (낙찰가+세금 등)보다 전세보증금이 더 큰 상황이 되어, 현금이 ‘들어오는’ 구조가 가능하다는 것이다. @[07:56]
다만 단기 매매는 서울이 “조정대상지역… 단타로 팔기 힘들다… 양도세 77%”라고 말한다. 그래서 단타가 아니라 전세 맞추고 2년 뒤 일반 양도세로 팔아 빠져나오는 시나리오를 제시한다. 예: 전세 1억 9천 정도에 맞추고, 2년 뒤 2억 내외로 팔면 전세보증금 유입(풀피)과 매각을 통해 최종적으로 “영원(0원) 넣고 5천만 원 먹는” 형태를 그린다(세금 고려하면 ‘남는 건 없을 수도’라며 약간 완화). @[08:03] @[08:33]
(3) 입지 논리: “아파트만 집이 아니다” + 서민 수요 존재
출연자는 까치산역 200m 등 역세권을 보여주며, 10억~30억 아파트만 집이 아니라 이런 빌라도 주거이고, 서민이 5천~1억 모아 이런 집 사는 게 잘못이 아니다라고 말한다. 그리고 전세금보다 1~2천만 원만 얹어 매도하는 방식으로도 소화가 된다고 한다. @[08:41] @[09:11]
3.3 “보증보험 한도만 맞추면 전세는 무조건 나간다”를 증명하기: 네이버 매물 지도와 국토부 전월세 실거래 데이터
여기서 출연자는 사람들이 가장 의심하는 지점을 짚는다.
“공시가 × 1.26”으로 보증한도를 계산했다고 해서, 그 금액에 전세가 ‘무조건’ 맞춰지냐는 질문을 많이 받는다고 한다. 특히 빌라는 아파트처럼 시세가 명확하지 않아 더 의심이 생긴다고 말한다. @[10:27] @[10:54]
(1) 네이버 지도: 매매는 많지만 전세는 ‘멸종’
화곡역/까치산역 일대에서:
- 매매 매물은 꽤 많다고 보여준다. @[11:05]
- 월세는 “거의 없죠… 이게 다예요.”
- 전세는 “전세 종말, 멸종… 한 개, 뜨문뜨문 한 개… 역 근처는 아예 없다.”라고 표현한다. 그리고 그 이유를 **“나오자마자 들어가서 그래요(나오자마자 계약)”**라고 설명한다. 즉 공급이 없는 게 아니라, 수요 대비 보증보험 되는 전세가 너무 빨리 소진된다는 논리다. @[11:19] @[11:44]
또 지형(언덕)과 차량 보유 여부 같은 생활 요소를 언급하며, 역 근처의 전세 희소성이 더 강하다고 말한다. @[11:45]
(2) “허그 대출 가능” 표기: 보증보험 가능 물건만 거래된다
지도에서 매물을 확대해 보며, 중개사들이 보증보험/대출 가능이면 반드시 “허그 대출 가능”, “모든 대출 가능” 같은 문구를 써둔다고 말한다. 반대로 그 문구가 없으면 **“안 되는 거”**라고 단정한다. 즉 시장이 “보증보험 가능 여부”를 기준으로 매물을 분류하고, 임차인도 그 기준으로 움직인다는 주장이다. @[12:19] @[12:35]
과거에는 전세 매물 중 절반 정도가 보증보험이 안 되는 경우가 있었다고 하고, 지금은 정비가 되었지만 그래도 10개 중 2~3개는 보증보험이 안 되는 걸로 빼야 한다고 말한다. 그럼 지도에 보이는 전세 매물에서 20~30%를 빼면 **실질적으로 “진짜 전멸”**이라는 결론을 낸다. @[13:01] @[13:10]
보증보험이 안 되는 이유로는:
- 선순위 대출/권리관계 문제
- 역전세 상황(기존 2억 전세를 맞춰놨는데 현재 보증한도가 1.6억이면 4천을 집주인이 메꿔야 하는 상황)
등을 든다. 다만 권리분석을 잘하면 보증보험이 없어도 대항력 확보로 거래가 되긴 하지만, 요즘은 보증보험이 무조건 돼야 거래가 된다고 정리한다. @[13:22] @[13:59]
(3) “빌라는 시세조사 안 한다”: 보증보험 한도에만 맞추면 2주 내 계약금
출연자는 이 지점에서 빌라 매입법을 강하게 말한다.
