https://www.youtube.com/watch?v=2DaUpNRdFyQ
1. 이건 꼭 알아야 한다
[? 질문] 서부산(부산 강서구 명지 ‘명지더샵’ 6억 중반 매수) vs 창원(출퇴근 예정지) 중, 어디가 아파트 투자로 더 유리한가? @[00:31]-[00:40]
[= 답] **명지더샵 6억 중반 매수는 “괜찮다”**는 전제 위에서, *비교 조건(전세가/입주물량 리스크/지역 서열)*을 같이 보면 창원 ‘가음정동(성산구권)’이 더 나아 보일 수 있다는 결론을 제시한다. 다만 서부산은 에코델타시티·(제)2명지 국제신도시 등 신도시 입주가 계속 있어도 기존 명지가 무조건 나빠진다고 보긴 어렵고, 오히려 가격 상승 메커니즘이 작동할 수 있다고 설명한다.[^1] @[00:49]-[00:57], @[01:07]-[01:26], @[08:43]-[08:52]
2. 큰 그림
이 콘텐츠는 시청자의 질문(명지더샵 6억 중반 매수 고민, 향후 창원 출퇴근 예정)에서 출발해, 서부산(명지/강서구)과 창원(가음정동 중심) 중 투자·거주 선택을 어떻게 비교할지를 데이터(입주 물량, 전고점, 전세가 등)와 지역 논리로 풀어낸 Q&A다.[^2] @[00:31]-[00:40]
핵심은 “신도시 입주 물량이 많으면 기존 아파트가 무조건 안 좋아진다”라는 단순 해석을 경계하고, 입주 물량은 더 큰 범위(구→시→광역권)로 봐야 하며, 공공택지 분양 구조상 신도시 가격 상승이 기존 단지에 ‘상대적 저평가’ 인식을 만들어 끌어올리는 현상도 발생할 수 있다는 설명이다.[^3] @[01:32]-[02:36], @[03:47]-[04:28]
핵심 메시지 3개
- 입주 물량은 ‘명지/강서구’만 보지 말고 ‘부산 전체, 나아가 부산+경남 권역’으로 확장해 해석해야 한다. 좁게 보면 명지 쏠림이지만, 넓게 보면 부산·경남 전체 물량이 크지 않다는 판단을 제시한다.[^4] @[01:32]-[02:36]
- 에코델타시티(공공택지) 분양가/분양 순서 구조 때문에, 신도시 가격이 오르면 기존 명지(명지더샵)가 ‘싸 보이는 효과’로 같이 오를 수 있다.[^5] @[03:47]-[04:33]
- 창원과 비교에서는 ‘전세가(임대수요 강도)’와 ‘지역 서열(성산구 우위)’을 근거로, 같은 가격대라면 창원 가음정동이 더 나아 보일 수 있다는 선택지를 제시한다.[^6] @[08:30]-[08:52]
3. 하나씩 살펴보기
3.1. 질문 설정: “명지더샵 6억 중반 vs 창원 아파트, 출퇴근 고려 비교” @[00:31]-[00:40]
- 질문자는 “명지더샵 6억 중반” 매수를 고민하고 있으며, 향후 창원 쪽 출퇴근 예정이라서 창원 아파트와도 비교해달라고 요청한다.[^7] @[00:31]-[00:40]
- 진행자는 먼저 명지더샵부터 평가한 뒤, 같은 가격대의 창원 후보지를 **가음정동(성산구권)**에서 찾아 비교하는 방식으로 답변을 구성한다.[^8] @[00:44]-[05:03]
3.2. 1차 결론: “명지더샵 6억 중반, 결론적으로 괜찮다” @[00:44]-[00:57]
- 진행자는 명지더샵 가격대에 대해 **“6억 중반 결론적으로 괜찮다”**고 먼저 결론을 깔고 들어간다.[^9] @[00:49]-[00:57]
- 과거 가격 구간에 대한 자신의 기억/추천 맥락을 덧붙인다.
