https://www.youtube.com/watch?v=cgjtqOSSt0o

1. 이건 꼭 알아야 한다

• [? 질문] 지금 부산 부동산(특히 아파트) 시장은 ‘바닥’인가, 더 기다려야 하는가?[^1 @00:03]
  [= 답] 출연자는 **부산 시장이 “거의 바닥을 다지고 있는 상태”**라고 보며, 무주택자는 지금(특히 추석 전후) 내 집 마련을 적극 검토, 1주택자는 갈아타기(상위지역 이동) 기회로 활용, 다주택자는 금리 하락·정책 완화(취득세/중과 완화 등) 시그널을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 식으로 보유 주택 수에 따라 전략을 달리해야 한다고 제안한다.[^1 @00:03][^7 @03:32][^12 @06:02]

• [? 질문] 왜 서울·수도권은 반등/상승인데 부산은 침체가 길었는가?[^5 @01:18]
  [= 답] 출연자는 부산 침체의 이유를 (1) 최근 2년간 공급(입주물량) 과다, (2) 남아 있는 분양 물량 부담, (3) 부산 엑스포 유치 실패로 지역 경기 기대감 약화, (4) 신생아/신혼 특공 등 정책대출 효과를 활용할 수 있는 수요 비중이 부산은 작음, (5) 고금리·투자심리 위축 지속으로 정리한다.[^6 @01:32][^9 @02:09][^10 @02:29][^11 @02:50]

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2. 큰 그림

이 콘텐츠는 부산 아파트 시장의 **현재 분위기(바닥 다지기 여부)**를 점검하고, 무주택자/1주택자/다주택자처럼 주택 보유 상태에 따라 지금 시점에서 어떤 내집마련·투자 행동이 합리적인지 제안한다.[^1 @00:03][^12 @06:02] 특히 “부산은 왜 오래 침체됐는가”를 공급·정책·심리·지역 이벤트(엑스포)까지 엮어 설명하면서, 향후 입주물량 감소가 가져올 전세/매매 가격의 압력을 근거로 “지금이 기회”라는 결론으로 연결한다.[^6 @01:32][^8 @03:52]

핵심 메시지 3개

1. 부산은 매매가 ‘제로 부근’에서 바닥을 다지고, 일부 구축·신축(해운대/수영 등)은 꿈틀거리며 반등 조짐이 나타난다.[^1 @00:03][^3 @00:21][^4 @00:41]
2. 부산 침체의 배경은 공급 과다와 정책 수혜 수요 부족, 엑스포 실패 등 복합 요인이며, 그러나 올해부터 입주물량 감소가 예고돼 시장 환경이 바뀔 수 있다.[^6 @01:32][^8 @03:52]
3. 따라서 전략은 획일적 ‘관망’이 아니라 보유 주택 수에 따라 다르게: 무주택자는 실거주/매수 적극, 1주택자는 갈아타기, 다주택자는 정책·금리 확인 후 진입을 권한다.[^12 @06:02][^13 @06:26]

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3. 하나씩 살펴보기

3.1 “부산은 지금 바닥을 다지는 중”이라는 시장 진단: 구축 반등, 신축 전세·매매 상승 조짐[^1 @00:03]

출연자는 부산 부동산 시장의 체감 분위기를 “거의 바닥을 다지고 있다”로 규정한다.[^1 @00:03] 이 판단을 뒷받침하기 위해 구체적 가격 흐름을 예로 든다.

• 연산동(연산자 언급) 아파트 사례:
  한때 7억5천까지 상승했던 가격이 6억, 더 내려 5억 초반까지 하락했다가, 최근 조금씩 꿈틀거리며 5억 중반을 넘고 6억에 가까워지는 흐름이 나타난다고 말한다.[^2 @00:12][^3 @00:21]
  이 사례는 단순 체감이 아니라 “하락 후 바닥권에서 되돌림(반등) 조짐”이 있다는 논리의 근거로 사용된다.