- 빌라는 시세조사를 정교하게 하기보다, **“보증만 되면 거래는 2주 안에 계약금 들어온다”**고 주장한다. “나간다 정도가 아니고 2주 안에 계약금”이라는 표현을 사용한다. @[14:06] @[14:15]
(4) 본인 실사례: 등기/잔금 전에도 전세 계약금이 들어온 케이스
자신이 낙찰받은 빌라 사례를 소개한다.
- 단기임대 세입자가 있어 이사비 200만 원을 주고 바로 내보냈다. “잔금도 안 넣었는데도… 등기도 안 친 상태”에서 부동산에 내놓았고, 3일 만에 계약금이 들어왔다고 한다. @[14:25] @[15:15]
- 수치로는: 낙찰가 1억 1천, 전세 1억 8천, 취득세 12% 납부(다주택/법인 등 조건을 전제로 한 듯), 결과적으로 풀피 6천 정도가 났다고 말한다. 감정가는 3억짜리였다고 덧붙이며 “오해(너무 떨어져 있어)”를 받는 빌라였다고도 말한다. @[15:21] @[15:35]
(5) 국토부 전월세 실거래: ‘지저분한 숫자’가 보증보험 한도 세팅의 증거
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 연립/다세대 전월세 내역을 다운받아 보여주며, 전세보증금 숫자들이 3억5천이 아니라 3억5,100 / 1억5,200 / 1억6,200처럼 “지저분하게” 끝나는 점을 강조한다. 반전세도 1억7,100에 3만 원, 1억9,78에 5만 원 같은 형태가 보이고 “이상하죠?”라고 한다. @[16:30] @[16:55]
이 ‘지저분한 숫자’는 임의가 아니라, 보증보험 한도(또는 보증 가능액)에 딱 맞춰 보증금을 맞추다 보니 생긴 결과라고 해석한다. 즉 시장 참여자들이 공통적으로 “보증보험 기준”에 맞춰 계약을 찍고 있다는 것이다. 또한 한도가 낮아서 집주인이 수익을 조금이라도 더 뽑으려고 월세를 3만/5만/10만 같은 형태로 붙이는 현상도 설명한다. @[17:39] @[18:45]
결론으로:
- 보증보험 한도만 맞추면 거래는 거의 무조건 성사
- 화곡동 같은 곳에서도 보증되는 전세는 ‘멸종’이라 더 빨리 나간다
- 강남/강동/동작 등에서는 더 심각(더 빨리, 더 희소)
이라고 연결한다. @[18:22] @[19:05]
3.4 강남권 비아파트 전세가 더 ‘난리’인 이유: 구축 공시가 낮고 전세는 높다 → “보증 되는 신축”으로 쏠림
출연자는 강남의 고급 빌라 사례를 언급하며, “내놓자마자 전화가 수십 군데”라고 한다. 이유는 보증 한도에 맞춰 싸게 내놨기 때문이라고 한다. @[19:11]
강남권에서 보증보험 한도 물건이 거의 없는 이유를 구조적으로 설명한다.
- 강남/서초/송파에는 구축이 많아 공시가가 낮다.
- 하지만 임대가격(전세)은 높다.
- 보증보험 한도는 공시가 기반으로 잡히니, 구축은 보증한도가 낮아 보증보험이 안 되거나 한도가 너무 낮다.
- 반대로 신축은 공시가가 상대적으로 높아 보증한도가 올라가고, **구축과 신축의 전세금이 비슷한데도 “신축만 보증이 된다”**면 수요는 신축으로 쏠릴 수밖에 없다. @[19:37] @[20:05]
그래서 “보증보험 한도만 계산하면 빌라·오피스텔은 웬만큼 다 전세 맞춰진다”가 아니라, 공개 방송에서는 완곡히 말하지만 강의에서는 **“왼팔을 건다, 2주 안에 계약금”**이라 말할 정도로 확신한다고 한다. @[20:11] @[20:23]
3.5 다주택자/임대 공급에 대한 관점: “회전”이 목적이라 월세 조금 더 받는 건 의미 없다
출연자는 전세가 빨리 붙는 상황이라면 “월세를 더 붙이면 더 좋지 않냐”는 질문에, 가능은 하지만 풀피가 5천 나는 구조에서 월세 3만~5만 더 받는 건 의미가 없다고 말한다. 2년 계약 기준으로 5만 더 받아봐야 120만 원이라 의미가 없고, 중요한 것은 빨리 임대 세팅 → 공실 제거 → 다음 투자로 회전이라는 논리다. @[20:34] @[21:38]
여기서 그는 정책적 주장도 섞는다.