- 과거에 “5억 중반부터”, “바다뷰가 약간 있는 6억 이하~6억 초반” 구간이 있었고, 그때부터 추천을 드렸던 기억이 있다고 말한다.[^10] @[00:57]-[01:07]
- 이 긍정 판단의 배경으로 곧바로 에코델타시티 신도시 조성 및 향후 추가 개발(제2명지 국제신도시 등)을 언급하며, “입주가 계속될 때의 시장 해석”으로 논의를 확장한다.[^11] @[01:07]-[01:20]
3.3. “신도시 입주 물량 많으면 기존 아파트 안 좋아진다?” → 단순 해석을 반박 @[01:20]-[01:32]
- 진행자는 신도시(에코델타시티 등)로 입주가 계속 있으면, 많은 사람들이 **“입주 물량 때문에 기존 아파트가 안 좋아지는 거 아니야?”**라고 단순하게 생각한다고 전제한다.[^12] @[01:20]-[01:26]
- 그러나 그 해석은 **“그것만 보면 틀린 해석”**이라고 못 박는다.[^13] @[01:26]-[01:32]
- 이후 “왜 틀렸는지”를 **두 가지 이유(=두 축의 논리)**로 제시한다:
- 입주 물량은 더 큰 범위로 봐야 한다
- 공공택지 분양 구조상 신도시 가격 상승이 기존 단지에 긍정적으로 작용할 수 있다[^14] @[01:32]-[04:33]
3.4. 이유 1) 입주 물량은 ‘명지’만 보지 말고 ‘강서구→부산→부산+경남’으로 넓혀라 @[01:32]-[03:38]
3.4.1. 입주 물량을 보는 “범위 확장” 프레임 제시 @[01:32]-[01:51]
- 진행자는 명지의 입주 물량을 보기 전에 강서구 전체 입주 물량을 봐야 하고,[^15] @[01:32]-[01:38]
- 강서구를 보기 전에 다시 부산시 전체 입주 물량, 더 나아가 부산+경남 전체 입주 물량을 보라고 말한다.[^16] @[01:46]-[01:51]
- 여기서 “강서구 입주 물량 전체가 거의 다 명지”라는 현실을 언급해, 강서구 프레임이 사실상 명지 프레임과 많이 겹친다는 점도 인정한다.[^17] @[01:38]-[01:46]
3.4.2. “명지 쏠림은 있지만 부산 전체 물량은 크지 않다”는 판단 @[01:51]-[02:18]
- 특정 시기에 입주 물량이 존재하고 **“지금부터 입주하고 있”**다는 흐름을 언급하며 현재/근미래 입주 국면임을 전제한다.[^18] @[01:51]-[02:01]
- 그러나 부산 입주 물량을 보면 많지 않다고 말한다.[^19] @[02:01]-[02:06]
- 정리하면: 향후 입주가 명지 쪽에 쏠려 있긴 하지만, 부산시 전체의 입주 물량 자체가 작다는 식으로 해석을 제시한다.[^20] @[02:11]-[02:18]
3.4.3. 경남도 같이 보면 “25년 이후 입주 물량이 작다” → 영향권 도시까지 함께 고려 @[02:18]-[02:57]
- 부산 다음으로 경남을 보면서, **“25년 이후로는 입주 물량이 작다”**고 말한다.[^21] @[02:24]-[02:36]
- 그리고 명지에 영향을 주는 권역을 김해, 양산, 거제, 창원까지 묶어 보라고 강조한다.[^22] @[02:36]-[02:42]
- 이 연결 논리의 핵심은 질문자의 전제(창원 출퇴근)와 맞물린다:
- 창원과 부산 명지 사이에 위치한 김해 같은 도시가 명지에 영향을 같이 준다는 것이다.[^23] @[02:42]-[02:48]
- 결론적으로, 좁게 보면 명지는 에코델타시티 입주로 물량이 많지만, 넓게 보면 창원·김해·거제·양산 등지 및 서부 부산 상권(사상구 등)에서 수요가 유입될 수 있으니 부산 전체(및 광역권) 입주 물량 관점에서 해석해야 한다고 정리한다.[^24] @[02:48]-[03:04]
