https://www.youtube.com/watch?v=NW1DNdjfkvU
1. 이건 꼭 알아야 한다
- [? 질문] 12·15 대책 이후(규제지역 확대 이후), 무주택자·1주택자·다주택자는 “어디에, 어떤 조건으로, 어떤 세금/대출 구조를 전제로” 경매 단타(단기매도) 입찰을 해야 하는가?[^1] @[00:00]
- [= 답] (1) 무주택자는 규제/비규제 모두 가능하지만, ‘대출가능 비율(LTV)·전입요건·매매사업자 대출 가능 여부’에 따라 지역을 나눠 접근하고, (2) 1주택자·다주택자는 ‘조정(규제)지역 단기매도 시 비교과세(사실상 77%)’를 피해야 하며, (3) 단타는 기본적으로 6억 이하에서 하고(그 이상은 장기보유 권장), (4) 입찰 실패(폐찰)의 원인은 대체로 “고가입찰 경쟁, 시세를 지나치게 보수적으로 잡음, 과도한 수익욕, 입찰횟수 부족” 4가지로 정리된다.[^1] @[00:00]
2. 큰 그림
이 콘텐츠는 규제지역 확대(12·15 대책 이후) 상황에서 경매로 단기 차익을 노리는 사람들을 대상으로, **무주택/1주택/다주택의 ‘입찰 가능 지역’, ‘대출 레버리지’, ‘세금(특히 단기매도·조정지역·비교과세)’**를 한 번에 정리해 주는 실전형 가이드다.[^1] @[00:00] 또한 “규제 때문에 단타가 불가능해졌다”는 인식을 반박하며, 비규제 지역 중심으로도 충분히 단타 수익이 난다는 실제 매도 사례를 제시한다.[^2] @[13:11]
핵심 메시지 3개
- 무주택자는 ‘규제지역은 LTV 40%(전입 조건)’, ‘비규제는 KB시세 기준 LTV 70%’를 축으로 자금 여력에 따라 지역을 고른다.[^3] @[00:41]
- 1주택자·다주택자는 조정(규제)지역 단기매도 시 ‘비교과세 → 사실상 77%’에 걸릴 수 있어 단타 금지에 가깝다.[^4] @[08:31]
- 단타는 애초에 6억 이하가 기본이고, 실전에서는 “시세 판단·입찰가 과열·입찰횟수”가 성패를 좌우한다.[^5] @[02:16]
3. 하나씩 살펴보기
3.1 영상의 목적: “12·15 대책 이후 질문 폭주”에 대한 총정리
진행자는 과거 방송 이후 시청자 질문이 많아 무주택자/1주택자/다주택자가 ‘입찰 포인트’와 ‘세금·대출’을 어떻게 봐야 하는지를 “싹 다 정리”하겠다고 선언한다.[^1] @[00:13] 이 영상은 요약이 아니라 ‘총정리’ 성격이라고 못 박는다.[^1] @[00:22]
3.2 무주택자 전략(1): 지역을 3개로 나누고, ‘대출 조건’으로 선택한다
진행자는 무주택자가 접근할 지역을 크게 세 갈래로 나눈다.[^3] @[00:41]
- 수도권 규제지역
- 수도권 비규제지역
- 지방 비규제지역
무주택자는 “세 지역 모두 가능”하다고 전제하되, 핵심은 대출 구조라고 말한다.[^3] @[00:41]
3.2.1 수도권 규제지역: “전입 조건 + LTV 40%” — 현금 여력 있는 무주택자에게 유리
수도권 규제지역에서는 전입(실거주) 조건으로 대출이 40%만 나온다고 설명한다.[^3] @[00:46] 또 수도권에서는 ‘매매사업자 대출’이 안 나온다고 못 박는다.[^3] @[00:54]
따라서 이 구간은 현금 여력이 있어 LTV 40%로도 투자 구조를 만들 수 있는 무주택자에게 적합하다고 정리한다.[^3] @[00:54]
3.2.2 수도권 비규제지역: “LTV 70%(KB시세 기준)” — 현금 부족하면 여기로
현금 여력이 부족해 대출을 많이 쓰고 싶은 무주택자는 수도권 비규제지역을 보라고 한다.[^6] @[01:03]
진행자는 본인(혹은 팀)이 실제로 수익을 냈던 비규제권 사례 지역을 구체적으로 언급한다:
- 수원 권선구, 군포, 안양, 남양주, 오산, 화성, 양주 등[^6] @[01:03]
그리고 비규제지역의 핵심은 **LTV 70%**인데, 이 70%는 **‘KB시세’를 기준으로 한 LTV 70%**라고 구체화한다.[^7] @[01:21]
여기서 실전적으로 중요한 문장을 덧붙인다.