- 다주택자를 죽이면 서민이 안 좋아진다: 다주택자가 임대주택 공급을 하고, 빨리 세팅하려면 임차인에게 싸게 주는 유인이 생긴다. 하지만 다주택자를 압박하면 임대인이 “조금이라도 더 붙이려” 해서 회전이 느려지고 시장이 경직된다는 주장이다. @[21:02] @[21:25]
3.6 공급 이야기: 빌라는 이미 공급이 끊겼고, 아파트는 2026년부터 공급절벽
출연자는 “더 심각해지는 게 뭐냐면”이라고 하며 공급을 든다.
- 서울은 빌라 착공이 간간히 보이지만
- 지방(대전/대구 등)은 **인허가가 ‘0’**이라고 말한다(2023~2024년 기준이라고 언급). 인허가가 0이면 착공으로 이어질 수 없으니, 빌라는 더 이상 공급될 게 없다고 결론. @[21:51] @[22:21]
아파트는 2026년부터 공급이 절벽이라 하고, 빌라는 이미 2022~2023부터 공급이 없기 시작했으며 그 결과가 지금 데이터로 나타난다고 말한다. 이 상황에서 사람들이 ‘똘똘한 한 채’ 정책/심리로 빌라를 외면하니 경매에서 4~50%대 낙찰이 나오고, 그걸 지금 사면 **“실패할 수가 없다”**고 주장한다. @[22:21] @[22:48]
또 “누구나 다 아파트에 살 수 없기 때문에 빌라 수요는 사라지지 않는다”는 수요 논리를 편다. 서울에서 대학/직장 생활을 해야 하는 20대 후반~30대 초반이 자산 1억 정도면 결국 빌라를 선택할 수밖에 없고, 파주에서 강남 출퇴근은 현실적으로 어렵다는 식으로 설명한다. @[22:48] @[23:20]
3.7 실전 낙찰 사례 1: 양재역 원룸형(준신축) 비아파트를 “보증한도에 맞춰 전세”로 풀피/무피 구조 만들기
출연자는 “어제(2026년 3월 12일) 네 개가 나왔고… 네 개 중 세 개를 낙찰받았다”고 말하며 실제 사례로 들어간다. 위치는 양재역 인근이며, 상업지역 확장 가능성(종상향)을 언급하지만 “그것까지 기대하기는 멀다”며 과도한 기대는 자제한다. 핵심은 “위치가 너무 좋다”는 것이다. @[24:28] @[25:45]
물건은 **10년 정도 된 원룸형(5.5평)**이고, “보증보험 한도가 맞춰지면 전세가 나갈까? 무조건 나간다”라고 단언한다. 이 물건들(3번 제외 4, 8, 9번)을 수강생/파트너들이 낙찰받았다고 한다. @[26:06] @[26:17]
구체 예시(1층, 반전세 대항력 존재):
- 1층 물건, 임차인 대항력 1억, 월 23만 반전세. 전세전환하면 5만 수준이라 “전세 1억 4,600 수준”과 비슷하다고 말한다. 계약은 2019년이라 7년 전(문재인 시절)인데 지금은 더 비쌀 것이라고 본다. @[26:24] @[26:47]
- 낙찰가 1억 4,500, 보증보험 한도 1억 4,800. 무주택자 취득세 **1.1%**를 가정해 총비용을 대략 1억 4,650~1억 4,700으로 추정한다. @[26:54] @[27:01]
- 명도는 “쉬워요”라고 한다. 이유는 임차인이 대항력이 있어 1억을 받으려면 낙찰자에게 명도 협조(명도확인서 등)를 해야 하므로 협상이 구조적으로 쉽다는 논리다. “우리한테 명도서를 받아가야 1억을 받아간다.” @[27:09] @[27:15]
전세 세팅 전망:
- 양재동 원룸 전세는 “거의 2억”인데, 1억 4,800 보증되는 준신축이면 “2주 안에 계약금”이 아니라 “하루 만에 나가겠다”는 반응이 나온다. 1층 단점이 있어도 가격 경쟁력이 크다는 논리다. @[27:28] @[27:52]
감정가의 시차도 짚는다. 감정이 2020년이면 지금 재감정 시 2억 초반~2억대가 될 수 있어, ‘감정가 대비 84%’라는 표면 수치보다 실질 매입은 더 싸다는 해석을 덧붙인다. @[28:13] @[28:30]
또 이 케이스를 “사회초년생(24~25세)”에게 컨설팅으로 사준 사례라며, 큰 증여 대신 무피/풀피 구조로 세대분리(독립)를 지원하는 방식이 낫다고 말한다. 그리고 20년 뒤(결혼/자녀 시기) 자산이 어떻게 될지 상상해 보라고 권한다. @[28:42] @[29:06]
3.8 실전 낙찰 사례 2: 군자역(송정동) 오피스텔/도생 혼합 “대항력+압류(법정기)” 때문에 7%까지 떨어진 물건을 ‘추적’으로 해소