3.4.4. 명지의 ‘부산 내 위상(중위권)’과 실수요 이동 가능성 주장 @[03:04]-[03:38]
- 진행자는 명지가 **“부산 전체 레벨에서 중위권 정도”**라고 평가한다.[^25] @[03:04]-[03:17]
- 이 위상을 근거로, 입지 관점에서 **“충분히 여기로 이사 오고자 하는 수요가 있다”**고 말한다.[^26] @[03:17]-[03:23]
- 구체적 예로 북구 사람들도 명지로 오고 싶어 한다고 언급한다. 이유는 “그만큼 입지가 더 좋다고 평가”되기 때문이라고 설명한다.[^27] @[03:23]-[03:30]
- 따라서 에코델타시티가 들어온다고 해서 명지가 빠지는 건 아니다라고 1차 결론을 낸다.[^28] @[03:30]-[03:38]
3.5. 이유 2) 공공택지 분양 순서/분양가 상승 메커니즘 → 신도시 가격 상승이 기존 명지의 ‘상대적 저평가’를 만든다 @[03:47]-[04:33]
진행자는 두 번째 이유를 공공택지(에코델타시티 같은 신도시)의 분양 구조로 설명한다.
3.5.1. “좋은 부지부터 먼저 분양” + “분양가 상한제 때문에 처음부터 비싸게 못 받음” @[03:47]-[04:06]
- 공공택지에서 부지를 1차, 2차, 3차로 나누면 제일 좋은 부지는 먼저 분양하는 경향이 있다고 말한다.[^29] @[03:47]-[03:52]
- 이유로는 분양가 상한제 때문에 “비싸게 분양하고 싶어도 못 한다”는 제약을 든다.[^30] @[03:52]-[03:57]
- 또한 초기에는 홍보도 해야 하므로, 일반적으로 입지가 좋은 곳(좋은 부지)을 먼저 분양한다는 실무적 설명을 덧붙인다.[^31] @[03:57]-[04:06]
3.5.2. 시간이 갈수록 분양가가 5억→5.5억→6억… 올라가며, 기존 단지가 ‘싸 보이는 효과’로 따라 오른다 @[04:06]-[04:33]
- 예시 수치로, 첫 분양이 5억이었다면 다음은 5억 5천, 그 다음은 6억처럼 분양가가 점진적으로 오른다고 말한다.[^32] @[04:06]-[04:16]
- 그 결과 어떤 심리가 생기냐면: “입지 좋은 1번이 싼 것 같은데?”라는 인식이 생기면서 매매가가 붙는(상승하는) 가격이 같이 올라간다는 논리다.[^33] @[04:20]-[04:28]
- 이를 명지에 대입해, 에코델타시티 가격이 오르면 ‘명지 더샵이 싼 것 같은데?’라는 인식이 생기며 명지더샵 가격도 올라간다고 설명한다.[^34] @[04:28]-[04:33]
3.5.3. 명지더샵 가격 전망: “6억 중반이어도 오를 폭 남아” @[04:33]-[04:37]
- 앞의 두 가지 이유 때문에 진행자는 과거부터 명지더샵 상승을 언급해왔고, **현재도 6억 중반이라도 ‘아직 더 오를 가능성/오를 폭이 남았다’**고 평가한다.[^35] @[04:28]-[04:37]
3.6. 선택 원칙: “강서구/명지/에코델타 중에서도 최대한 좋은 걸 가라” @[04:44]-[04:52]
- 결론적 조언으로, 강서구를 가든 명지를 가든 에코델타시티를 가든 **“최대한 좋은 걸 가시는 게 좋다”**고 말한다.[^36] @[04:44]-[04:52]
- 즉, 같은 생활권/권역 내에서도 급지·입지·상품성 상위 선택이 중요하다는 원칙을 깔아둔다(이후 창원 비교에서도 ‘성산구/가음정동’ 같은 상위권을 먼저 보는 흐름과 연결됨).[^37] @[04:44]-[05:03]