- KB시세 대비 70% 이하로 낙찰받으면, 결과적으로 ‘낙찰가 대비’ 대출은 90%까지도 가능한 구조가 나온다고 설명한다.[^8] @[01:37]
즉, “대출이 얼마나 나오나”를 단순 LTV 숫자가 아니라 KB시세 대비 낙찰가가 얼마나 낮냐로 재해석한다.[^8] @[01:37]
3.2.3 지방 비규제지역: (무주택자에게도) 대출 관점에서 동일 축
무주택자가 **KB시세 기준 LTV 70%**를 노린다면 수도권 비규제 또는 지방 비규제를 보면 된다고 정리한다.[^8] @[01:42]
또 지방은 뒤에서 설명하듯 다주택자까지도 구조가 열리는 곳이므로(대출/취득세 예외 등), 무주택자도 활용할 수 있는 선택지로 제시한다.[^9] @[01:50]
3.3 무주택자 전략(2): 단기매도 세금—“1년 내 매도면 77%”라는 강한 경고
진행자는 단타(단기 매도)를 전제로 할 때 세금이 “게임 체인저”가 된다고 본다.[^10] @[02:03]
3.3.1 ‘1년 안에 매도’하면 양도차익의 77% 세금
- 1년 안에 매도하면 양도차익의 77%를 세금으로 낸다고 설명한다.[^10] @[02:03]
- 예시로 1억 차익이면 세금 7,700만 원, 내 수익 2,300만 원 구조가 된다고 말한다.[^10] @[02:10]
- 결론은 매우 직설적이다: “그러니까 거의 하지 말아야 되는데…”라는 표현으로 단기매도 세율의 파괴력을 강조한다.[^10] @[02:16]
3.3.2 그럼에도 무주택자 단타는 “원래 6억 이하”에서 하는 것
진행자는 “무주택자의 단타는 원래 매매가 6억 이하에서 하는 것”이라고 기준선을 제시한다.[^11] @[02:16]
6억 이상 아파트는:
- 더 좋은 급지/상품일 수 있으나,
- 취득세·이자 같은 비용이 커지고
- “싸게 낙찰받았어도 취득세를 3천만 원씩 내고 나면 수익이 거의 안 난다”는 식으로 비용 구조를 든다.[^11] @[02:23]
따라서 6억 이상은 장기 보유를 추천한다.[^11] @[02:30]
3.3.3 1주택 ‘갈아타기’ 혹은 “1채 낙찰 후 1채 매도”는 가능하다는 언급
무주택자 파트에서 이어지는 맥락으로, 진행자는 “1주택을 낙찰받아서 한 채를 매도하는 것은 가능”하다고 말한다.[^12] @[02:30] (여기서는 ‘규제지역도 가능’이라고 언급하지만, 뒤에서 1주택자/다주택자의 규제지역 단타를 강하게 경고하므로 세부 조건(보유기간/중과/비교과세/처분조건 등) 검토가 전제라는 뉘앙스가 뒤에서 보강된다.)[^13] @[08:31]
3.4 “누구 명의로 할 것인가”: 소득에 따른 양도세(종소세 합산) 차이와 ‘전업주부 명의’ 전략
진행자는 경매 수익이 개인 소득에 합산될 때 세금이 달라지는 구조를 예시로 비교한다.[^14] @[02:37]
3.4.1 소득 없는 전업주부 vs 연봉 5천 직장인의 세부담 차이(예시)
- 전업주부가 차익 5천만 원을 냈다면, 진행자는 이를 15% 구간으로 언급한다.[^14] @[02:37]
- 그리고 “종합소득세 기준”으로 보면 624만 원 정도를 낸다고 설명한다.[^15] @[03:02]
반면,
- 연봉 5천만 원 직장인이 경매로 추가 5천만 원 수익을 냈다면:
- 5천만 원일 때는 624만 원 수준이던 것이
- 1억(기존 소득+추가수익 합산 뉘앙스)일 때는 1,956만 원을 내게 된다고 제시한다.[^16] @[03:10]
- 즉 수익은 5천만 원 늘었는데 세금이 1,300만 원 늘어난다는 결론을 뽑아낸다.[^16] @[03:20]
3.4.2 결론: “남편 명의보다 전업주부 명의 매매사업자가 유리할 수”
그래서 진행자는 연봉이 있는 남편 명의로 하기보다, 소득이 없는 전업주부 명의로 ‘매매사업자’를 하는 것이 낫다고 조언한다.[^17] @[03:20]
단, 전업주부라도 대출은 나와야 하므로, “대출은 나오고 소득이 안 잡히는 사람이 경매 매매사업자 하기에 가장 좋다”는 조건을 붙인다.[^18] @[03:27]
3.5 전업주부 대출 가능성을 만드는 방법: ‘인정소득(카드 사용액)’과 스트레스 DSR 언급
진행자는 전업주부의 대출을 설명하며 인정소득 개념을 든다.[^19] @[03:36]
- 전업주부는 카드를 1년에 2,400만 원 쓰면 5천만 원 소득으로 본다고 말한다.[^19] @[03:36]
- 이를 바탕으로(그리고 스트레스 DSR 고려) 대출이 2억 7천~3억 정도 나온다고 제시한다.[^19] @[03:36]
그래서 카드 사용이 부족했던 사람(남편 명의로 결제, 현금 사용 비중이 높았던 사람)에게는:
- 의식적으로 신용카드를 사용하고,
- “직전 1년도 가능”하니,
- 모든 지출을 카드로 증빙 쌓아두면 내년 경매에 도움이 된다고 조언한다.[^20] @[03:41]
3.6 1주택자 전략: “수도권은 처분조건이라 사실상 어렵고, 사업자대출도 막힘 → 비규제로”
이제 진행자는 “주택이 있으신 분들(1주택자)” 파트를 별도로 연다.[^21] @[04:03]
3.6.1 수도권에서 1주택자가 추가 대출: ‘처분조건’이라 사실상 제한
1주택자가 수도권에서 대출을 받으려면 처분 조건으로만 나온다고 말한다.[^22] @[04:13]
이는 “갈아타기” 목적이면 가능하지만, 지금 입찰자는 대부분 갈아타기 목적이 아니라서 거의 안 나온다고 현실을 짚는다.[^22] @[04:20]