출연자는 또 다른 사례로 “6.9%까지 떨어진 걸 93%에 샀다”고 말해, 유찰이 매우 많이 된 물건을 소개한다. (숫자 자체는 대화 흐름상 낙찰가율/유찰 관련 맥락이며, 핵심은 “권리 불안 때문에 아무도 안 들어온다”이다.) @[39:00]
위치는 군자역, 송정동을 언급하며 “요새 엄청 핫하다”고 말한다. 성수, 서울숲, 물재생센터(옛 하수처리장), 물(한강/수변) 인접이 개발가치를 만든다는 식으로 “물 끼고 있어야 좋다”는 관점을 제시한다. 군자역은 5호선·7호선, 어린이대공원, 성수/강남 접근 등으로 젊은층 선호가 높다고 설명한다. @[39:34] @[40:40]
물건의 상태는 신축, 방 2/화장실 1, 공실로 보이며 “딱지(권리 표시)가 많다”고 한다. 핵심 권리는:
- 임차인 대항력(또는 임차권 등) 2억 8,500
- 그런데 압류가 2019.12와 2021.2 두 개가 있고, 압류의 법정기가 임차보증금 2.85억보다 우선할 수 있다는 점을 위험 요소로 든다. @[41:32] @[42:08]
여기서 출연자는 “코난” 방식이라며, 많은 사람이 안 하는 법정기(세금 등 우선채권) 추적 방법을 설명한다.
- 탱크옥션 등에서 채무자 이름이 가려져도 실제 이름을 알 수 있는 상황(컨설팅/자료)이라면, **채무자 이름 + ‘타경’**으로 검색한다.
- 그러면 채무자/채권자가 관련된 다른 경매 사건들이 검색되고, 블로그/카페에 권리분석 글이 올라온 경우가 있다.
- 만약 채무자가 여러 경매를 당한 사람이라면, 세금 압류는 “사람의 모든 재산”에 붙고 법정기 기준일이 동일하게 적용될 수 있으니, 다른 사건에서 법정기 정보를 ‘유추/확인’할 수 있다는 논리다. @[42:26] @[43:30]
법원/공매 담당자에게 물어보면 친절한 곳은 “법정기가 앞서는지” 정도를 알려주기도 하고, 어떤 곳은 개인정보라며 안 알려주기도 하는 등 실무상 편차도 언급한다. 그래서 이런 센스를 배우는 게 포인트라고 말한다. @[43:44] @[44:09]
결론은:
이런 검색/추적을 사람들이 안 해서 물건이 7%까지 떨어졌다(아무도 안 들어와서), 그래서 싸게 샀다는 주장이다. @[44:35]
수익/안전 논리:
- 3년 공실이라 수리비는 들 수 있지만
- 대지권이 5평이라 “땅을 평당 6천에 산 것”이고 “위에 집은 공짜”로 본다.
- 공시가 2억 4,800, 보증보험 한도 **3억 1,200(= 공시가×1.26)**이므로 “전세 무조건 나간다”고 한다.
- 네이버에서 동일 건물 매매/전세 거래를 확인하며, 4층이 2억 9,400(지저분한 숫자=보증 맞춤) 거래된 것을 근거로 3.12억도 가능(약간 조정하면 3.1억대)하다고 말한다. @[44:52] @[46:18]
또 “대항력 포기(대항력 포기가 들어와야 2.85억에 들어오는 구조)” 같은 표현을 쓰며, 대항력 이슈가 심리적 진입장벽을 만들고 그게 단독낙찰/저가매입을 가능케 한다는 맥락을 반복한다. 층수(3/4/5층) 차이, 대로변 냄새 등 현장 요소로 가치 차이가 크다는 점도 짚는다. @[46:33] @[46:54]
3.9 “빌라는 안 오른다” 반박: 인서울 역세권은 떨어질 수 없고, 아파트와 비슷한 비율로 오른다(지가 관점)
출연자는 “빌라 사면 안 된다”는 말이 퍼진 이유를 “거래가 없어서 사고팔기 힘들기 때문”이라고 보고, 가격 상승 자체는 똑같이 올라간다고 주장한다. 화곡동 아파트가 10년 전과 비교해 별로 안 올랐으면 화곡동 빌라도 비슷하다는 식으로, 지역의 지가/수요가 핵심이라고 한다. 다만 파주 외곽처럼 수요 없는 곳의 타운하우스형 빌라는 떨어질 수 있다고 인정한다. @[32:29] @[32:49]
인서울에서는 “웬만한 역세권 근처 집들은 떨어질 수가 없다”고 강하게 말한다. 그리고 “우리가 3억짜리를 1억에 샀다”면 시세가 1억이 아니라 3억인데, 시장이 정상화되면 3억에 팔릴 수 있고, 우리는 단지 “1억에 샀을 뿐”이라는 관점을 제시한다. @[32:53] @[33:12]
여기서 그는 ‘땅’ 관점을 강조한다.