3.7. 창원 비교 대상 설정: 6억대면 “가음정동(성산구권)”을 본다 @[04:53]-[05:24]
- 창원에서 추천할 만한 곳을 찾는데, 질문 예산이 6억대이므로 비슷한 급지·가격대로 가음동/가음정동을 거론한다.[^38] @[04:53]-[05:03]
- 가음정동에서 볼 단지 예시로 다음을 나열한다.[^39] @[05:12]-[05:24]
- 창원 센텀 푸르지오(로 추정되는 발음)
- (가음) 한화 꿈에그린
- 더샵 센트럴파크(1·2·3단지) 등
- 그리고 “중반(=6억 중반)이면 이 정도를 봐야 한다”는 식으로 비교군을 확정한다.[^40] @[05:24]-[05:26]
3.8. 데이터 비교 1) 창원 ‘가음 한화 꿈에그린’의 전고점·현재가·전세가 @[05:31]-[06:41]
진행자는 먼저 창원 단지부터 숫자를 확인한다.
- 창원 가음 한화 꿈에그린(34평 기준 언급 흐름으로 보임)의 가격 흐름을 제시한다.[^41] @[05:31]-[05:49]
- 전고점: 8억 6천까지 갔었다.[^42] @[05:42]-[05:42]
- 이후 현재는 7억대까지 내려왔고, 현재 매물/시세 범위가 6억대~7억대에 형성돼 있다고 말한다.[^43] @[05:49]-[05:49]
- 전세는 **“한 4억대”**라고 먼저 말한 뒤,[^44] @[05:49]-[05:49]
- 뒤에서 명지와 “같이 넣어서” 비교하며 더 구체 수치를 제시한다:
- 매매 6억 5,100만 원에 전세 4억 7천이라는 조합을 직접 비교 수치로 말한다.[^45] @[06:41]-[06:41]
또한 전고점 관련 수치를 다시 정리하는 과정에서, 창원 쪽 전고점을 **7억 9천(34평 기준)**으로도 언급한다(영상 내에서 전고점 수치가 두 번 등장하며 표현이 상이/정정되는 흐름이 있다).[^46] @[06:51]-[06:51]
3.9. 데이터 비교 2) 명지더샵(2단지) 매매가·전세가·전고점, 그리고 ‘바다뷰’ 변수 처리 @[05:56]-[07:44]
3.9.1. “명지는 바다뷰가 변수라 2단지로 보자” @[05:56]-[06:18]
- 진행자는 명지더샵 전세를 보자고 하면서, **“같이 넣어서 보는 게 낫겠다”**고 말해 창원 단지와 병렬 비교를 하려 한다.[^47] @[05:56]-[06:04]
- 명지더샵은 바다뷰에 따라 가격 왜곡(외곡)이 생기기 때문에 비교 기준을 맞추기 위해 명지더샵 2단지로 보겠다고 한다.[^48] @[06:11]-[06:18]
- 창원은 바다뷰가 아니므로, 바다뷰 프리미엄을 그대로 비교하면 부정확해질 수 있다는 문제의식이 깔려 있다.[^49] @[06:11]-[06:18]
3.9.2. 명지더샵(2단지) 매매/전세: 6억 2천 매매 vs 3억 3,400 전세(대략) @[06:32]-[06:32]
- 명지더샵 2단지에서 진행자가 제시한 비교 수치는 다음과 같다.[^50] @[06:32]-[06:32]
- 매매가 6억 2천(6.2억)
- 전세가 3억 3,400(약 3.34억) 수준(“3억 3,400” 반복 언급)
3.9.3. 전고점 비교: 명지 8억 9천(바다뷰 최고가) → 바다뷰 제외하면 7억 8천~8억 9천 사이로 재추정 @[06:51]-[07:44]
- 진행자는 전고점 비교로 들어가서,
- 명지더샵 2단지의 전고점을 8억 9천이라고 제시한다.[^51] @[07:06]-[07:06]