• 이런 현상은 연산동만이 아니라 **부산의 다수 구축(특히 10년 넘는 아파트)**에서 비슷하게 관찰된다고 확장한다.[^4 @00:30]

• 신축 시장의 특징(해운대구·수영구):
  특히 입주 물량이 적은 지역인 해운대구·수영구의 신축 아파트는 전세가격이 최근 상당히 많이 올랐고, 매매가격도 조금씩 올라가는 상황이라고 말한다.[^4 @00:41]
  즉, ‘전체 시장 바닥’ 주장에 더해 “지역·상품(신축 vs 구축)별로는 이미 상승 신호가 보인다”는 식으로 뉘앙스를 강화한다.

• 데이터 관점의 종합:
  부산 16개 구·군 데이터를 보더라도 “전세가는 조금씩 상승(플러스 전환)”, “매매가는 제로 부근에서 마이너스·플러스 오가며 바닥을 다지는 상태”라고 정리한다.[^4 @00:41]
  여기서 출연자는 전세가가 먼저 움직이고 매매가가 후행하는 전형적 흐름(전세 상승→매매 안정/상승 가능성)을 암묵적으로 시사한다.

3.2 “왜 부산만 오래 침체냐”는 질문에 대한 원인 분석: 공급·미분양(분양 잔여)·엑스포·정책대출·금리/심리[^5 @01:18]

출연자는 시청자/수강생에게 자주 받는 질문으로, 서울·수도권은 이미 회복하거나 신고가를 넘긴 지역도 많은데 부산은 왜 침체가 길었는지를 제기한다.[^5 @01:18] 그리고 본인의 고민 끝에 복합 원인을 제시한다.

(1) 최근 2년간 “공급(입주) 과다” — 적정치 대비 초과 입주[^6 @01:32]

• 출연자는 부산에 최근 약 2년간 공급이 많이 됐다고 말한다.[^6 @01:32]
• 부산의 인구 대비 적정 입주 물량을 연 1만6,500~1만7,000세대 정도로 본다.[^6 @01:41]
• 그런데 최근 2년 사이 이보다 훨씬 많은 물량이 들어오면서, 시장이 그 물량을 ‘회수(소화)’하기 어려운 상황이 됐다고 설명한다.[^6 @01:41][^6 @01:52]
• 다만 올해부터 입주 물량이 줄어들기 시작한다고 덧붙이며, 침체 요인이 ‘계속되는’ 것이 아니라 ‘변곡이 다가오는’ 요인으로도 연결한다.[^6 @01:52]

(2) “남아 있는 분양 물량” 부담[^9 @02:09]

• 입주물량 감소가 시작되었어도, **아직 분양이 남아 있는 부분(잔여 물량)**이 “발목을 잡고 있다”고 말한다.[^9 @02:09]
• 즉, 단순히 입주(준공) 물량뿐 아니라 분양시장에 남은 재고가 심리와 수급에 부담이 된다는 관점이다.

(3) “엑스포 유치 실패”가 지역 경기 기대감을 꺾었다[^9 @02:09]

• 출연자는 작년에 기대가 컸던 엑스포 유치가 실패하면서, 지역경제에 불을 지필 이벤트가 무산되었고, 그것이 지역 경기 침체를 더 이어오게 한 요인이라고 본다.[^9 @02:09]
• 표현상 “택도 아니게 표차이로 지면서”라는 식으로, 패배의 충격이 체감적으로 컸다는 뉘앙스를 담는다.[^9 @02:09]

(4) 서울·수도권 반등 요인으로서 “정책대출 수요” vs 부산의 낮은 활용 비율[^10 @02:29]

• 서울·수도권은 작년에 신혼 특공 대출/신생아 특례 대출 등 정책적 대출을 활용해 무주택자 매수가 늘며 집값 상승 요인이 됐다고 설명한다.[^10 @02:29]
• 반면 부산은 지역 특성상 이런 정책대출을 활용할 수 있는 대상자의 비율이 워낙 작아 시장 반등 동력이 제한적이었다고 진단한다.[^10 @02:39]

