https://www.youtube.com/watch?v=dN8QEelfias
1. 이건 꼭 알아야 한다
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[? “11호 부동산 대책 같은 강력 규제가 나왔는데도 왜 서울 집값(특히 상급지)은 안 잡히는가?”]
[= 부동산 가격은 규제가 아니라 ‘수급(수요·공급)’으로 결정되며, 수요보다 공급이 부족한 상태에서는 가격이 내려간 적이 없다는 전제를 깔고 있다. 또한 이번 국면은 ‘다 같이 오르는 장’이 아니라 **‘오르는 것만 오르는 장(똘똘한 한 채 강화)’**이라서, 규제는 상급지·고가 주택의 상승을 막기보다 거래를 얼리고 체감만 둔화시키는 역할을 한다고 본다.[^1] @[04:33]@[06:45]@[12:01] -
[? “그렇다면 정부는 왜 이런 정책(광역 규제·토지거래허가구역 등)을 쓰는가?”]
[= 겉목적은 ‘시장 안정’이지만, 실제로는 (1) 증세(세금 더 걷기) (2) 거래량 억제(이사·갈아타기 차단) (3) 자금이 부동산에서 주식시장으로 가게 유도에 목적이 있다고 해석한다. 특히 공시가격 현실화율·세율을 크게 건드리지 않아도, 고가주택 시세 상승만으로 보유세 총액이 40~50% 늘 수 있는 구조를 근거로 “증세는 이미 작동 중”이라고 주장한다.[^2] @[02:16]@[08:04]@[12:15] -
[? “규제의 시대에 개인(무주택자·초기 자산가)은 무엇을 해야 하는가?”]
[= **‘밀려나지 않기’가 최우선이므로, 가능하다면 ‘무조건 1채는 사야 한다’**는 입장이다. 다만 강남·반포 같은 최상급지를 목표로 자기를 소모하지 말고, 본인 자금력에 맞춰 **경기·인천·지방의 ‘전세가가 받쳐주는(전세가 상승) 입지’**에서 시작해 단계적으로 갈아타라고 조언한다. “과거 가격(3년 전 10억이었는데 지금 20억…)에 집착하면 진입을 영영 못 한다”는 메시지를 반복한다.[^3] @[38:11]@[41:51]@[55:29]
2. 큰 그림
이 영상은 투미TV 김재경 소장과 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 2025년 11월 라이브에서 11호 부동산 대책 이후의 시장 해석, 정부 정책의 의도 추정, 그리고 규제 국면에서의 개인 투자·주거 전략을 긴 호흡으로 논의한 내용이다.[^4] @[00:06]@[01:11]
핵심 메시지는 3가지다.
- 정책은 집값을 ‘내리는’ 게 아니라 ‘원만한 상승’을 용인/유도하며 증세를 쉽게 만드는 방향이라는 해석[^5] @[02:06]
- 거래 억제(매매·임차 동시 압박) → 상급지 갈아타기 차단 → 자금의 주식시장 이동 유도라는 큰 프레임[^6] @[10:39]@[12:15]
- 개인은 “기다리기”보다 **입지·수요·전세가를 기준으로 ‘살 수 있는 범위에서 빨리 의사결정’**해야 한다는 실전 조언[^7] @[01:08:36]@[01:08:54]
3. 하나씩 살펴보기
3.1. 11호 대책을 ‘실수 반복’이 아니라 ‘의도’로 본 이유
김학렬 소장은 11호 대책을 보며 “생각이 많았다”고 말한다. 그 이유는 **“똑같은 실수를 계속 반복한다”**는 인상 때문인데, 같은 실수가 3번 이상 반복되면 “실수가 아니라 작정하고 한 것”으로 봐야 한다는 식의 관점을 제시한다. 그래서 이번 규제는 ‘무능의 결과’가 아니라 정책 의도가 있는 결과라는 전제에서 해석을 시작한다.[^8] @[01:42]@[01:52]
그가 설정한 핵심 전제는 다음과 같다.
- 정부가 말하는 “부동산 시장 안정”은 집값 하락이 아니라 **“원만한 상승(완만한 증세가 가능한 상승)”**을 뜻할 가능성이 크다.[^9] @[02:06]
- 부동산을 조세(증세) 대상으로 보고, 조세저항이 폭발하지 않는 선에서 시세를 올려 세율·세목 변경 없이 세수(특히 보유세·종부세)를 늘리는 결과를 원한다면, 이번 정책은 ‘성공’이라는 평가가 가능하다고 말한다.[^10] @[02:16]@[02:56]
여기서 포인트는 “싼 집이 많이 오르는 것”보다, 15억 이상·25억 이상 등 고가주택(대출 규제 받는 구간)이 오를 때 재산가액이 크게 늘고 종부세 부담(=세수)도 크게 늘어난다는 구조다. 즉, 비싼 것들이 오르는 장을 만든다면 세수 확대가 쉬워진다는 논리다.[^11] @[02:37]@[02:53]
3.2. “왜 서울 집값은 규제로도 안 잡히나”: 수급으로만 설명되는 장
김학렬 소장은 “부동산 시세 안정(조정)은 수급으로만 가능”하다고 단언한다. 수요보다 공급이 많을 때만 가격 조정이 가능했고, 수요가 더 많은데 가격이 규제로 내려간 사례는 없다고 주장한다.[^12] @[04:33]@[04:46]
이 주장을 강화하기 위해, 그는 본인의 장기 관찰(2002년부터 부동산 연구)과 함께 **서울 평당 가격의 ‘정권별 2배 상승’**을 사례로 든다.