- 다만 곧바로 “여기서 바다뷰를 빼면”이라는 단서를 붙이며, 바다뷰 최고가를 그대로 평균 전고점으로 쓰기 어렵다고 본다.[^52] @[07:06]-[07:20]
- 구체적으로, 최고가 8억 9천은 2021년 7월, 특정 동/층(예: 211동 29층) 같은 맥락을 언급한다.[^53] @[07:20]-[07:25]
- 그래서 바다뷰 프리미엄을 제외한 현실적 전고점 비교값으로 “한 7억 8천” 정도로 잡아도 될 것 같다고 ‘조정 추정치’를 제시한다.[^54] @[07:25]-[07:44]
3.10. 비교 판단의 포인트: “현재 매매가는 비슷, 전고점도 비슷… 그런데 전세가가 더 높은 쪽?” @[07:44]-[08:52]
3.10.1. 전고점/현재가 유사성 인정 @[07:44]-[07:52]
- 진행자는 조정한 전고점 기준으로 보면 전고점이 거의 비슷하고, 현재 매매가도 거의 비슷하다고 정리한다.[^55] @[07:44]-[07:52]
3.10.2. 전세가 격차를 ‘선호 근거’로 사용: 전세가 높은 창원(가음정동)이 더 나아 보임 @[07:52]-[08:52]
- 그런데 전세가(임대가)는 한화 꿈에그린이 더 비싸다는 점을 짚는다.[^56] @[07:48]-[07:52]
- 이 전세가 우위를 근거로, 진행자는 투자/선택의 기울기를 **창원 쪽(가음정동)**으로 둔다:
- “그러면 저는 … (가음) 한화 꿈에그린이라든지 더샵 시리즈로 갈 것 같다”는 식으로 말한다.[^57] @[07:52]-[08:05]
3.10.3. 지역 서열(급지) 프레임 제시: 1순위 성산구, 그다음 강서구(명지) … @[08:11]-[08:39]
- 진행자는 “미래에는 또 봐야” 한다는 단서를 달면서도, 지역 서열을 대략 제시한다.[^58] @[08:11]-[08:24]
- 서열의 핵심은 다음과 같다.
- 1순위: 창원 성산구
- 그다음: 부산 강서구의 명지 신도시(명지 국제신도시)
- 그다음으로 의창구(유니시티는 비쌌다) 등으로 이어지는 식의 순위를 언급한다.[^59] @[08:18]-[08:24]
- 이어서 더 확장된 형태로 “1순위 성산구, 그다음 강서구, 그다음 의창구, …” 식으로 순위가 매겨진다고 말한다.[^60] @[08:30]-[08:39]
3.10.4. 최종 비교 결론: “성산구는 명지 못지않게 괜찮다 + 전세가 높으면 가음정동이 더 낫다 + 에코델타 입주 리스크 고려하면 더 안전할 수” @[08:39]-[08:52]
- 진행자는 성산구 매수는 명지 국제신도시 못지않게 괜찮다고 평가한다.[^61] @[08:39]-[08:43]
- 그런데 두 시장은 전고점이 비슷한데,[^62] @[08:43]-[08:43]
- **전세가가 더 높은 쪽(=가음정동)**이 더 나아 보인다고 말한다.[^63] @[08:43]-[08:47]
- 또 하나의 안전 논리로, 명지 쪽은 에코델타시티 입주가 계속 있기 때문에(=공급 이벤트 지속), 오히려 **“안전하게 가음정동을 가는 것도 괜찮아 보인다”**고 덧붙인다.[^64] @[08:47]-[08:52]
- 정리하면, 진행자의 스탠스는
- 명지더샵 자체는 상승 여지가 있고 괜찮다(앞부분 결론)
- 하지만 창원 출퇴근 + 비슷한 가격대 + 전세가/서열 고려라는 비교 조건을 걸면 가음정동(성산구권)을 선택하는 쪽으로 기운다는 구조다.[^65] @[00:49]-[00:57], @[08:43]-[08:52]
3.11. 마무리: 멤버십/강의 안내(콘텐츠 외적 안내) @[09:09]-[09:40]