(5) 고금리와 투자심리 위축이 “어두움”을 지속시킴[^11 @02:50]

• 아직 고금리 환경이 지속되고(향후 내릴 수는 있지만 현재는 높다),[^11 @02:50]
• 부동산 투자심리 하락이 부산 시장의 “어두움이 걷히지 않는” 상태를 만든다고 정리한다.[^11 @02:50]

이 파트의 논리 구조는:
부산 침체(결과) = 공급 과다 + 분양 재고 + 지역 호재 실패 + 정책대출 수혜 수요 부족 + 고금리·심리 악화 (원인들)[^6 @01:32][^11 @02:50]

3.3 그럼에도 “지금이 기회”라는 주장: 입주물량 감소 → 신축 전세 상승 → 매수 타이밍 앞당겨야 한다[^12 @06:02]

출연자는 앞의 “어두운 요인”들을 인정하면서도, 결론적으로 지금이 오히려 부동산 투자·내집마련의 좋은 시기라고 말한다.[^12 @06:02] 이는 시장이 완전히 회복된 뒤 추격 매수하는 것이 아니라, 바닥권에서 선제적으로 움직일 필요가 있다는 관점이다.

• 특히 “지금 구로 더 들어가면(더 구체화하면)”이라며, 추석 전후를 하나의 실천 시점으로 제시한다. 내집 마련이 꼭 필요한 사람은 “해야 한다”고 말한다.[^7 @03:32]
• 청약을 기다리며 ‘더 떨어지면 사겠다’는 태도는 한 발 늦을 수 있다고 경고한다.[^7 @03:44]

그 근거로 다시 입주 물량(공급) 사이클을 든다.

• 작년까지 입주물량이 많았지만, 올해부터 크게 줄어든다.[^8 @03:52]
• 출연자는 수치로 올해 1만5천 1(세대) 수준을 언급하고, 내년에는 더 줄고 이후 점점 감소한다고 설명한다.[^8 @04:01][^8 @04:09]
• 또한 공급 감소의 배경으로,
  • 건축비 상승으로 재개발·재건축 진행이 잘 안 되고,[^8 @04:09]
  • 그 결과 인허가 물량/분양 물량이 줄어드는 흐름이 쌓이고 있다고 말한다.[^8 @04:09]
• 따라서 3~5년 안에는 입주 물량이 줄 수밖에 없고,[^8 @04:20]
• “불을 보듯 뻔하게” 신축 아파트 전세가격은 계속 상승할 수밖에 없다는 전망을 제시한다.[^8 @04:20]

이 전망 위에서 출연자는 행동 지침을 제시한다.

• 내가 살고 싶은 아파트가 최고가 대비 20~30% 또는 30~40% 하락한 상태라면, “더 떨어지기만 기다리지 말고”[^8 @04:20]
• 대출이 가능하고 잔금이 되는 사람은 적극적으로 집을 사야 한다고 말한다.[^8 @04:20]

즉, 이 파트의 인과는 다음과 같다.
입주물량 감소(예정) + 공급 위축(진행) → 전세가 상승(예상, 특히 신축) → 매매가 바닥 다지기 이후 상승 전환 가능 → 지금이 선제 매수 타이밍[^8 @04:20]

3.4 1주택자 전략: “상위 지역 갈아타기” 또는 “일시적 1가구 2주택” 활용[^8 @04:20]

출연자는 **1주택자(1세대 1주택)**에 대해 “상위 지역으로 갈 수 있는 좋은 기회가 왔다”고 말한다.[^8 @04:36][^14 @04:55]

다만 전제가 있다.