3.6.2 1주택자 수도권 “사업자 대출도 안 나옴”, 편법도 막힘
- 1주택자는 수도권에서 사업자로는 대출이 안 나온다고 말한다.[^23] @[04:20]
- 과거에는 편법성 구조로 대출이 가능했던 면이 있으나, 감사가 나오면서 앞으로는 거의 어려움을 강조한다.[^23] @[04:27]
- 또한 “매매사업자 안 되고, 다른 사업자로 주택을 사는 것도 막혔다”고 설명한다.[^24] @[04:34]
3.6.3 결론: 1주택자는 “비규제 지역(특히 지방 비규제)”로
그래서 진행자는 “지금 1주택자는 비규제 지역을 하셔야 된다”, 특히 지방 비규제 지역을 제시한다.[^25] @[04:41]
수도권도 결국 “처분부로만(처분조건)”이라는 반복 언급으로 제한이 동일하다고 덧붙인다.[^25] @[04:49]
3.7 지방 비규제에서의 사업자대출: 1주택자·다주택자까지 열리는 구조(LTV 60%, 전입 없이)
지방 비규제 지역에서는:
- 주택 매매사업자/임대사업자 대출이 LTV 60%까지 가능하다고 설명한다.[^26] @[04:55]
- 그리고 이 구간은 다주택자도 가능, 2주택자 이상도 가능하다고 말한다.[^26] @[04:58]
- 중요한 실무 포인트: 전입(실거주)을 하지 않아도 대출이 나온다는 점을 1주택자 맥락에서 강조한다.[^27] @[05:02]
3.8 다주택자 추가 고려: 취득세(지방 공시가 2억 이하) 필터링 방법
다주택자는 대출뿐 아니라 취득세를 신경 써야 한다고 말한다.[^28] @[05:14]
진행자가 제시하는 안전장치는:
- 집이 2채 이상이면, ‘지방 공시가격 2억 이하’로 하라[^28] @[05:15]
3.8.1 공시가 확인 방법(구체적 도구 제시)
- 네이버에서 “공시가격” 검색으로 몇 동 몇 호 입력 → 공시가 1억 5,300만 원처럼 확인 가능하다고 예시한다.[^29] @[05:19]
- “탱크옥션 종합검색”에서도 공시가격 2억 이하 필터를 볼 수 있다고 말한다.[^29] @[05:28]
3.8.2 종잣돈 5천만 원이면 “1억~2억” 구간 집중
진행자는 자금 규모 예시로 “5천만 원 정도 가진 분들”을 들어,
- 5,250만~2억 5천만 원 이하 낙찰 범위를 언급하면서도,[^30] @[05:42]
- 1억 이하까지 내려가면 물건이 너무 많고 수익 작은 물건까지 봐야 하니
- 1억~2억 사이만 보면 좋다고 구체적으로 범위를 좁혀준다.[^30] @[05:42]
3.9 매매사업자 대출과 DSR: “DSR을 안 보니 기존 대출이 많아도 가능” 논리
진행자는 매매사업자 대출은 DSR을 보지 않기 때문에, 기존 대출이 많아도 나올 수 있다고 말한다.[^31] @[05:51]
3.9.1 DSR 개념을 숫자로 풀어 설명
DSR을 “연봉 5천만 원, DSR 40%”로 예시한다.[^32] @[06:00]
- 5천만 원 × 40% = 2천만 원
- 즉 연간 2천만 원 이상을 금융비용(주담대 이자+원금 등)으로 지출 못하게 리미트를 건 것이라고 설명한다.[^33] @[06:13]
그런데 DSR을 “안 본다”면:
- 원리금이 2천만 원을 넘어도 대출이 나올 수 있다고 말한다.[^34] @[06:25]
3.9.2 왜 사업자는 DSR을 완화해서 보나(진행자 관점)
사업자는 현재 소득만으로는 부족해도 담보를 기반으로 사업을 통해 소득을 만들어낼 사람으로 보기 때문에, DSR을 “여유 있게” 보는 취지가 있다고 설명한다.[^35] @[06:33]
또 사업자는 전입을 하지 않는다는 점을 다시 연결한다.[^36] @[06:42]
3.10 ‘편법’ 경고와 실행 권고: 지방 비규제에서 “편하게” 수익 내라
진행자는 뭔가 편법적으로 우회하려 하기보다 “편하게” 하라고 말한다.[^37] @[06:50]
그리고 본인들이 지방 비규제에서 수익을 많이 냈으니, 그쪽에서도 수익 내면 된다는 식으로 방향을 고정한다.[^37] @[07:01]
3.11 대리입찰(바트너)과 임장(현장조사) 필요성: “준신축 대단지는 가능, 구축은 위험”
요즘 입찰을 대리입찰로 보내는 사람이 많다는 흐름을 언급한다.[^38] @[07:08]
진행자는 “바트너”를 많이 쓴다고 하며, 낯선 법원 가서 긴장하고 “폐찰” 경험이 힘들다고 말한다.[^38] @[07:13]
대리입찰 비용은 대략 11만 원 정도이며, 급하게 맡기면 더 올라간다고 한다.[^39] @[07:20]
이를 “내 하루를 산다”는 관점으로 해석한다.[^39] @[07:28]
3.11.1 임장 없이 가능한 유형 vs 어려운 유형
- 임장 없이도 가능한 아파트가 “따로” 있다고 말한다.[^40] @[07:37]
- 예: 거래량이 많고, 시세 차이가 거의 없는 준신축 대단지는 시세가 비슷비슷하다는 이유를 든다.[^40] @[07:37]
반면,
- 구축 아파트는 수리 여부에 따라 시세 차이가 크게 난다고 지적한다.[^41] @[07:45]
- 온라인 실거래만 보고 “계속 2억3천이니까 2억3천”으로 판단했는데, 알고 보니 실거래된 건 전부 ‘풀 인테리어’ 물건이라서 시세를 잘못 잡아 수익이 얇아진 사례를 언급한다.[^41] @[07:55]
- 결론: 구축은 임장 없이 실거래만 보고 입찰하기 어렵다.[^42] @[08:06]
3.11.2 공인중개사 전화 타이밍 팁(현장감 있는 조언)