- 2000~2002년: 서울 25개구 중 강남구만 평당 1,000만 원, 나머지는 평당 600~700만 원 수준. 서초구도 지금처럼 비싼 시장은 아니었다.[^13] @[05:03]@[05:13]
- 노무현 정부 말(2006~2007년경): 서울 평균 평당 2,000만 원으로 상승(1,000 → 2,000, 2배).[^14] @[05:18]@[05:25]
- 문재인 정부(2017 취임 당시 평당 2,000 시작): 2021년까지 평당 4,000(2,000 → 4,000, 또 2배). 이명박·박근혜 시기 서울은 “오랫동안 침체”였고, 2016년부터 조금 오르기 시작했다고 덧붙인다.[^15] @[05:39]@[05:49]@[05:58]
- 이재명 정부(취임 5개월 시점): 과거처럼 “다 같이 오르는 장”이 아니라 **“오르는 것만 오르는 장”**인데, 그 오르는 상급지·고가 구간만 평균을 내보면 4,000 → 8,000이 5개월 만에 진행된 것처럼 보인다고 말한다(서울도 반은 안 올랐지만, 오른 곳만 보면 25억 아파트들이 30억을 넘기며 평균이 급등했다는 설명).[^^16] @[06:45]@[07:16]
이 대목에서 진행자 김재경 소장이 “4,000이 8,000 되는 데 벌써 5개월밖에 안 걸렸냐”고 놀라자, 김학렬 소장은 **전체 평균이 아니라 ‘오르는 곳만 평균’**이라는 점을 재확인하며, 상급지의 가격 점프가 얼마나 빠른지를 강조한다.[^16] @[07:03]@[07:16]
3.3. “공시가율 동결인데도 세금 총액이 40~50% 늘었다”: 증세가 이미 작동하는 방식
정책 의도가 증세라는 주장을 더 구체화하는 근거로, 그는 “충격적인 기사”를 언급한다. 핵심은 다음 흐름이다.
- 그는 정부가 공시가격 현실화율을 올릴 줄 알았는데, 오히려 동결했다고 말한다.[^17] @[07:43]@[07:47]
- 그런데도 올해만 세금 총액이 40~50% 올랐다고 한다(“동결하고도 40~50% 올랐다”).[^18] @[07:58]@[08:06]
- 현실화율이 현재 69%인데, 90%로 올릴 필요도 없고, 세율을 올리거나 중과를 손대지 않아도 시세 상승이 공시가·보유세를 끌어올려 세수를 늘리는 구조가 이미 만들어져 있다는 결론이다.[^19] @[08:12]@[08:20]
즉, 사람들은 “보유세 인상 카드가 남았다”고 두려워하지만, 김학렬 소장은 세율을 올리지 않아도 세수는 늘고 있으며, 고가주택이 오르는 상황 자체가 증세를 가능하게 한다고 본다.[^20] @[08:06]@[08:20]
3.4. 초고가 거래의 상징: 원베일리 72억, 분양가 27억이 곧 70억으로?
그는 초고가 구간이 왜 중요한지 “세수·자산가액” 관점과 함께 구체 사례로 보여준다.
- 레미안 원베일리 최고가 72억을 언급한다.[^21] @[09:09]
- 최근 분양한 레미안 트리니원(84㎡) 분양가 27억을 예로 들며, “27억짜리 한 건 거래되면 바로 70억이 된다”는 식으로 **분양가-시세 괴리(시세차익 약 40억)**를 말한다.[^22] @[09:13]@[09:26]
- 단기차익을 노리면 양도소득세도 부담이 크겠지만, 그럼에도 이런 고가·초고가 구간의 상승이 세수 확대에 훨씬 효율적이라고 본다(“비싼 것들만 살살 건드려서 팔게만 해도 훨씬 더 많은 수익(세수)을 얻을 수 있다”).[^23] @[09:26]@[09:36]
3.5. “보유세를 올릴까?” 질문에 대한 답: 세율을 안 올릴 가능성 + ‘거래량 억제’가 진짜 목적
진행자는 “지방선거 이후 집값이 계속 오르면 불만이 누적되고, 남은 카드는 보유세 인상 아니냐”는 시중의 걱정을 대변한다. 이에 김학렬 소장은 **“세율은 안 올릴 것 같다”**고 답한다.[^24] @[10:21]
그가 보는 정책 목적은 2층 구조다.
- 1차 목적(첫 번째 목적): 증세[^25] @[10:39]
- 속마음/겉목적(겉으로 드러난 운영 목적): 거래량 줄이기[^26] @[10:39]
거래량을 줄인다는 것은 “이사를 못 가게 하는 것”이고, 그는 이번 대책이 매매뿐 아니라 임차까지 건드렸다는 점에서 의도를 더 강하게 읽는다.[^27] @[10:46]@[10:52]
3.6. 토지거래허가구역이 세입자에게 더 나쁜 이유: 전세·월세 물량이 ‘거래마다 1개씩’ 사라진다
김학렬 소장은 토지거래허가구역 지정 이유를 “곰곰이 생각했다”고 하며, 이 정책이 “집 있는 사람”보다 세입자에게 더 안 좋은 정책이라고 단정한다.[^28] @[10:57]@[11:05]
그 논리는 다음과 같이 구조화된다.