- 부동산에서 건물(콘크리트 덩어리)은 중고차처럼 감가된다.
- 진짜 오르는 건 그 건물이 깔고 있는 **땅(지가)**이다.
- 그래서 낡고 불편한 은마아파트 같은 것도 강남 한복판 “땅값” 때문에 비싸다는 설명을 한다(전세가 6~8억, 사용가치는 크지 않다는 말도 덧붙임).
- 따라서 빌라/오피스텔도 핵심지역의 땅을 사는 것으로 접근해야 하고, “핵심 지역에서 절대로 벗어나면 안 된다”고 반복한다. @[36:36] @[37:45]
3.10 “경매를 위한 경매” 비판: NPA/MPL이 중요한 게 아니라 ‘그 부동산을 갖고 싶냐’가 먼저
출연자는 경매판에서 흔한 태도를 비판한다.
- 권리분석을 지나치게 ‘법률 문제’로만 보고, 정작 부동산 자체(입지/상품성/수요)를 놓친다.
- 예로 사촌동생에게 NPA(영상에서는 MPA/MPL/NPA 등이 혼재되어 언급됨)를 가르쳐줬더니, 동생이 “MPL로 살 수 있을 것 같아”라며 채권 구조만 파고들었다.
- 출연자는 “그걸 떠나서, 너 그 부동산 갖고 싶어? 안 갖고 싶어?”가 먼저라고 지적한다. 즉 해결 수단(채권, 권리기술)보다 대상 자산의 질이 우선이라는 논리다. @[35:09] @[35:42]
또 “경매를 배워서 아파트를 사야지”라고 하면서 시세대로 써서 낙찰받는 것은 경매의 의미가 없다고 한다. 경매로 사는 이유는 인기 없어 보이는데 괜찮은 것을 찾아 싸게 사기 위함인데, 다들 “권리 깨끗한 것만” 찾으면서 피곤한 명도 전쟁을 택한다고 비판한다. @[35:55] @[36:15]
3.11 세금과 자금 운용: 취득세는 ‘비싼 만큼 더 싸게 사면’ 되고, 종부세는 ‘풀피’로 감당 가능
(1) 오피스텔 취득세/대출의 장점
출연자는 오피스텔은 다주택이어도 대출이 나오고, 취득세가 “100개든 1000개든 4.6%”라고 말한다(일반화된 표현). 또한 업무용으로 전환하면 주택수 제외 방법이 있을 수 있다는 식으로 언급한다. @[47:28] @[48:16]
(2) 빌라 취득세(다주택 중과)도 계산에 넣어 ‘더 싸게’ 낙찰받으면 된다
경매의 핵심으로 “유일하게 경매만 사는 사람이 가격을 결정”한다고 말하며, 취득세가 2천만 원 나올 것 같으면 2천만 원 싸게 쓰면 된다는 식으로 단순화한다. “다주택하면 취득세 많이 나오잖아”가 아니라 “취득세 비싼 만큼 더 싸게 산다”로 사고를 전환하라고 한다. @[48:25] @[49:08]
(3) 종부세 공포에 대한 반론: 풀피로 현금을 쥐고 있으면 버틴다
종부세 계산 구조(공시가 합산, 공제 1인 9억, 공정시장가액비율 등)를 설명하면서, 종부세를 안 내본 사람들이 막연히 무서워한다고 말한다. 하지만 자신들의 전략은 애초에 1~3억 물건을 싸게 사서 풀피를 크게 만든다. 그리고 “돈은 당신 돈이 아니다”라고 하며 풀피로 들어온 돈을 소비(외제차, 명품)하면 안 되고, 시드로 보유해야 한다고 강조한다. @[49:18] @[50:21]
그렇게 시드를 쥐고 있으면, 종부세가 1년에 2~3천만 원 나오더라도 그 풀피에서 빼서 낼 수 있다는 논리다. 예시로 화곡동급 공시가 1.3~1.4억 물건을 하나 추가 취득해도 종부세 증가분은 1년에 3~4백만 원 수준일 수 있는데, 풀피가 5천만 원이면 10년치 종부세를 감당할 힘이 생긴다는 식으로 말한다. @[50:28] @[51:38]