- 이후 진행자는 다음 질문으로 넘어간다고 말하며,[^66] @[09:01]-[09:01]
- 채널 멤버십(월 12,000원) 안내: 직접 데이터 분석을 통해 추천 아파트/토지/건물을 꾸준히 올린다, 지역은 부산·서울·경기도·대구 등이라고 홍보한다.[^67] @[09:09]-[09:29]
- 고정댓글에 신규 강의 및 현장 답사 참여 안내가 있다고 덧붙이며 마무리한다.[^68] @[09:32]-[09:40]
4. 핵심 통찰
- 공급(입주) 이슈는 ‘해당 동네’만 보면 공포가 커지고, ‘권역 전체’로 보면 균형이 보인다. 진행자는 명지의 입주 집중(에코델타 등)을 인정하면서도, 부산 전체 및 경남의 향후 물량이 크지 않다는 관점에서 “기존 명지가 무조건 나빠진다”는 결론을 경계한다.[^69] @[01:32]-[02:36]
- 공공택지(신도시) 분양의 시간 구조는 ‘초기 저렴-후기 비싸짐’ 경향을 만들고, 이는 주변 구축/기존 신도시에 ‘상대적 저평가’ 수요를 발생시킬 수 있다. 이 영상의 핵심 논리는 “에코델타 가격이 오르면 명지더샵이 싸 보이는 순간이 오고, 그 인식이 가격을 끌어올린다”는 메커니즘 설명이다.[^70] @[03:47]-[04:33]
- 같은 가격대 비교에서는 ‘전세가’가 강력한 판단 재료로 쓰인다. 전고점·현재가가 비슷할 때, 전세가가 더 높은 단지를 더 낫게 평가(가음정동 우위)한다는 점에서, 진행자는 전세가를 ‘수요/방어력’ 지표로 활용하고 있다.[^71] @[07:44]-[08:52]
- 지역 내 서열(급지)을 먼저 세우고 그 안에서 단지를 고르는 방식(성산구 > 강서구(명지) > 의창구 …)을 보여준다. 이 방식은 단지 비교 이전에 “어느 구를 사야 하느냐”를 먼저 정렬하는 접근이다.[^72] @[08:18]-[08:39]
5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)
- 입주 물량: 특정 기간에 새 아파트가 준공·입주하며 시장에 추가되는 공급 규모를 의미하는 문맥으로 사용된다. 진행자는 이 물량을 명지/강서구에만 한정해 보지 말고 부산 전체, 부산+경남 전체로 확장해 보라고 주장한다.[^73] @[01:32]-[02:36]
- 공공택지 / 분양가 상한제: 에코델타시티 같은 공공 주도의 택지에서 분양이 이뤄질 때 분양가를 제한하는 제도가 있어, 진행자는 “처음부터 비싸게 못 받고(상한제), 좋은 부지를 먼저 분양하는 경향”이 결합된다고 설명한다.[^74] @[03:47]-[03:57]
- 전고점: 해당 단지/평형이 과거에 기록한 최고 거래가(또는 시세 최고점)를 뜻하는 용어로 쓰인다. 진행자는 전고점 대비 현재가 위치를 확인해 비교한다.[^75] @[05:42]-[07:20]
- 바다뷰(프리미엄)로 인한 왜곡: 명지더샵은 바다 조망 여부에 따라 가격이 크게 달라 비교가 왜곡될 수 있어, 진행자는 단지(2단지) 선택 및 전고점 재추정으로 이를 보정하려 한다.[^76] @[06:11]-[07:44]
참고(콘텐츠 정보)
- 제목: ‘서부산 vs 창원’ 아파트 투자 어디가 더 좋을까요? I 고대장 부동산 Q&A
- 채널: 고대장_캠프부동산스쿨 (부크TV)
- 길이: 10분 1초
- 링크: https://www.youtube.com/watch?v=2DaUpNRdFyQ