- 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 강하게 걸리므로,
거래 1건이 성사될 때마다 전세 물량/월세 물량이 하나씩 줄어든다.[^29] @[11:05]@[11:09] - 그 결과 전세시장은 “더 안 될 것(공급 축소)”이고, 내년에 전세가격은 많이, 월세는 더 많이 오를 것이라고 전망한다.[^30] @[11:14]@[11:18]
그는 방금 전에 수색·증산뉴타운 현장 중개업자와 방송한 사례를 들며 월세 급등을 체감적으로 보여준다.
- 수색·증산뉴타운에서 84㎡ 월세가 200~300만 원 수준이라고 듣고 “말이 되냐”고 반응한다.[^31] @[11:23]@[11:35]
- 이를 “잠실과 거의 비슷”하다고 표현하며, 중하위권 지역에서도 이 정도면 월급쟁이는 살 수 없게 된다는 결론으로 이어진다.[^32] @[11:38]@[11:47]
그리고 그는 이 상황을 “너네 어차피 비싸서 못 살지, 들어오지 마. 그냥 동네에서 계약갱신청구권 써서 살아”라는 시그널처럼 해석한다.[^33] @[11:51]@[11:59]
3.7. 거래 억제가 가져오는 2가지 효과 + 자금의 ‘주식시장 유도’ 가설
그는 거래를 막는 이유를 두 가지로 정리한다.
- 거래가 적으면 시세가 오르는 체감이 줄어든다(거래가 많지 않으니 사람들이 가격 상승을 덜 느낀다).[^34] @[12:01]@[12:06]
- 매매·임차 모두 결국 더 좋은 상급지로 이동하려면 돈이 필요한데, 그 이동을 차단한다. 즉 상급지로의 ‘돈의 흐름’을 막는다.[^35] @[12:11]@[12:15]
그 다음 그는 자금의 목적지를 “주식시장”으로 본다.
- 정부가 코스피를 (예시로) 2,900에서 시작해 4,000까지 끌고 왔고, 내년까지 5,000까지 만들고 싶어한다는 식의 전망을 제시한다.[^36] @[12:20]@[12:25]
- 주식이 오르면 국민이 좋아하고 “축제 분위기”를 만들 수 있으며, 그 상태로 내년 지방선거를 치르고 싶어하는 것 같다는 정치·심리적 가설을 덧붙인다.[^37] @[12:25]@[12:36]
여기서 그는 “부동산 불만은 불만 있는 사람만 갖는다”는 논리로, 거래 억제가 정치적 리스크를 크게 키우지 않는다고 본다.[^38] @[12:39]@[12:46]
또한 통계를 제시한다.
- 자가 가구는 평균 11년 거주, 임차도 4년 정도 거주한다는 “주거실태조사” 수치를 언급하며, 1~2년 이사를 못 가는 건 전체적으로 큰 문제가 아니라는 관점을 말한다.[^39] @[12:45]@[12:54]
- 시세가 크게 뛸 타이밍에 본인이 이사해야 하면 불만이 되지만, 그런 가구는 전체에서 **“10분의 1 정도(약 10%)”**밖에 안 된다고 말한다.[^40] @[12:59]@[13:05]
따라서 소수의 불만은 “눈가림”하고, 주식시장 상승으로 다수에게 즐거움을 주는 전략을 택할 수 있다는 그림을 그린다.[^41] @[13:10]@[13:19]
3.8. “그럼 주식하라는 건가?”: 5,000p 전망 + AI(챗GPT) 활용 팁
그는 아예 “오늘 제안”이라며 주식 쪽 메시지를 강하게 던진다.
- “5,000 포인트까지 갈 것 같다. 좋은 종목을 사라.”[^42] @[14:16]@[14:19]
- “부동산 사서 뭐하냐, 돈도 못 벌고 대출도 안 나온다”는 식으로, 대출 막힌 부동산 대비 주식의 매력을 대비한다.[^43] @[14:21]@[14:24]
- 다만 리버스/옵션 같은 파생상품은 하지 말라고 경고한다.[^44] @[14:31]@[14:39]
특이하게도 그는 AI를 써본 경험을 말한다.
- “AI(‘챗GPT’로 추정)를 써보니 부동산은 반 정도 틀리는데 주식은 기가 막히게 맞추더라”는 체감 평가를 한다.[^45] @[14:45]@[14:56]
- 종목 추천을 ‘찍어 달라’고 하면 안 되고, “이 종목을 사도 되는지”처럼 질문하면 분석을 해준다며 활용 팁을 준다.[^46] @[14:56]@[15:05]
3.9. 서울은 묶어도 ‘신고가’는 계속, 진짜 문제는 지방
그는 지방선거 전까지 거래 억제가 이어질 것이라 보면서도, 현실 시장을 이렇게 나눈다.
- 서울 핵심지는 거래량이 줄어도 거래의 절반이 신고가인 곳들이 있고, 수색·증산 같은 곳도 신고가가 계속 나온다고 말한다.[^47] @[15:50]@[15:58]
- “입지가 떨어지는 새 아파트는 돈이 없어서 59㎡를 많이 사는데, 59는 다 신고가”라는 관찰도 덧붙인다.[^48] @[16:01]@[16:06]
반면 지방은 “평형이 중요한 게 아니라 거래 자체가 안 된다”고 표현한다.