전화로 시세 파악을 할 때:
- 입찰 직전에는 중개사들이 전화를 100통 받을 정도로 피로가 누적돼 불친절해질 수 있다고 한다.[^43] @[08:12]
- 그래서 초반에 전화하는 게 낫고, 예의를 지키며 불쾌한 말을 들어도 마음 상해하지 말라고 조언한다.[^43] @[08:19]
3.12 규제(조정)지역의 치명점: 다주택/1주택 단타는 “비교과세로 77%” 위험
여기서부터 진행자는 규제지역(조정지역)의 세금 리스크를 강하게 경고한다.[^4] @[08:31]
3.12.1 “규제지역 비과세는…(표현상) 비교과세 때문에 1주택/다주택은 하면 안 된다”
진행자는 규제지역에서는 비교과세를 하게 되므로 다주택자나 1주택자는 (단타를) 하면 안 된다고 말한다.[^4] @[08:31]
1주택자가 조정지역에서 추가로 보유한 상태로 매도하면 중과세가 붙는다는 흐름으로 연결한다.[^44] @[08:45]
3.12.2 “어느 집을 파느냐”가 중요: 비규제 보유 + 규제 보유 조합 사례
예시:
- “송도에도 집이 있고 노원구에도 집이 있다”
- 송도는 비규제, 노원구는 규제(조정)[^45] @[08:54]
이때:
- 송도를 안 팔고 노원구(규제지역)를 팔면, 규제지역 매도이므로 할증(중과) → 비교과세로 이어진다고 설명한다.[^46] @[08:58]
그리고 비교과세 구조를 다음처럼 정리한다:
- 양도기간 1년 이하면 70% (표현은 70% 언급)
- 그리고 “양도세 둘 중 더 큰 세액을 한다”
- 결과적으로 “무조건 77%를 낸다고 보면 된다”는 결론으로 수렴한다.[^47] @[09:10]
즉, “같이 가지고 있으면 규제지역 말고 비규제를 팔아야” 하는데,[^48] @[09:28]
경매용으로 규제지역을 낙찰 받아 단기매도하면 **양도세 77%**로 귀결될 수 있어 특히 주의하라고 한다.[^48] @[09:28]
3.12.3 비교과세의 정의(진행자 설명): “매매사업자 세금 vs 양도세 중 큰 것”
비교과세는 세금을 매매사업자로 낼 수도 있고 양도세로 낼 수도 있는데, 그중 세율이 큰 걸 내는 구조라서 결국 양도세 77%를 내게 된다고 설명한다.[^49] @[09:37]
그래서 가능한 한 비교과세를 피해야 한다는 결론을 반복한다.[^50] @[09:53]
3.12.4 댓글 반박: “양도세 중과 유예라 비교과세 안 된다?” → “2년 이상만 해당”
진행자는 댓글에서 “지금은 양도세 중과 유예 기간이라 비교과세 안 된다”는 주장을 봤다고 언급한다.[^51] @[10:05]
하지만 본인 기준으로는:
- 비교과세가 안 되는 것은 ‘2년 이상의 주택’만 가능하고
- 2년 이하 주택은 무조건 비교과세라고 정리한다.[^52] @[10:05]
따라서 결론은:
- 조정지역에서는 단기매도 불가.[^52] @[10:11]
3.13 조정지역 중과/비교과세 숫자 예시: “5천만 원 차익인데 세금이 3,850만 원이면 남는 게 없다”
진행자는 “조정지역이 불리한 이유”를 수치로 다시 보여준다.[^53] @[10:17]
3.13.1 중과를 단순 가산(600만+120만)으로 오해하면 안 된다
앞서 예시로 “5천만 원 차익은 15% 구간이라 세금 600만 원 정도”를 계산했는데,[^54] @[10:31]
여기에 중과 +20%를 “600만의 20% = 120만”으로 착각할 수 있지만 그게 아니다라고 말한다.[^55] @[10:39]
3.13.2 실제는 세율 자체가 15% → 35%로 올라간다(누진공제 후 1,624만 원)
조정지역 2주택자가 되면:
- 15% 구간에 **+20%**가 더해져
- 세율이 **35%**가 된다고 설명한다.[^56] @[10:51]
그리고 “35% × (과세표준) - 누진공제” 계산 후 세금이 1,624만 원이라고 제시한다.[^57] @[10:59]
즉, 원래 600만 원으로 생각했던 것보다 약 1천만 원이 더 높다.[^57] @[11:05]
3.13.3 단기매도 비교과세(77%)로 가면: 3,850만 원 → 수익 붕괴
더 치명적인 건 단기매도 비교과세다.[^58] @[11:09]
- 5천만 원 차익에 77%를 적용하면 세금이 3,850만 원이라고 제시한다.[^58] @[11:09]
- 즉 “내가 수익 5천만 원을 냈는데 세금 3,800만 원 내면 거의 수익이 안 난다”는 결론.[^59] @[11:16]
그래서 “하지 말아야 되는 것”이라고 재차 강조한다.[^60] @[11:25]
3.13.4 ‘이미 낙찰받고 나서 조정지역으로 묶인 사람’이 가장 난처
진행자는 “아직 낙찰 못 받은 사람은 괜찮다”면서도,[^61] @[11:30]
낙찰받은 뒤에 해당 지역이 조정지역으로 묶이면 정말 난처하다고 말한다.[^61] @[11:35]
3.14 “규제 때문에 단타가 어렵다?” 반박: 실제 매도 11건, 차익 1,600만~6,400만 원, 규제지역 0건
진행자는 본인 운영 성과를 공개하며 규제의 영향이 “생각만큼” 치명적이지 않다고 주장한다.[^2] @[11:40]
3.14.1 운영 규모: “10월 한 달 매도 11개”, “낙찰은 주 10~13개”
- 10월 한 달 동안 매도 11개[^2] @[11:40]
- 낙찰은 일주일에 10~13개 정도[^62] @[11:45]
그리고 “규제가 나왔음에도 불구하고” 저가 매도를 11개 했다고 한다.[^2] @[11:50]