그리고 과거 빌라왕 전세사기처럼 “집값=전세값”에 가깝게 무리하게 갭을 키우는 방식과, 지금 자신이 말하는 보증보험 한도까지 낮춰 안전하게 전세를 맞추고 싸게 사는 방식은 완전히 다르다고 선을 긋는다. @[52:04] @[53:17]
3.12 “보증보험 한도 전세로 싸게 공급”은 오히려 시장에 ‘착한’ 행동이라는 주장
출연자는 자신(경매 투자자)이 하는 행동이:
- 3억짜리 집을 1억에 사고
- 보증보험 한도에 맞춰 전세를 동네에서 제일 싸게 공급하고
- 망가진/공실 주택을 양성화해 공급한다
는 점에서 “집값을 떨어뜨리는 행동”, “상조(상부상조)”, “착한 임대인” 같은 표현으로 주장한다. @[53:33] @[54:06]
이 대목에서 전세사기 피해자(1990년대 후반생)가 1억 7천을 날린 사연을 언급하며, 자신이 명도/이사비를 배려하고 무료 컨설팅도 해주려 했다는 이야기를 길게 한다. “걷다 빨리 나가”라고 할 수 없어서 천천히 이사 알아보게 하고 이사비 150만 원을 제시했다는 내용, 피해자가 처음에는 의심해 거절했다가 만나기로 했다는 내용이 나온다. @[55:49] @[56:44]
3.13 부산 수영역 테라스 오피스텔 사례: 전세/월세 세팅과 장기 목표(무차입 월세 캐시카우 10~20채)
출연자는 부산 사례(“주식회사 RODS”)를 다시 꺼낸다.
- 위치: 수영역 바로 앞(30m 정도), KFC/버거킹/베라/파리바게뜨 등 상권 언급
- 19층 1호, 테라스가 집 크기만큼 크고 한 층 9세대 중 19층은 테라스 때문에 5세대만 존재
- 남향이면 광안대교/광안리 뷰, 동쪽은 수영강 뷰
- 공시가 1억 2,600, 보증보험 한도 1억 5,900 → “전세 무조건 맞춰진다”
- 다른 층 테라스 없는 호수 낙찰가가 1.1~1.13억인데, 자신은 1.26억으로 더 썼지만 테라스 가치로 낫다고 판단. 테라스 호수는 월세 100만도 가능하다고 본다(Airbnb 가정 언급). @[54:24] @[58:38] @[59:11]
그는 장기적으로 이런 자산들을 모아:
- 전세를 돌려서 레버리지로 보유하다가
- 불장이 오면 일부를 팔아 전세보증금을 반환할 현금을 만들고
- 전세/근저당이 없는 “깨끗한” 오피스텔을
- 월세 280~290(보증금 낮게) 같은 형태로 10~20채 만들어
- 월 현금흐름 2천만 원을 만드는 것을 목표로 제시한다. @[01:00:12] @[01:00:47]
왜 상가주택(통건물)보다 오피스텔 여러 채냐는 질문에는:
- 상가주택은 통으로 사려면 5~20억이 필요하고 근저당이 무거울 수밖에 없다.
- 자신의 방식은 전세를 돌려 **결국 ‘내 투자금은 0원(영원)’**이 될 수 있는 그림을 그릴 수 있다. @[01:01:07] @[01:01:34]
또 개인 목표 외에 사업가로서 대부업체/저축은행을 만들고 싶다는 이야기까지 이어진다(개인 캐시카우가 있어야 사업이 쉬워진다는 맥락). @[01:02:32] @[01:02:54]
부산 테라스 오피스텔은 목표가 전세가 아니라 월세 세팅이라고도 말한다.
- 대출 1억 100을 받았고(이자 4% 후반)
- 부산 최우선변제금 2,800을 언급하며
- 보증금 2,800 + 월세 70 정도 가능, 이자 30~40만 수준이면 월 20만+가 남는다는 계산을 제시한다. @[01:03:16] @[01:03:44]
3.14 교육/학원 비판과 본인 강의의 “차별점”: 배당표(배당순서)와 ‘어려운 물건을 해도 되는지’ 판단
후반부는 세미나 홍보와 함께 “왜 본인에게 배워야 하는가”를 강하게 주장한다.