- “팔려는 사람은 많지만 살 사람은 없다”는 수요 부족 상황을 말한다.[^49] @[16:16]@[16:23]
그리고 지방선거를 위해서는 지방에도 당근이 필요하다고 보며, 지방 부동산에 대한 규제 완화/세제 혜택을 더 과감히 할 수 있다고 제안한다.
- “서울·수도권 빼고 나머지는 주택 수에서 아예 빼준다(분리과세처럼)” 같은 급진적 아이디어를 말한다.[^50] @[16:55]@[17:03]
3.10. “강남·서초·용산은 왜 안 건드리나?”: 선거적으로 ‘상관없다’는 냉정한 해석
진행자가 “강남·서초·용산은 이번 대책에서 달라진 게 없어서 오히려 문의가 늘었다”는 현상을 질문하자, 김학렬 소장은 선거공학적으로 단호하게 답한다.
- “강남·서초는 어차피 민주당을 안 뽑아준다. 상관없다.”[^51] @[17:42]@[17:50]
- 용산도 비슷할 거라고 덧붙인다.[^52] @[17:59]@[18:05]
대신 관심 지역으로 “노도강~금관구~중랑구” 같은, 전통적으로 민주당 지지가 높았던 곳을 언급한다. 이 지역이 토지거래허가구역/규제 대상으로 묶이며 억울함이 커졌는데, 그럼에도 선거 결과가 크게 바뀌지 않을 거라는 예측을 한다.[^53] @[18:05]@[18:25]
그 근거는 “불만이 큰 건 집이 있고 정비사업을 하는 일부이고, 임차 세대는 관심이 없다. 전체에서 비중이 크지 않다”는 구조적 설명이다.[^54] @[18:28]@[18:41]
3.11. “부동산 이슈가 선거를 좌우하나?”: 절대지지층 35% 논리와 임차인 표의 중요성
김학렬 소장은 자신이 여론조사/판세 분석을 오래 했다는 전제를 깔고, 부동산이 선거의 결정타가 되지 않는다고 본다.[^55] @[21:05]@[21:11]
그는 세대별 정치 성향의 ‘고정성’을 예로 든다.
- 과거 부모 세대가 특정 보수 정당만 지지했던 모습을 이해 못 했는데,
지금은 40~50대가 민주당을 지지하는 모습이 그때와 비슷해 보인다고 말한다.[^56] @[21:40]@[22:13] - 결론: 주식/부동산/경제 문제는 “부차적”이고, 그것 때문에 지지 정당을 바꾸지 않는 경향이 강하다고 본다.[^57] @[22:13]@[22:20]
그는 “절대지지층”을 수치로 설명한다.
- 지지율 35%가 넘어가면 ‘절대 지지층’으로 선거에서 유리하다는 경험칙을 말한다.[^58] @[22:34]@[22:38]
- 무관심층이 더 많아 투표를 안 하면, 고정 지지층이 승리하는 구조가 된다고 설명한다.[^59] @[22:43]@[22:50]
- 특히 50대 민주당 지지율이 50%가 넘는다는 식으로, 웬만한 실정으로는 뒤집히기 어렵다고 본다.[^60] @[22:53]@[23:01]
다만 “시장(서울시장 등)” 같은 광역단체장은 바뀔 수 있는데, 그때 핵심은 임차인 표라는 설명으로 이어진다.
- 서울은 자가보다 임차 비율이 높고, 임차인은 “유동객(왔다갔다)”이라 선거에서 스윙이 될 수 있다고 본다.[^61] @[23:14]@[23:27]
- 따라서 정치인들이 임차인을 끌어들이기 위해 임대주택/청년주택/지원금 정책, 소셜믹스 등을 내세울 것이라는 전망을 한다.[^62] @[27:11]@[27:36]
또한 그는 “소셜믹스”를 일종의 ‘꿈’ 제공 장치로 해석한다.
- 압구정 현대, 잠실5단지 같은 곳을 “우리도 잘하면 살 수 있겠는데?”라는 환상을 주지만 “절대 못 들어간다”고 단언한다.[^63] @[27:25]@[27:34]
3.12. 돈 뿌리기, 악명 마케팅: 정치가 움직이는 방식에 대한 냉소적 설명
그는 선거에서 “돈 뿌리기”가 여전히 유효하다고 주장한다.
- “몇 달 전 15만 원(지원금)을 왜 주는 줄 아냐, 표 받으려고”라고 말한다.[^64] @[28:03]@[28:15]
- “예전엔 받고 안 찍으면 되지 했는데, 받은 사람 중 절반 이상이 찍는다”는 관찰을 덧붙인다.[^65] @[28:15]@[28:20]
- 코로나 때 자영업자 지원도 같은 맥락으로 “또 줄 걸 아니까 또 뽑는다”는 식의 논리를 전개한다.[^66] @[28:35]@[28:49]
그리고 “불행 마케팅/악명 마케팅”도 정치인들이 잘 쓴다고 말한다.