[^1]: 명지더샵 평(긍정) + 가음정동 우위 가능성 + 신도시 입주에도 기존 하락 단정 불가 종합. @[00:49]-[00:57], @[01:20]-[01:32], @[08:43]-[08:52]
[^2]: 질문 내용과 비교 요청. @[00:31]-[00:40]
[^3]: 입주 물량 해석 프레임 + 공공택지 분양 메커니즘. @[01:32]-[02:36], @[03:47]-[04:28]
[^4]: “강서구→부산→부산+경남”으로 범위 확장. @[01:32]-[02:36]
[^5]: 분양가 상한제/좋은 부지 선분양/분양가 상승→기존 단지 상대적 저평가. @[03:47]-[04:33]
[^6]: 전세가 높음 + 서열(성산구) + 에코델타 입주 지속을 고려한 판단. @[08:30]-[08:52]
[^7]: 시청자 질문 원문. @[00:31]-[00:40]
[^8]: “명지 더샵부터 보겠습니다” 후 창원 가음정동 비교. @[00:44]-[05:03]
[^9]: 명지더샵 6억 중반 “괜찮다”. @[00:49]-[00:57]
[^10]: 5억 중반~6억 이하 구간 추천 맥락. @[00:57]-[01:07]
[^11]: 에코델타시티/제2명지 국제신도시/2차 부지 언급. @[01:07]-[01:20]
[^12]: 입주 물량 때문에 기존 아파트가 안 좋아질까 우려. @[01:20]-[01:26]
[^13]: “그것만 보면 틀린 해석”. @[01:26]-[01:32]
[^14]: 두 가지 이유 전개 구간. @[01:32]-[04:33]
[^15]: 강서구 입주 물량부터 보라고 함. @[01:32]-[01:38]
[^16]: 부산시 전체, 부산+경남 전체로 확장. @[01:46]-[01:51]
[^17]: 강서구 물량 대부분이 명지라는 언급. @[01:38]-[01:46]
[^18]: “지금부터 입주”. @[01:51]-[02:01]
[^19]: 부산 입주 물량이 많지 않다. @[02:01]-[02:06]
[^20]: 명지 쏠림 vs 부산 전체 물량 작음. @[02:11]-[02:18]
[^21]: 경남 25년 이후 입주 물량 작음. @[02:24]-[02:36]
[^22]: 김해/양산/거제/창원 같이 봐야. @[02:36]-[02:42]
[^23]: 김해가 명지에 영향을 준다는 연결. @[02:42]-[02:48]
[^24]: 좁게/넓게 보는 관점 대비 + 서부 상권(사상구 등) 언급. @[02:48]-[03:04]
[^25]: 명지의 부산 내 중위권 평가. @[03:04]-[03:17]
[^26]: 이사 수요 존재 주장. @[03:17]-[03:23]
[^27]: 북구에서도 명지 선호(입지 평가). @[03:23]-[03:30]
[^28]: 에코델타 들어온다고 명지가 빠지지 않는다. @[03:30]-[03:38]
[^29]: 공공택지에서 좋은 부지 선분양. @[03:47]-[03:52]
[^30]: 분양가 상한제 때문에 비싸게 못 함. @[03:52]-[03:57]
[^31]: 홍보 필요 등으로 좋은 입지 먼저 분양. @[03:57]-[04:06]
[^32]: 5억→5.5억→6억 분양가 상승 예시. @[04:06]-[04:16]
[^33]: “1번이 싼 것 같은데” 인식으로 매매가 상승. @[04:20]-[04:28]
[^34]: 에코델타 상승 → 명지더샵 상대적 저렴 인식 → 동반 상승. @[04:28]-[04:33]
[^35]: 6억 중반이어도 오를 폭 남음. @[04:33]-[04:37]
[^36]: “최대한 좋은 걸 가라”. @[04:44]-[04:52]