3.14.2 단타는 원래 6억 이하, 그래서 5억대까지 다양
진행자는 매도 사례가 1억대~5억대까지 다양하다고 하면서,[^2] @[11:55]
“경매 단타는 원래 6억 이하에서만 하기 때문에” 5억대까지 다양하다는 식으로 기준을 재확인한다.[^63] @[12:02]
이들의 시세차익 범위는 1,600만~6,400만 원이라고 제시한다.[^63] @[12:02]
3.14.3 매도 사례(지역·가격대·차익) 구체 목록
진행자는 “이번 주/이번 달 매도된 사례”라며 다음을 나열한다.[^64] @[12:12]
- 하남 2억대 / 차익 3,000만 원[^64] @[12:18]
- 김포 3억대 / 2,700만 원[^64] @[12:20]
- 오산 4억대 / 6,300만 원[^64] @[12:24]
- 양주 1억대 / 2,200만 원[^64] @[12:27]
- 권선구 / 차익 3,000만 원[^64] @[12:30]
- 화성시 능동 / 3,800만 원[^64] @[12:33]
- 화성시 영천동 / 5,800만 원[^64] @[12:37]
- 충북 진천 / 2,200만 원[^64] @[12:40]
- 아산 / 1,600만 원[^64] @[12:43]
- 남양주 4억대 / 3,200만 원[^64] @[12:47]
- 김해시 / 차익 1,900만 원[^64] @[12:50]
그리고 이 리스트를 준비한 목적은 명확하다:
- **“여기 단 하나도 최근에 규제지역으로 발표된 게 없다”**는 점을 보여주려는 것.[^65] @[12:53]
- 즉, 규제 발표 이전(8월/1월 등)에 낙찰받았던 물건들이 지금 매도되는 것이며, 규제지역으로 묶인 곳이 0개라고 말한다.[^66] @[13:02]
3.14.4 초보 시장에서는 원래 비규제가 더 수익 나는 구조(낙찰이 더 싸게 되기 때문)
진행자는 경매 단타 참여자는 “부동산 초보가 많고”, 고수는 아파트 경매 단타를 잘 하지 않는다고 말한다.[^67] @[13:16]
그래서 초보들의 시장에서는 “원래 비규제 지역이 더 수익이 났다”고 주장한다.[^68] @[13:24]
이유는 “더 좋아서가 아니라, 낙찰이 조금 싸게 되기 때문”이라고 설명한다.[^68] @[13:28]
따라서 “싸게 낙찰되는 지역 안에서 단타가 충분히 된다”는 결론.[^69] @[13:33]
3.15 상품 선택: “빌라보다 아파트”, 실제 낙찰 10개 중 9개 아파트
진행자는 빌라는 잘 추천하지 않고 아파트를 추천한다고 말한다.[^70] @[13:40]
이번 주 낙찰 성과를 예로 들며:
- 화요일 3개, 수요일 4개, 목요일 3개로 총 10개 낙찰[^70] @[13:40]
- 그중 1개만 빌라, 9개가 아파트[^70] @[13:49]
3.16 소액 사례: 종잣돈 3천만 원으로 1억대 아파트 단타 가능(양주 사례)
진행자는 “아파트 안에서 1억대 아파트를 입찰하면 종잣돈 3천만 원으로 가능”하다고 말하며,[^71] @[13:49]
구체 사례로 양주를 든다:
- 낙찰가가 1억 4,800만 원짜리였고,[^72] @[13:58]
- “전혀 수리하지 않고 청소만 하고”,
- “만삭 임산부가 낙찰받아서 출산하고 매도”한 케이스라고 소개한다.[^73] @[14:09]
- 이 사례는 “수도권에서 한 사례”이며, 규제지역은 하나도 없다고 재강조한다.[^74] @[14:18]
또 진행자는 낙찰·매도 사례가 너무 많아 유튜브에 올리지도 못할 정도라고 말하며, 10/29에 4개, 10/28·10/21에 많이 받았다는 식으로 빈도를 언급한다.[^75] @[14:25]
3.17 “왜 나는 계속 폐찰(낙찰 실패)할까?” 원인 4가지와 각각의 실전 설명
진행자는 “입찰 많이 하는데 왜 폐찰일까”를 4가지로 정리한다.[^76] @[14:30]
3.17.1 (1) 남들이 높게 써서: 고가낙찰 경쟁은 답이 없다
첫 번째 원인은 단순하다: 남들이 높게 써서.[^77] @[14:40]
진행자는 “고가 낙찰은 나도 답이 없다”고 말한다.[^78] @[14:45]
한 물건에 본인과 고가 입찰한 초보가 붙으면 누가 낙찰되냐는 질문을 던지고, 고가 입찰한 초보가 낙찰된다고 단언한다.[^79] @[14:50]
또한 자신의 수강생들도 의외로 입찰가를 높게 쓰는 경우가 꽤 있다고 말한다.[^80] @[15:02]
고가 입찰 실수 사례(화성 아파트, 4천만 원 낮춰 낙찰)
구체 사례:
- 화성 아파트 입찰에서 수강생이 3억 8,200에 쓰려 했는데,[^81] @[15:11]
- 진행자는 시세가 3억대 후반으로 보여 4천만 원 내려서 3억 4,500으로 입찰가를 써줬고,[^82] @[15:15]
- 그 가격에 낙찰되었다.[^82] @[15:19]
- 즉 원래대로면 4천만 원 이상 더 비싸게 낙찰받을 뻔했다고 경고한다.[^83] @[15:19]
반대로 내가 제대로 썼는데 상대가 실수로 고가 입찰하면 나는 폐찰인데, 그건 어쩔 수 없다고 한다.[^84] @[15:35]
3.17.2 (2) 시세를 너무 비관적으로 봄: “제일 낮은 실거래/호가”만 기준 삼는 오류
두 번째는 시세를 지나치게 낮게 잡는 것.[^85] @[15:39]
한 아파트에도 호가·실거래가 여러 개의 밴드가 있는데, 사람들은 그중 제일 낮은 것을 기준으로 잡는다고 한다.[^86] @[15:44]