- 나쁜 이슈로 악명을 높이면 시간이 지나 “이름만 남고”, 선거 직전 작은 성과 하나만 있어도 “아는 사람이 잘했다”로 투표한다는 설명이다.[^67] @[29:10]@[29:42]
이 파트의 결론은 “정치논쟁으로 안 바뀌니, 기대를 버리고 주어진 조건에서 최선의 선택(개인의 의사결정)을 하라”는 조언으로 귀결된다.[^68] @[24:24]@[24:39]
3.13. “기준금리는 내리는데 주담대는 6%”: 기대하지 말라는 경고
그는 정책 환경을 신뢰하기 어렵다는 예로 금리를 든다.
- 기준금리가 내려가는데도 주담대 금리가 6%대로 올라간 현실을 지적한다.[^69] @[30:43]@[30:54]
- “기준금리 2.5%인데 6%대가 말이 되냐”, 사실상 대국민 ‘삥 뜯기’와 같다고 강한 표현을 쓴다.[^70] @[30:56]@[31:01]
- 이를 합법적으로 가능하게 하는 구조가 “국민을 위한 것인지, 금융권(모피아) 이익인지 따져보라”고 말하며, “이분들은 그냥 한다면 하는구나… 기대하지 말라”고 결론낸다.[^71] @[31:03]@[31:24]
3.14. 임차인 정책처럼 보이는데 임차를 더 힘들게 하는 이유: “서울은 돈 있는 사람만”
진행자가 “세입자 표가 중요하다면서 왜 토지거래허가로 임대차를 더 어렵게 하냐”고 묻자, 김학렬 소장은 다시 “증세”로 해석하면 간단하다고 한다.[^72] @[32:06]
그가 그리는 큰 그림은 “서울의 구성원을 바꾸는 과정”이다.
- 서울은 예산도 많고, 지방교부금의 상당 부분을 서울이 부담하는 구조를 언급하며, 정치인에게 서울은 “마르지 않는 세금 창고”라고 표현한다.[^73] @[32:15]@[32:31]
- 그런데 서울엔 임차인이 많다. 그래서 정책 결과를 놓고 보면 **“돈 있는 사람들만 들어오라”**는 방향으로 읽힌다고 말한다:
- 세금을 낼 수 있는 사람
- 중과를 해도 낼 수 있는 사람
- 종부세를 올려도 연체 없이 낼 수 있는 사람[^74] @[33:00]@[33:11]
토지거래허가구역이 임차 물량을 줄여 임차인이 서울에서 버티기 어렵게 만들면, 사람들은 단계적으로 밀려난다.
- 아파트 → 다세대/빌라로
- 신축 → 구축으로
- 좋은 입지 → 한두 단계 아래 입지로
- 결국 서울 → 경기/인천으로 이동[^75] @[33:30]@[33:47]
그렇게 비워진 서울은 누가 채우냐?
그는 “서울에 대기수(들어오려는 사람)가 많다”고 하면서, 더 많은 비용을 낼 수 있는 사람들이 서울로 들어오고, 이들이 세금을 내줄 사람들이라고 본다.[^76] @[33:51]@[34:04]
여기서 그는 뉴욕 맨해튼을 비유로 든다.
- 맨해튼은 부자들만 살고, 돈 없는 사람은 강 건너 멀리 살며 출근한다.[^77] @[36:25]@[36:40]
- 3,000억(?) 수준의 초고가 주택(펜트하우스)이 널렸고, 공실이어도 세컨드하우스라 보유세를 계속 낸다는 예를 들며, “부자들을 모아 세금을 쪽쪽 빨아먹는 구조”라고 말한다.[^78] @[36:52]@[37:07]
- 서울도 그런 구조를 만들려는 것 아니냐는 문제의식을 던진다.[^79] @[37:14]@[37:16]
3.15. 무주택자에게 “집을 사야 하나?”: ‘운동장 밖으로 밀려나지 말라’
대화가 다시 부동산 실전으로 돌아와, 진행자가 “무주택자는 집을 사는 게 맞냐”고 묻자 김학렬 소장은 매우 단호하다.
- “공정한 경기장(게임) 안에서 경쟁하려면 집은 무조건 사는 게 맞다”
- 이 말을 25년 동안 바꾼 적이 없다고 강조한다.[^80] @[38:11]@[38:25]
그는 강남 30~40억 집을 사는 사람들을 “원래부터 현찰부자”라고 보지 않는다.
- 그들은 이미 게임판 안에 있었고, 처음엔 4억·5억·6억짜리로 시작했다고 말한다.[^81] @[38:31]@[38:48]
3.15.1. “2012 마포 레미안 푸르지오 6억 → 지금 28~30억”: 첫 집의 복리 효과
그는 첫 집의 레버리지/시간 효과를 보여주는 대표 예로, 2012년 마포 아현3구역 분양 사례를 든다.
- 2012년 분양 당시 분양률 25%, 75% 미분양[^82] @[38:58]@[39:00]
- 84㎡ 분양가 6억 (할인분양도 있었음)[^83] @[39:01]@[39:09]
- 미분양을 “줍줍”한 사람은 지금 28억~30억 수준이 됨[^84] @[39:11]@[39:15]
그 결과, 그들은 그 자산으로 강남·서초·용산의 구축으로 “갈아타기”가 가능해지고, 그렇게 상급지로 이동한다는 설명이다.[^85] @[39:21]@[39:25]
따라서 지금 강남에 사는 사람이 “원래 부자”가 아니라, 첫 집을 샀기 때문에 게임을 계속할 수 있었던 사람이라는 결론이다.[^86] @[40:26]@[40:38]
3.16. 첫 집은 서울이 아니어도 된다: 인천 3억대 미분양, GTX-B 시나리오
그는 첫 집의 위치에 대해 “서울이 아니어도 된다”고 명확히 말한다.