• 자기 집이 팔리는 조건하에 갈아타기가 가능하다고 말하며, 현실적으로 “지금 집이 잘 안 팔린다”는 문제를 인정한다.[^14 @05:00][^14 @05:03]
• 왜 안 팔리냐에 대해 “비싸니까 안 팔리는 것”이라고 단언한다.[^14 @05:07][^14 @05:09]
• 예전보다 싸졌더라도, 매수자 입장에서는 “좀 더 떨어졌으면” 기대가 있어 거래가 막힌다는 논리다.[^14 @05:18]

그래서 제시하는 실행 방향은:

• “좀 싸게 팔고”, 동시에 “좀 더 싸게 살 수 있는 상위 지역”으로 가는 갈아타기(업그레이드) 기회를 놓치지 말라는 것이다.[^14 @05:18]
• 여기서 시장 격언처럼 “매수는 기술”이라는 표현을 언급하며, 매수 측면의 판단·협상 역량을 강조한다.[^14 @05:32]

또 하나의 선택지로 일시적 1가구 2주택(1세대 2주택) 전략을 제안한다.

• 충분한 자금 여유가 있거나 대출 없이도 가능하다면 고려할 만하다고 말한다.[^14 @05:32]
• 근거로, 국가 정책상 1세대 2주택까지 취득세가 1.1%~1.3% 수준이라고 언급한다.[^14 @05:32]
• 그리고 일시적 1가구 2주택을 활용하면 비과세 혜택을 받을 수 있는 부분이 있다고 말한다.[^14 @05:32]
  (여기서는 구체 요건을 설명하기보다는 “정책적으로 활용 여지가 있다”는 방향성을 제시한다.)

3.5 다주택자 전략: “서두르지 말고” 금리·정책(중과 완화/면제) 확인 후 진입[^12 @06:02]

출연자는 다주택자에 대해서는 무주택자·1주택자와 달리 조금 더 신중한 스탠스를 권한다.[^12 @06:02]

• 핵심은 “서두르지 말고”라는 톤으로,
  금리가 확실히 떨어지는 것을 보고,[^12 @06:08] 정부 정책에서 취득세 지원/중과 면제 같은 변화가 나오는 시기를 기다려 들어가는 것이 낫지 않겠냐고 말한다.[^12 @06:17]
• 결론적으로 “자기의 집 개수(보유 주택 수)에 따라서 투자에 대한 스탠스를 달리하는 것이 지금 시장의 전략”이라고 정리한다.[^12 @06:17]

즉, 출연자의 프레임은

• 무주택자: ‘실수요 내집마련’ 중심의 즉시 행동
• 1주택자: ‘갈아타기’ 중심의 기회 포착
• 다주택자: ‘정책·금리 확인’ 중심의 보수적 타이밍
  으로 구분된다.[^12 @06:17]

3.6 무주택자 전략(1): 청약 제도 개편(2024.3.25) — “결혼은 대박”과 특공 기회 확대[^13 @06:26]

출연자는 무주택자에게 “당장 집을 살 수 있도록, 내집마련을 할 수 있도록 적극적으로 움직여야 한다”고 말하면서도, 청약을 완전히 배제하진 않는다.[^13 @06:26][^13 @06:35]

오히려 청약 제도 변경을 중요한 변수로 소개한다.

• 2024년 3월 25일 청약 제도가 “완전히 개편”됐다고 언급한다.[^13 @06:47]
• 이를 한 문장으로 요약하듯 “결혼은 대박이 됐다”고 표현한다.[^13 @06:51]
• 구체적으로, 과거에는 부부가 결혼하면 **특별공급(특공)**을 넣을 때 두 명 중 한 명만 가능했는데, 이제는 두 명 다 넣을 수 있어 ‘확률이 두 배’로 늘었다고 설명한다.[^13 @06:56][^13 @07:01]
• 또한 신생아 특례(특별)급 등 여러 특별공급이 있기 때문에, 특별공급 대상이 되는 사람은 주변 신축 아파트 분양 시기를 잘 봐서 특공과 1순위를 함께 넣어 당첨 확률을 높이라고 조언한다.[^13 @07:13]

즉, 무주택자 중에서도

• **특공 자격이 되는 계층(신혼/신생아 등)**은 청약을 적극 활용,
• 자격이 어렵거나 가점이 낮은 계층은 청약 ‘대기’만 하다 타이밍을 놓칠 수 있다는 문제의식으로 이어진다.[^13 @07:13]

3.7 무주택자 전략(2): 가점이 낮으면 “청약만 기다리지 말고” 구축·준신축·신축 매매 대안 검토[^13 @07:13]

출연자는 특별공급을 넣기 어려운 사람, 혹은 가점이 50점이 안 되는 사람은 청약만 기다리다 좋은 시기를 놓칠 수 있다고 말한다.[^13 @07:13][^16 @08:23]

이때 대안으로 제시하는 것이 **기존 아파트 매매(특히 준신축 포함)**다.