그런데 그 최저 실거래는 컨디션이 더 나쁜 물건일 수 있는데, 내 물건도 그보다 더 싸야 한다고 생각하면 낙찰이 안 된다고 설명한다.[^87] @[15:53]
시세 오판 예시: 네이버 최저 호가 4.5억인데도 5억에 매도한 사례
사례:
- 동탄 서쪽(오산 편입 지역)에서 낙찰받아 5억에 매도[^88] @[16:05]
- 네이버 호가는 4.8억~, 최저가 4.5억인데 그 최저는 1층이라고 언급한다.[^89] @[16:10]
- 그럼에도 5억 매도를 했고, 입찰 당시에는 4.8억 시세로 보고 4억 3,700에 낙찰받았다는 흐름을 제시한다.[^90] @[16:20]
따라서 네이버의 “4.5억”만 보고 4억에 입찰하면 폐찰한다는 결론.[^91] @[16:25]
정리하면, 실거래·호가의 컨디션을 경매 물건 컨디션과 맞춰 시세 조사를 해야 하며,[^92] @[16:31]
실거래/호가도 없는데 더 낮은 가격에 팔겠다는 계획을 세우면 폐찰한다고 말한다.[^93] @[16:38]
3.17.3 (3) 수익을 너무 크게 봄: 3억대는 차익 3~4천 목표가 “적절”
세 번째는 기대 수익을 과도하게 잡는 것.[^94] @[16:57]
진행자는 “아파트에 적절한 수익이 있는데”라며 기준을 제시한다:
- 3억대에서는 차익 3,000~4,000 정도 목표로 입찰하면 된다고 말한다.[^95] @[16:59]
- 그리고 이건 **순수익이 아니라 ‘차익’**이라고 명확히 구분한다.[^96] @[17:01]
그런데 차익을 5~6천 보고 싶으면 낙찰이 잘 안 된다고 한다.[^97] @[17:09]
물론 5~6천도 가능은 하지만,
- 난이도가 있거나,
- 비선호 요소가 있거나,
- 어떤 결함/리스크 때문에 싸게 낙찰되는 경우에나 가능하다고 조건을 단다.[^98] @[17:16]
아무 비선호 요소도 없는데 수익을 너무 크게 잡으면 폐찰한다는 결론이다.[^99] @[17:20]
3.17.4 (4) (가장 많음) 입찰 횟수가 부족함: “한두 번 하고 지쳐서 그만둔다”
네 번째가 “제일 많다”고 강조한다.[^100] @[17:26]
스스로 물건 고르고 임장하고 하는 과정이 한두 번이면 너무 힘든데,[^101] @[17:34]
낙찰이 안 되니까 더 지치는 구조라고 말한다.[^101] @[17:40]
진행자는 낙찰까지 걸린 횟수 예시를 든다:
- 5번 만에 낙찰, 2번 만에 낙찰, 11번 만에 낙찰 등 다양[^102] @[17:45]
그리고 자신이 도와줘도 이 정도인데, 혼자 하면 1~2배 더 폐찰할 수도 있다고 말한다.[^102] @[17:45]
결론: 대부분은 입찰 횟수 부족.[^103] @[17:51]
3.18 실전반/라이브 안내 및 마무리 메시지
진행자는 “이상한 물건 낙찰받을까 봐”, “높게 낙찰받을까 봐”, “낙찰 후 과정이 무서워서”, “대출이 안 나올까 봐 무서워서” 같은 불안을 가진 사람은 실전반에서 도움을 받으면 잘할 수 있다고 안내한다.[^104] @[17:56]
그리고 11월 11일 라이브를 예고한다.[^105] @[18:17]
- 다시보기가 없다고 강조하며,[^106] @[18:21]
- 라이브에서 “입찰 포인트, 최근 트렌드, 최근 낙찰 사례, 실전 안내”를 제공한다고 말한다.[^107] @[18:26]
- 신청은 댓글에 남기겠다고 한다.[^108] @[18:32]
마지막으로 “문제가 사라지는 게 아니라 문제를 넘어서는 것”이라는 메시지로 시청자를 격려하고,[^109] @[18:37] 구독/좋아요/댓글을 요청하며 종료한다.[^110] @[18:42]
4. 핵심 통찰
- 규제의 본질은 ‘입찰 가능/불가능’보다 ‘대출의 형태(전입요건, 사업자대출 가능 여부, LTV 적용 기준)와 단기매도 세금(비교과세 77%)’에서 갈린다.[^3] @[00:46]
- KB시세 기준 LTV 70% 구조를 이해하면, “낙찰가를 KB시세 대비 낮추는 것”이 곧 ‘낙찰가 대비 대출 레버리지 극대화(최대 90% 가능)’로 연결될 수 있다.[^8] @[01:37]
- 조정(규제)지역 단기매도는 ‘세율 가산’ 정도가 아니라, 비교과세로 인해 수익 구조 자체를 붕괴시키는 이벤트가 될 수 있다(5천 차익에 3,850만 세금 예시).[^58] @[11:09]
- 시세조사에서 ‘최저 호가/최저 실거래’만 기계적으로 채택하면 낙찰이 안 되거나(폐찰), 운 좋게 낙찰돼도 매도 전략이 어긋날 수 있다. 컨디션 매칭(층/인테리어/상태)을 통해 밴드를 읽는 능력이 핵심이다.[^92] @[16:31]
- 폐찰의 가장 큰 원인을 ‘실력 부족’이 아니라 ‘입찰 횟수 부족(지속성 문제)’로 규정한 점은, 경매 단타를 확률 게임(반복 실행)로 보는 관점이 강하다는 신호다.[^100] @[17:26]
5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)
- 규제지역/조정지역: 영상에서 ‘규제 지역’과 ‘조정 지역’을 사실상 같은 맥락으로 사용하며, 이 지역에서 다주택/1주택 단기매도 시 중과/비교과세 리스크가 커진다는 전제로 설명한다.[^45] @[08:54]
- 비규제지역: 상대적으로 대출(LTV) 규제가 덜하고, 영상에서는 단타 주 무대로 반복 제시된다.[^8] @[01:42]