- 경기도·인천이 “정말 싸다”는 전제를 깔고, 인천 동구의 새 아파트 분양(84㎡)이 3억대인데도 미분양이라는 예를 든다.[^87] @[40:42]@[41:06]
- “건축비도 안 나오는 가격인데 왜 안 사냐”는 식으로, 시간이 지나면 최소 5~6억이 될 수 있고, 그 돈으로 “조금 더 안쪽(서울 접근성 더 좋은 곳)으로 들어오는 것”이 단계적 전략이라고 설명한다.[^88] @[41:10]@[41:15]
여기에 GTX-B가 올 수 있다면(개통까지 4~5년) “뚫리는 순간 시세가 2배”가 되어 10억을 넘길 수 있고, 그러면 서울에서 25평이라도 경쟁 가능한 조건이 된다고 말한다.[^89] @[41:15]@[41:28]
그는 “빠질 때까지 기다리며 핑계만 대면 평생 아무것도 못 한다”고 강하게 말한다.[^90] @[41:31]@[41:51]
3.17. “노도강/인천 싫어요” 반응에 대한 답: 격차가 벌어져도 ‘0’이면 더 벌어진다
진행자가 자주 나오는 반론(“돈이 없으니 싼 지역 가라 하면 싫다, 격차가 벌어진다”)을 던지자, 김학렬 소장은 논리를 단순화한다.
- “벌어지면 가만히 있을 거냐? 0으로 가만히 있겠냐? 벌어져도 시도는 해야 한다.”[^91] @[43:05]@[43:09]
그리고 규제 회피의 장점을 강조한다.
- 자신이 말한 지역들은 규제지역이 아니며 비규제라서, 실거주 의무도 덜하고 선택지가 넓다.[^92] @[43:13]@[43:22]
- “갭투자 하지 말라 해도, 수익이 보이면 하면 된다”는 식으로 현실적 태도를 보인다.[^93] @[43:24]@[43:32]
- 1인 가구면 고시원/부모님과 동거 등으로 생활비를 줄이고, 자산은 매입에 배치할 수 있다는 식의 생활전략도 덧붙인다.[^94] @[43:32]@[43:40]
3.17.1. 직원 사례: 3,000만 원으로 분양 계약금 → 1억 이상 수익
그는 스마트튜브 직원 사례로 “돈이 없어도 시작할 수 있다”를 보여준다.
- 총각 PD가 모은 돈 3,000만 원[^95] @[44:00]@[44:01]
- 경기도 유망 택지지구 25평(추정 59㎡) 분양가 3억대, 계약금 10%면 3,000만 원으로 가능[^96] @[44:10]@[44:20]
- 중도금 무이자/이자후불 등을 활용하면 진입 가능하고, 입주 시점에는 전세가/매매가가 맞춰질 수 있다는 기대를 말한다.[^97] @[44:22]@[44:28]
- 결과적으로 “벌써 피가 1억 넘게 붙었다”, 3,000만으로 1억 벌면 수익률이 300%가 넘는다는 식으로 강조한다.[^98] @[44:31]@[44:39]
3.18. “동대문 3억 오를 때 잠실은 7억 올라서 못 따라가요”: 인정할 건 인정하고 ‘생활 피폐’는 금지
진행자가 ‘격차 확대의 좌절감’ 질문을 다시 던지자, 김학렬 소장은 오히려 목표 재설정을 강조한다.
- “압구정 현대 못 간다. 인정해라.”[^99] @[47:06]@[47:11]
- “잠실까지도 못 갈 수 있다. 동대문에서 끝날 수도, 서대문에서 끝날 수도 있다.”[^100] @[47:13]@[47:17]
- 중요한 것은 생활이 피폐해지면 안 된다는 것.[^101] @[47:25]@[47:32]
그는 “몸테크”처럼 모든 걸 포기하는 삶을 경계하며, “반포/압구정 못 가면 어때, 도봉구에서 행복하게 살 수 있다”는 식으로 주거 만족과 현실 가능성을 동시에 말한다.[^102] @[47:43]@[47:47]
여기서 창동 주공 재건축을 예로 든다.
- 창동 주공이 재건축되면 새 아파트를 가질 수 있고, 창동 개발로 가치가 올라갈 수 있는데, 지금은 5억 정도로 저렴하다고 말한다.[^103] @[47:47]@[47:55]
- 추가분담금이 없고, 시공사가 나중에 대출해줄 수 있다는 식으로 재건축 자금 부담을 낮게 본다.[^104] @[48:00]@[48:06]
그의 결론은 “미래가치 있는 것을 선별하고, 내 경제력 범위에서 제일 좋은 걸 사서, 능력이 될 때마다 조금씩 가면 된다”는 것이다.[^105] @[48:09]@[48:19]
또 그는 “최종 도착지가 영등포여도 박수 받을 일”이라고 말하며, 영등포·당산·신길뉴타운의 주거 가치도 긍정적으로 평가한다.[^106] @[48:19]@[48:33]
마지막으로 “압구정이 비싼 이유는 그들이 안 팔아서(매물이 없어서)”라는 공급 희소성 논리로 상급지 격차를 설명한다.[^107] @[48:46]@[48:59]
3.19. 지방 투자 사례: 대구 수성구 ‘만촌 자이르네’ 할인분양이 결국 +3억
김학렬 소장은 “전국구로 다닌다”며 서울/수도권 외에도 기회가 있다고 말한다.[^108] @[51:08]@[51:11]
대표 사례로 대구를 든다.