- 많은 학원 수강생이 400만 원, 1400만 원 등 결제하고 왔는데도 배당순서/대항력/최우선변제를 모른다고 비판한다. 견학, 임장 같은 것을 커리큘럼에 넣고 돈 받는 걸 조롱한다. @[01:07:46] @[01:08:28]
- 본인은 “제일 중요한 건 배당표, 배당 순서 분석”이라고 단언한다. 이를 알아야 대항력 임차인과 최우선변제권자의 배당을 이해할 수 있다는 것이다. @[01:07:28]
- 수업 초반에 “유치권 빨갛게 써 있는 물건, 하면 돼요 안 돼요?”를 물으면 다들 “안 돼요”라고 하는데, 그게 바로 아무도 안 하니까 가격이 떨어지는 영역이라며 “이런 거 해야 된다”고 주장한다. 수업 후반에는 다들 “해도 돼요”로 바뀐다고 말한다. @[01:08:55] @[01:09:17]
수업 시간은 10시간(이틀) 정도인데, 그 정도면 혼자 낙찰이 가능하냐는 질문에 “그럼요”라고 답하며, 단톡방 낙찰 사례를 공개할 수 있다고도 말한다. @[01:09:23] @[01:10:50]
3.15 (정치/거시 논지) 부동산 정책, “집값은 못 잡는다”, “규제할수록 오른다”, 그리고 서울 아파트 전망
영상 후반에는 정치 성향/정책 비판이 상당 비중으로 등장한다(표현도 매우 직설적). 핵심적으로는:
- 집값을 세금으로 잡는 건 불가능하며, 공급이 없으면 오를 수밖에 없다고 단순한 수급 논리를 반복한다. “빵(밀가루)이 안 들어오면 빵값 오르듯, 아파트가 없으면 오른다”는 비유를 든다. @[01:29:34]
- 인플레이션(돈을 계속 풀어 돈 가치가 하락 → 자산가치 상승) 때문에 집값은 장기적으로 무조건 오른다고 말한다. 책상값, 마우스값, 커피값도 오르듯 집도 오른다는 논리다. @[01:29:53] @[01:30:03]
- 규제(정책)가 있으면 잠깐 눌릴 수는 있어도, 결국 더 오른다고 말한다. 애플 노트북을 1년에 100대만 수입하게 규제하면 가격이 1천만~2천만 될 거라는 비유로 “규제하면 오른다”를 설명한다. @[01:30:43] @[01:30:58]
서울 아파트 전망에 대해서는:
- 본인 영역은 아니라고 단서를 달지만, “정해진 미래”라며 공급 부족 + 규제/쪼이기이면 “올라갈 수밖에 없다”고 결론한다. 문재인 시절에는 이명박/박근혜 때 만든 공급(헬리오시티, 둔촌주공 등)이 있었는데 지금은 그마저도 정리되고 없다고 말한다. @[01:28:27] @[01:29:09]
3.16 “지금이 시작”이라는 타이밍 주장: 2025년 상반기 vs 2026년의 화곡동 낙찰가율 변화
마지막에 출연자는 “끝물이냐 시작이냐” 질문에 **“시작”**이라고 답한다. 근거로 같은 화곡동에서 2025년 1~6월 낙찰가율은 70~80%대였음을 보여준다(“60% 50% 내려가는 게 없어요”). 그래서 그때는 서울에 못 들어오고 부산에 있었다고 설명한다. @[01:37:37] @[01:38:09]
하지만 “2026년 되니까 50%대(공시가보다 낮게)”가 나오기 시작했고, 부동산 시장이 급변하지 않는 한 앞으로 2~3년은 먹을 게 많을 것이라고 전망한다. 이로써 영상 초반의 “아파트 과열 vs 비아파트 급락” 구도를 다시 한 번 마무리한다. @[01:38:38] @[01:38:53]
4. 핵심 통찰
-
비아파트 경매의 가격 붕괴는 ‘수요 소멸’이 아니라 ‘거래 조건의 재편(보증보험/권리 공포)’에서 온다.
전세는 멸종처럼 보이지만 실제론 “보증보험 되는 전세”가 희소해서 나오자마자 계약되고, 실거래 숫자(끝자리 100/200 단위가 아닌 지저분한 수치)가 그 “한도 맞춤 시장”을 드러낸다는 통찰이 영상의 중심 축이다. @[11:27] @[17:39] -
경매의 알파는 ‘법률 지식’보다 ‘사람들이 싫어하는 리스크를 통제하는 센스’에서 나온다.