- LTV: 담보가치 대비 대출비율. 영상에서는 특히 **비규제에서 “KB시세 기준 LTV 70%”**를 강조한다.[^7] @[01:21]
- KB시세: 대출 산정에 활용되는 기준 시세로 언급된다. “LTV 70%는 KB시세 기준”이라는 설명이 핵심이다.[^7] @[01:21]
- 비교과세: 진행자 설명에 따르면 “매매사업자 세금으로 낼 수도, 양도세로 낼 수도 있는데 둘 중 더 큰 세율을 적용”하는 방식이라, 단기매도 등 조건에서 결국 77%로 귀결된다고 말한다.[^49] @[09:37]
- DSR: 소득 대비 연간 원리금 상환 부담 한도. 연봉 5천, DSR 40%면 연 2천만 원까지라는 예시로 풀어 설명한다.[^33] @[06:13]
- 임장: 현장조사. 준신축 대단지는 생략 가능성이 있으나 구축은 컨디션 차로 시세가 갈려 위험하다고 강조한다.[^41] @[07:45]
- 폐찰: 낙찰 실패(입찰했지만 낙찰받지 못함)로 영상 전반에서 반복 사용된다.[^76] @[14:30]
참고(콘텐츠 정보)
- 제목: 규제지역 확대 후 무주택자, 1주택자, 다주택자 경매 입찰 전략 총정리｜단타 이 지역만 하세요
- 채널: 나땅 TV
- 길이: 18:52
- 링크: https://www.youtube.com/watch?v=NW1DNdjfkvU
[^1]: 무주택/1주택/다주택 입찰 포인트와 세금·대출 총정리 선언. @[00:00]
[^2]: 10월 매도 11개 및 규제 이후에도 매도 진행 주장. @[11:40]
[^3]: 무주택자 지역 3분류 및 수도권 규제지역 대출 40%(전입 조건), 매매사업자 대출 불가. @[00:41]
[^4]: 규제지역에서 비교과세 때문에 1주택/다주택 단타 금지 취지. @[08:31]
[^5]: 단타의 가격대(6억 이하) 및 비용(취득세 등) 고려. @[02:16]
[^6]: 수도권 비규제에서 수익 지역(수원 권선구, 군포, 안양, 남양주, 오산, 화성, 양주). @[01:03]
[^7]: 비규제 LTV 70%는 KB시세 기준. @[01:21]
[^8]: KB시세 대비 70% 이하 낙찰 시 낙찰가 대비 90%까지도 가능. @[01:37]
[^9]: 지방은 다주택자까지도 가능하다는 언급 포함. @[01:50]
[^10]: 1년 내 매도 시 양도차익 77% 세금(1억 차익→7,700만 세금 예시). @[02:03]
[^11]: 6억 이상은 장기보유 권장, 취득세 3천만 원 등 비용으로 수익 감소. @[02:23]
[^12]: 1주택 낙찰 후 1채 매도 가능 언급. @[02:30]
[^13]: 이후 조정지역 단기매도 비교과세 77% 경고로 조건 중요성 부각. @[09:28]
[^14]: 전업주부 차익 5천만 원, 15% 구간 언급. @[02:37]
[^15]: 종합소득세 기준 약 624만 원 납부 설명. @[03:02]
[^16]: 연봉 5천 직장인의 추가 수익 합산 시 1,956만 원 등 세금 증가 설명. @[03:10]
[^17]: 전업주부 명의 매매사업자 권장. @[03:20]
[^18]: 대출은 나오고 소득은 안 잡히는 사람이 유리. @[03:27]
[^19]: 전업주부 인정소득(연 카드 2,400만→소득 5천 간주), 대출 2.7~3억, 스트레스 DSR 언급. @[03:36]
[^20]: 카드 사용/증빙을 의식적으로 쌓으라는 조언. @[03:41]
[^21]: 1주택자 대상 파트 시작. @[04:03]
[^22]: 1주택자 수도권 대출은 처분조건, 갈아타기만 가능. @[04:13]
[^23]: 1주택자 수도권 사업자대출 불가, 감사로 편법 어려움. @[04:20]
[^24]: 다른 사업자로 주택 구입도 막힘 언급. @[04:34]
[^25]: 1주택자는 비규제(지방 비규제)로. @[04:41]
[^26]: 지방 비규제 사업자대출 LTV 60%, 다주택자/2주택자 이상 가능. @[04:55]
[^27]: 전입 없이도 대출 가능(1주택자 맥락). @[05:02]
[^28]: 다주택자 취득세 고려, 지방 공시가 2억 이하 권장. @[05:14]
[^29]: 공시가 확인 방법(네이버/탱크옥션). @[05:19]
[^30]: 종잣돈 5천만 기준 1억~2억 구간 집중 권장. @[05:42]
[^31]: 매매사업자 대출은 DSR 안 봄. @[05:51]
[^32]: DSR 예시 시작(연봉 5천, 40%). @[06:00]
[^33]: DSR이 연간 금융비용 리미트라는 설명. @[06:13]
[^34]: DSR 안 보면 원리금 2천만 초과도 가능 취지. @[06:25]
[^35]: 사업자는 소득 창출 가능성으로 DSR 여유. @[06:33]
[^36]: 사업자는 전입하지 않는다는 연결. @[06:42]
[^37]: 편법보다 지방 비규제에서 편하게 하라는 권고. @[06:50]
[^38]: 대리입찰(바트너) 언급. @[07:08]
[^39]: 대리입찰 비용 11만 원 내외. @[07:20]
[^40]: 임장 없이 가능한 준신축 대단지 조건. @[07:37]
[^41]: 구축은 수리/컨디션 따라 시세차, 풀인테리어 실거래 오판 사례. @[07:45]
[^42]: 구축은 임장 없이 어렵다 결론. @[08:06]
[^43]: 중개사 전화 100통, 초반에 예의 있게 문의 팁. @[08:12]
[^44]: 1주택자 추가 매도 시 조정지역 중과 흐름. @[08:45]