- 2023년 말, 대구 수성구가 “천하의 수성구”인데도 미분양 관리지역이었다고 말한다.[^109] @[51:21]@[51:27]
- 범어동·만촌동(“범만”) 학군지, 만촌동의 자이르네 분양이 미분양.[^110] @[51:27]@[51:35]
- 한 청약자가 계약을 해제해달라며 모델하우스에서 난동을 부린 사건을 언급(집어던지고 부쉈다), 결국 계약해지.[^111] @[51:40]@[51:58]
- 해당 단지는 24% 할인분양까지 했다.[^112] @[52:00]@[52:03]
- 그런데 지금은 “정상가 + 3억”이 붙었다고 말한다.[^113] @[52:05]@[52:09]
이 사례는 “서울·경기만이 답이 아니고, 미분양·공포 국면에서 싸게 사면 이후 회복 시 큰 수익”이라는 메시지로 기능한다.[^114] @[52:13]@[52:17]
3.20. “3년 전 가격 알아서 배 아파 못 사요”: 과거 가격은 잊고 ‘지금부터의 상품’으로 보라
진행자가 ‘과거 가격 앵커링’(예: 10억일 때 봤는데 20억이 됨) 때문에 못 사는 심리를 묻자, 김학렬 소장은 주식 비유로 답한다.
- 김은유 변호사(언급된 인물)가 팔란티어·엔비디아로 2,000% (20배) 수익을 낸 사례를 언급하며, 큰 수익은 “올라가는 시점에 들어가도 더 올라간다”는 식으로 설명한다.[^115] @[54:26]@[54:45]
- 그 변호사가 실패도 있었지만, 결론적으로 **“이전 시세(과거 가격)를 보지 않는다”**는 태도를 갖게 됐다고 전한다.[^116] @[55:10]@[55:17]
그는 부동산에도 동일하게 적용한다.
- “과거 가격에 집착하는 사람 중 잘된 사람 못 봤다.”[^117] @[55:32]@[55:36]
- 원베일리가 20억 분양이었어도, 지금 70억에 거래되는 원베일리는 “다른 상품”이라고 말한다. 즉, 현재 가격에서의 수요/미래상승 가능성을 기준으로 ‘새 상품’처럼 판단하라는 뜻이다.[^118] @[55:44]@[56:01]
또 그는 자신이 압구정 현대를 8억대부터 추천했는데도 계속 “너무 비싸다”는 반응이었고, 결국 72억이 됐다고 말하며, “비싸다고만 하면 영영 못 산다”는 교훈을 재확인한다.[^119] @[56:16]@[56:30]
3.21. 실시간 Q&A: 평택, 일시적 2주택, 경기 비규제 지역, 세종
3.21.1. 평택: 미분양 많아도 “전세가 빠지면 지금은 아니다”
평택 질문에 대해 그는 “시군 단위 미분양 1등”이라고 확인한다.[^120] @[58:25]@[58:34]
하지만 “미분양이라도 잡고 들어가도 되냐”에는 단호하다.
- “아무거나 하면 큰일 난다. 공부를 왜 하냐”[^121] @[58:54]@[58:59]
- 딱 하나의 지표로 “전세가가 올라가야 한다. 전세가 안 오르는 아파트는 사면 안 된다”를 제시한다.[^122] @[59:14]@[59:21]
- 평택은 “전세가가 빠지고 있다”, 삼성 공장도 ‘짓기 시작’일 뿐 일자리가 늘기까지 시간 필요, 그래서 실수(실수요) 증가까지 멀었다고 말한다.[^123] @[59:25]@[59:44]
- 결론: 평택은 더 공부 후 접근, 지금은 서울·경기·인천에서 서울 출퇴근 가능한 지역 중 더 나은 선택지가 많다고 말한다.[^124] @[59:55]@[01:00:03]
대체 추천으로는 “고양시 덕양구”를 언급하며, 구리·동탄은 이미 많이 올랐고 덕양이 타이밍이라며 “6~7억이 10억까지 갈 것” 같은 전망을 덧붙인다.[^125] @[01:00:18]@[01:00:29]
3.21.2. 1주택자의 ‘일시적 2주택 vs 합쳐서 1주택’: “상품에 따라 달라 하수 질문”
일시적 2주택 질문에는 “둘 다 정답이 될 수 있고 어떤 상품을 사느냐에 달렸다”고 답한다.[^126] @[01:02:04]@[01:02:12]
- 대체주택 특례 등에서는 일시적 2주택이 유리할 수 있고,
- 똘똘한 한 채의 “급매”를 잡아야 하는 상황이면 빨리 합쳐서 잡는 게 맞을 수 있다고 말한다.[^127] @[01:02:16]@[01:02:27]
구체 상품 없이 “이게 정답”을 말하는 사람은 하수라고까지 표현하며, 공부를 더 하라고 정리한다.[^128] @[01:02:36]@[01:02:44]
3.21.3. 경기 비규제 지역 흐름: 부천 원미, 안양 만안, 덕양(창릉·GTX)
경기 비규제 질문에 대해 그는 먼저 구리·동탄을 언급한다.