• 최근 부산 분양 아파트는 평당(3.3㎡) 3,000만 원이 넘는 경우가 대부분이라고 언급한다.[^15 @07:50]
• 예시로 “드파인(강…리/강서? 발화가 불명확)도 9월에 하는데 3,500만 원 정도로 들었다”고 말하며, 신규 분양가 수준이 높다는 인식을 전달한다.[^15 @07:50]
• 그래서 “차라리”
  신축·준신축(예: 10년 됐거나 5년 된) 중에서 가격이 많이 안 오른 것을 골라보는 것이, “무조건 청약만 기다리는 것”보다 더 좋은 전략일 수 있다고 주장한다.[^15 @07:50]

또한 청약 점수에 따른 분기점을 좀 더 설명한다.

• 청약은 특별공급/1순위가 있고, 추첨·가점 요소가 있다는 점을 언급한다.[^16 @08:05]
• 가점 50점이 하나의 기준점처럼 제시되며, 50점은 45세 이상이 아니면 만들기 어렵다고 말한다.[^16 @08:23][^16 @08:31]
• 따라서 (문맥상) 가점이 낮은 사람은 당첨 확률이 떨어지므로, 기존 신축/준신축 중에서 가격이 덜 올랐거나 떨어진 단지에 집중해 내집마련 시기를 잡으라는 결론으로 연결한다.[^16 @08:31][^17 @08:43]

정리하면, 출연자의 무주택자 로드맵은:

1. 특공 가능: 분양 시기 체크 → 특공 + 1순위로 확률 극대화[^13 @07:13]
2. 특공 어렵고 가점 낮음(특히 50점 미만): 청약 대기만 하지 말고, 분양가 급등을 고려해 **매매(신축/준신축, 가격 덜 오른 단지)**로 전환 검토[^15 @07:50][^17 @08:43]

3.8 대화 말미: 지역 추천은 멤버십/데이터 분석 콘텐츠로 유도[^18 @09:30]

진행자는 교수(출연자)가 “불경기 때 오히려 적극 매수”를 말한 배경이 결국 “향후 전망이 지금보다 낫다”는 뜻인지 확인하고, 이어서 “눈여겨볼 지역/아파트”를 질문한다.[^18 @09:08]

이에 대해 출연자는 구체 지역·단지를 방송에서 즉답하기보다,

• 월 12,000원 멤버십에 가입하면 직접 데이터 분석을 통해 추천 아파트/추천 토지/추천 건물을 “꾸준히” 올려준다고 안내한다.[^18 @09:30]
• 대상 지역은 부산·서울·경기도·대구 등이라고 말한다.[^18 @09:39]
• 필요하면 “한 달만 하고 끊어도 된다”는 식으로 진입장벽을 낮춘다.[^18 @09:39]
• 또한 고정 댓글을 통해 신규 강의 및 현장 답사 참여 안내를 덧붙인다.[^18 @09:49]

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4. 핵심 통찰

1. ‘바닥 신호’의 근거를 가격 사례(연산) + 전세 선행지표(해운대/수영 신축 전세 상승)로 묶는다.
   단순히 “바닥 같다”가 아니라, 하락 후 반등하는 구축 사례와 전세가 강한 신축 시장을 함께 제시해 “시장 국면 전환”의 논리를 만든다.[^2 @00:12][^4 @00:41]