[^45]: 송도(비규제)·노원(규제) 보유 예시. @[08:54]
[^46]: 규제지역 매도 시 할증→비교과세 경고. @[08:58]
[^47]: 단기(1년 이하)에서 비교과세로 77% 귀결 설명. @[09:10]
[^48]: 규제지역 단기매도는 77%라 주의. @[09:28]
[^49]: 비교과세 정의(둘 중 큰 세율 적용). @[09:37]
[^50]: 비교과세 피해야 한다 반복. @[09:53]
[^51]: “중과 유예라 비교과세 안 된다” 댓글 언급. @[10:05]
[^52]: 2년 이상만 예외, 2년 이하는 비교과세라는 주장, 조정지역 단기매도 불가 결론. @[10:05]
[^53]: 조정지역 불리함 수치 설명 시작. @[10:17]
[^54]: 5천만 차익 15% 구간, 600만 원 계산 언급. @[10:31]
[^55]: +20%를 단순 가산으로 오해하면 안 됨. @[10:39]
[^56]: 15%+20%=35% 세율로 상승. @[10:51]
[^57]: 누진공제 후 1,624만 원 제시. @[10:59]
[^58]: 비교과세 77% 적용 시 3,850만 원 제시. @[11:09]
[^59]: 5천 차익에 3,800만 세금이면 수익 거의 없음. @[11:16]
[^60]: “하지 말아야” 결론 반복. @[11:25]
[^61]: 낙찰 후 조정지역 지정된 사람의 난처함. @[11:35]
[^62]: 주간 낙찰 10~13개 언급. @[11:45]
[^63]: 단타 6억 이하, 차익 1,600만~6,400만. @[12:02]
[^64]: 지역별 매도 차익 리스트. @[12:12]
[^65]: 매도 사례 중 규제지역 0개 강조. @[12:53]
[^66]: 규제 발표 이전 낙찰 물건이 매도되는 중이라는 설명. @[13:02]
[^67]: 단타 시장은 초보가 많고 고수는 잘 안 한다는 주장. @[13:16]
[^68]: 비규제가 더 수익 난 이유는 ‘낙찰이 싸서’라는 설명. @[13:24]
[^69]: 싸게 낙찰되는 곳에서 단타 충분. @[13:33]
[^70]: 빌라 비추천, 이번 주 낙찰 10개 중 9개 아파트. @[13:40]
[^71]: 1억대 아파트는 종잣돈 3천만으로 가능 주장. @[13:49]
[^72]: 양주 낙찰가 1억 4,800만. @[13:58]
[^73]: 수리 없이 청소만, 만삭 임산부 낙찰→출산 후 매도 사례. @[14:09]
[^74]: 수도권 사례이며 규제지역 없음 강조. @[14:18]
[^75]: 낙찰 빈도 높아 사례 업로드 못할 정도 언급. @[14:25]
[^76]: 폐찰 이유 4가지 예고. @[14:30]
[^77]: 폐찰 이유(1) 남들이 높게 씀. @[14:40]
[^78]: 고가낙찰은 답이 없다는 표현. @[14:45]
[^79]: 고가 입찰한 초보가 낙찰된다는 설명. @[14:50]
[^80]: 수강생도 입찰가를 높게 쓰는 경우 많음. @[15:02]
[^81]: 화성 입찰가 3억 8,200 계획. @[15:11]
[^82]: 3억 4,500으로 낮춰 낙찰. @[15:15]
[^83]: 4천만 원 이상 더 비싸게 낙찰될 뻔. @[15:19]
[^84]: 상대 실수 고가입찰이면 내 폐찰은 어쩔 수 없음. @[15:35]
[^85]: 폐찰 이유(2) 시세를 비관적으로 봄. @[15:39]
[^86]: 최저 실거래/호가 기준 삼는 문제. @[15:44]
[^87]: 컨디션 차이 무시하면 낙찰 실패. @[15:53]
[^88]: 오산 편입 지역 5억 매도 사례. @[16:05]
[^89]: 네이버 호가 4.8~ / 최저 4.5는 1층 언급. @[16:10]
[^90]: 입찰 당시 4.8 시세로 보고 4.37에 낙찰. @[16:20]
[^91]: 4.5만 보고 4.0 입찰하면 폐찰. @[16:25]
[^92]: 컨디션 맞춰 시세조사해야 한다. @[16:31]
[^93]: 호가/실거래도 없는데 더 낮게 팔 계획이면 폐찰. @[16:38]
[^94]: 폐찰 이유(3) 수익 과대 기대. @[16:57]
[^95]: 3억대 차익 3~4천 목표 권장. @[16:59]
[^96]: 이는 순수익 아닌 차익이라고 명시. @[17:01]
[^97]: 차익 5~6천 욕심이면 낙찰 어려움. @[17:09]
[^98]: 5~6천 가능 조건(난이도/비선호 요소). @[17:16]
[^99]: 비선호 없는데 과도한 수익 목표면 폐찰. @[17:20]
[^100]: 폐찰 이유(4, 가장 많음) 입찰 횟수 부족. @[17:26]
[^101]: 물건 선정·임장 과정이 힘들고 지침. @[17:34]
[^102]: 낙찰까지 2회~11회 등, 혼자면 더 폐찰 가능. @[17:45]
[^103]: 대부분 입찰 횟수 부족 결론. @[17:51]
[^104]: 낙찰/대출/사후절차 불안한 사람은 실전반 도움 권유. @[17:56]
[^105]: 11/11 라이브 예고. @[18:17]
[^106]: 다시보기 없음. @[18:21]
[^107]: 라이브 제공 내용(포인트/트렌드/사례/실전 안내). @[18:26]
[^108]: 신청은 댓글 안내. @[18:32]
[^109]: 문제를 넘어서는 삶 메시지. @[18:37]
[^110]: 구독/좋아요/댓글 요청 및 종료. @[18:42]