출연자는 권리분석을 강조하면서도 역설적으로 “권리 깨끗한 것만 찾는” 태도를 비판한다. 압류 법정기 추적(타경 검색) 같은 실무 감각이 단독낙찰/저가매입의 원천이라는 논리다. @[34:24] @[44:35] -
풀피는 ‘공짜 돈’이 아니라 ‘반드시 쥐고 있어야 하는 타인의 돈’이며, 그 보유가 세금/변동성 리스크를 흡수하는 완충재가 된다.
“돈은 당신 돈이 아니다”라는 규율을 두고, 풀피를 소비하지 않고 유동성으로 들고 있으면 종부세 등 비용이 와도 방어 가능하다는 프레임을 제시한다. @[50:02] @[51:38] -
입지(땅)가 핵심이고, 건물은 옵션(감가)이다.
은마아파트를 예로 들며 사용가치(전세)와 자산가치(땅)를 분리해 설명하고, 그래서 비아파트도 핵심지에서 땅을 사는 개념으로 접근해야 한다고 한다. 이는 “핵심지역을 벗어나면 안 된다”는 경고로 연결된다. @[36:36] @[37:45] -
아파트 경매는 제도(토허, 대출 컷)와 수요(실수요·현금부자) 결합으로 이미 ‘경매 할인’이 사라졌고, 비아파트는 반대로 공포로 ‘경매 할인’이 과도해졌다.
앞부분의 120~137% 낙찰가율은 “경매로 싸게 사려는 사람”이 아파트에서 떠나야 하는 이유로 쓰이고, 후반의 40~50%대는 비아파트로 가야 하는 이유로 쓰인다. @[02:15] @[07:06]
5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)
- 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가의 비율. 영상에서는 서울 아파트가 100%를 넘어 120~137%까지 찍히는 과열을 보여주는 지표로 사용됨. @[00:41]
- 유찰: 입찰이 없거나 최저가 이상 입찰이 없어 매각이 다음 기일로 넘어가 최저가가 떨어지는 상황. 유찰이 반복되면 낙찰가율이 크게 내려가며, 출연자는 이 구간에서 기회를 찾는다. @[39:05]
- 공시가: 보증보험 한도 계산의 기준으로 반복 등장. 출연자는 “공시가×1.26”으로 HUG 보증 가능 전세금 규모를 산정하는 방식으로 설명한다. @[07:29]
- HUG/허그(주택도시보증공사) 보증(전세보증보험) 한도: “이 한도에 맞추면 전세가 거의 무조건 나간다”는 핵심 논리의 기준. 네이버 매물의 “허그 대출 가능” 문구로 확인 가능하다고 설명. @[12:19]
- 대항력(임차인 대항력): 임차인이 확정일자/전입 등으로 우선변제/대항을 주장할 수 있는 힘. 출연자는 아파트에서는 큰 문제가 아니고, 비아파트에서는 공포요인이 되어 가격을 떨어뜨리지만 구조를 이해하면 명도/협상이 오히려 쉬운 경우가 있다고 말한다. @[03:21] @[27:12]
- 배당표/배당순서: 경매에서 누가 얼마를 어떤 순서로 배당받는지 정리한 표(또는 그 분석). 출연자는 이것이 경매 교육의 핵심이라고 반복한다. @[01:07:28]
- 최우선변제금: 소액임차인이 일정 금액을 최우선으로 변제받는 제도. 부산 사례에서 “부산은 최우선 변제 금액이 2,800”이라고 언급한다. @[01:03:19]
- 풀피(Full P): 영상 내 은어로, 전세보증금(또는 임대 세팅으로 확보되는 자금)이 투자자가 투입한 자기자본(낙찰대금+세금+정비비 등)을 초과해 현금이 남는 구조를 의미. 출연자는 여러 사례에서 “풀피 5천/6천”처럼 표현한다. @[07:56] @[15:19]
참고(콘텐츠 정보)
- 콘텐츠: 서울집값전망과 서울 부동산 경매 투자 전략ㅣ신홍철 풀버전 [후랭이TV]
- 채널: 후랭이TV
- 길이: 100분 24초
- URL: https://www.youtube.com/watch?v=3Bh0cP9p_1s
- 제공된 근거: 사용자 제공 타임스탬프 인용문(발췌) 기반 재구성 (예: 아파트 낙찰가율 과열 @[00:41], 화곡동 빌라 반값 낙찰 @[07:06], 보증보험 한도 전세 ‘멸종’ 및 거래논리 @[11:27] 등)