2. 부산 침체의 핵심 프레임은 ‘공급 부담 + 수요 정책 레버리지 부족’이다.
   적정 입주물량(1.65~1.7만 세대) 대비 초과 공급이 누적된 상황에서, 서울처럼 정책대출로 매수세를 일으킬 수 있는 수요층 비중이 작아 회복이 더뎠다는 분석이다.[^6 @01:41][^10 @02:39]

3. 전략의 중심을 ‘사람(보유 주택 수)’에 두고, 같은 시장에서도 행동을 다르게 설계한다.
   무주택자는 기회 구간에서 매수, 1주택자는 갈아타기/일시적 2주택 활용, 다주택자는 금리·정책 확인 후 진입. 즉 “시장은 하나지만 플레이어는 다르다”는 접근이다.[^12 @06:17]

4. 청약은 만능이 아니라 ‘자격/가점에 따라 유불리’가 갈리는 게임이며, 제도 변화(2024.3.25)가 변수다.
   결혼·신혼·신생아 특례로 특공 기회가 확대된 사람은 청약을 적극 활용하되, 가점이 낮거나 특공이 어려우면 분양가 급등 환경에서 “청약 대기”가 오히려 기회비용이 될 수 있다고 본다.[^13 @06:47][^16 @08:23][^15 @07:50]

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5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)

• 구축 아파트: 대체로 준공 후 연식이 있는 아파트를 말하며, 출연자는 “10년 넘어가는 아파트”를 구축으로 지칭한다.[^4 @00:30]
• 신축/준신축: 신축은 새로 지은 아파트, 준신축은 비교적 최근(예: 5년~10년) 준공된 아파트로 언급된다.[^15 @07:50]
• 입주 물량: 특정 기간에 새 아파트가 준공되어 실제로 사람들이 들어오는 물량(공급). 출연자는 부산 적정 입주물량을 연 1.65~1.7만 세대로 언급한다.[^6 @01:41]
• 특공(특별공급): 청약에서 신혼부부, 신생아 등 특정 자격에 해당하는 사람에게 별도로 공급하는 물량. 2024.3.25 개편으로 부부 각각 특공 지원 가능 등 변화가 있었다고 설명한다.[^13 @06:47]
• 가점 50점: 청약 당첨 가능성을 가르는 기준선처럼 제시되며, 45세 이상이 아니면 50점이 어렵다고 언급된다.[^16 @08:23]
• 일시적 1가구 2주택: 갈아타기 과정에서 일정 기간 2주택이 되는 상태. 출연자는 취득세(1.1~1.3% 언급) 및 비과세 혜택 가능성을 이유로 검토할 수 있다고 말한다.[^14 @05:32]

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참고(콘텐츠 정보)

• 제목: 부산 내집마련 "무주택자, 1주택자, 다주택자" 부동산 아파트 투자 전략 I 제승욱x고대장 2부
• 채널: 고대장_캠프부동산스쿨 (부크TV)
• 길이: 10분 21초
• 링크: https://www.youtube.com/watch?v=cgjtqOSSt0o

[^1]: 영상 발언 근거 @00:03
[^2]: 영상 발언 근거 @00:12
[^3]: 영상 발언 근거 @00:21
[^4]: 영상 발언 근거 @00:30-00:41
[^5]: 영상 발언 근거 @01:18
[^6]: 영상 발언 근거 @01:32-01:52
[^7]: 영상 발언 근거 @03:32-03:44
[^8]: 영상 발언 근거 @03:52-04:20
[^9]: 영상 발언 근거 @02:09
[^10]: 영상 발언 근거 @02:29-02:39
[^11]: 영상 발언 근거 @02:50-03:09
[^12]: 영상 발언 근거 @06:02-06:17
[^13]: 영상 발언 근거 @06:26-07:13
[^14]: 영상 발언 근거 @04:55-05:32
[^15]: 영상 발언 근거 @07:50-08:05
[^16]: 영상 발언 근거 @08:05-08:31
[^17]: 영상 발언 근거 @08:43-08:54
[^18]: 영상 발언 근거 @09:08-09:49