[^37]: 상위 입지 선택 원칙의 흐름. @[04:44]-[05:03]
[^38]: 6억대면 가음동/가음정동 언급. @[04:53]-[05:03]
[^39]: 가음정동 비교 단지 나열. @[05:12]-[05:24]
[^40]: “중반이면 … 정도 봐야”. @[05:24]-[05:26]
[^41]: 창원 단지 분석 시작. @[05:31]-[05:49]
[^42]: 전고점 8억 6천 언급. @[05:42]-[05:42]
[^43]: 현재 7억대까지 하락, 6~7억대. @[05:49]-[05:49]
[^44]: 전세 “4억대”. @[05:49]-[05:49]
[^45]: 매매 6억 5,100 / 전세 4억 7천. @[06:41]-[06:41]
[^46]: 전고점 7억 9천(34평) 재언급. @[06:51]-[06:51]
[^47]: 같이 넣어 비교. @[05:56]-[06:04]
[^48]: 바다뷰 왜곡 때문에 명지더샵 2단지로. @[06:11]-[06:18]
[^49]: 창원은 바다뷰 아님. @[06:11]-[06:18]
[^50]: 명지더샵 2단지 매매 6.2억, 전세 3.34억 언급. @[06:32]-[06:32]
[^51]: 명지 전고점 8.9억. @[07:06]-[07:06]
[^52]: 바다뷰 제외 필요. @[07:06]-[07:20]
[^53]: 2021년 7월, 211동 29층 등. @[07:20]-[07:25]
[^54]: 바다뷰 제외 전고점 7.8억 수준 추정. @[07:25]-[07:44]
[^55]: 전고점/현재가 비슷 정리. @[07:44]-[07:52]
[^56]: 전세가가 한화 꿈에그린이 더 비쌈. @[07:48]-[07:52]
[^57]: 그래서 한화 꿈에그린/더샵 시리즈로. @[07:52]-[08:05]
[^58]: “미래에는 봐야” 단서. @[08:11]-[08:24]
[^59]: 성산구 > 강서구(명지) > 의창구… 언급. @[08:18]-[08:24]
[^60]: 서열 재정리. @[08:30]-[08:39]
[^61]: 성산구는 명지 못지않게 괜찮다. @[08:39]-[08:43]
[^62]: 전고점 비슷. @[08:43]-[08:43]
[^63]: 전세가 높으면 가음정동이 더 나아 보임. @[08:43]-[08:47]
[^64]: 에코델타 입주 지속 → 가음정동이 안전할 수. @[08:47]-[08:52]
[^65]: 전체 논지 결합. @[00:49]-[00:57], @[08:43]-[08:52]
[^66]: 다음 질문으로 전환. @[09:01]-[09:01]
[^67]: 멤버십 안내(월 12,000원) 및 제공 내용. @[09:09]-[09:29]
[^68]: 고정댓글/강의/현장답사 안내. @[09:32]-[09:40]
[^69]: 입주 물량을 광역으로 해석. @[01:32]-[02:36]
[^70]: 공공택지 분양 구조→상대적 저평가 수요. @[03:47]-[04:33]
[^71]: 전세가를 판단 근거로 사용. @[07:44]-[08:52]
[^72]: 지역 서열 프레임. @[08:18]-[08:39]
[^73]: 입주 물량의 범위 확장 주장. @[01:32]-[02:36]
[^74]: 공공택지/상한제 설명. @[03:47]-[03:57]
[^75]: 전고점 언급 구간. @[05:42]-[07:20]
[^76]: 바다뷰 변수 보정 논리. @[06:11]-[07:44]