- 국토부 장관이 “추가 지정 검토”를 공개적으로 말했으니, 그 자체가 “구리·동탄이 오르고 있다”는 방증이라고 해석한다.[^129] @[01:03:12]@[01:03:31]
그리고 최근 상승 흐름으로:
- 부천(원미구 쪽) 상승[^130] @[01:03:45]@[01:03:53]
- 안양 만안구 상승: 새 아파트 많고, 올해 입주물량 때문에 피가 안 붙었다가 이제 붙기 시작, 미분양도 소진[^131] @[01:04:00]@[01:04:11]
- 고양 덕양구: 6~9억대 아파트가 괜찮고, 2028년 창릉 GTX 개통을 근거로 “지금이 기회”라는 취지로 말한다.[^132] @[01:04:19]@[01:04:37]
3.21.4. 세종: “전세가가 매매가를 끌어올릴 것” + 최종 인구 목표 85만
세종 질문에 대해 그는 도시 성장 단계 수치를 먼저 제시한다.
- 2011년 인구 11만 시작 → 현재 40만, 최종 목표 85만이라 “절반밖에 안 왔다”고 말한다.[^133] @[01:05:57]@[01:06:06]
세종이 잠잠한 이유는 “자가 비율이 낮고 투자수요가 많다 → 갭(전세 끼고) 투자 필요”인데, 세종은 전세가가 너무 낮아 갭이 커서 투자수요가 붙기 어려웠다는 분석이다.[^134] @[01:06:16]@[01:06:30]
전세가가 낮았던 배경으로 대전(유성·서구) 물량을 든다.
- 세종과 대전 유성·서구는 같은 생활권이라, 한쪽 물량이 많으면 전세가/수급이 영향을 받았는데, 대전 쪽 입주·미분양이 끝나면서 이제 세종 전세가가 오르고 있을 것이라고 말한다.[^135] @[01:06:40]@[01:07:08]
그는 검증 가능한 예측을 던진다.
- “제 말이 맞는지 틀리는지 보라: 세종 전세가가 매매가를 조금씩 올릴 것”
- 그래서 “지금이 진입 타이밍”이라고 본다.[^136] @[01:07:11]@[01:07:15]
상품 선택으로는 투자자라면 84보다 **59(오구)**가 희소하고 효자일 수 있으니 59로 접근하라고 조언한다.[^137] @[01:07:16]@[01:07:25]
3.22. 마무리 조언: “입지+수요”, 그리고 핑계 만들지 말고 ‘빠른 의사결정’
마지막 질문(2026~2028 대비 조언)에 대해 그는 25년째 반복하는 원칙을 다시 말한다.
- 부동산은 입지가 기본, 입지를 채우는 건 수요
- 입지와 수요만 놓치지 않으면 의사결정이 틀릴 가능성이 0에 가깝다고까지 말한다.[^138] @[01:08:36]@[01:08:51]
전략적으로는 속도를 강조한다.
- “의사결정은 빠르게, 고민 너무 많이 하지 말라”[^139] @[01:08:54]@[01:08:56]
- 나이가 들수록 “핑계거리”를 만들어 실행을 미루는데, 2026~2027에는 그럴수록 후회가 커진다고 경고한다.[^140] @[01:09:01]@[01:09:07]
- 대출이 부족하면 ‘어떻게 끌어올지’를 고민하고, 안 되면 한 단계 낮추는 식으로라도 움직이라는 결론이다.[^141] @[01:09:15]@[01:09:23]
“지금 안 하면 2026에 후회, 2026에도 안 하면 2027에 더 크게 후회”라는 문장으로 실행 압박을 주며 마무리한다.[^142] @[01:09:32]@[01:09:46]
4. 핵심 통찰
-
규제는 가격을 내리기보다 ‘거래·이동’을 막는다.
이 영상에서 규제의 실질은 “시장 안정=하락”이 아니라, **체감 억제(거래 감소)와 이동 차단(상급지 갈아타기 차단)**으로 설계되어 있다는 해석이다.[^26] @[10:39] -
증세는 ‘세율 인상’이 아니라 ‘고가자산 가격 상승’으로도 충분히 달성된다.
공시가율을 동결해도 세금 총액이 40~50% 증가했다는 언급은, 정책이 ‘가격 경로’를 통해 세수를 늘리는 구조를 설명하는 핵심 근거로 쓰였다.[^18] @[08:06] -
임대차를 건드리는 규제는 ‘세입자 보호’와 반대로 작동할 수 있다.
토지거래허가구역이 거래마다 전월세 물량을 줄여 전세·월세 상승 압력을 만든다는 관찰은, 정책이 표면적 명분과 다른 결과를 낳는다고 보는 시각을 강화한다.[^29] @[11:05] -
개인 전략의 요체는 “상급지 집착”이 아니라 “게임판 안에 남기 위한 1채 확보 + 단계적 이동”
강남/압구정 같은 최상급지를 ‘못 간다’고 인정하고, 생활을 피폐하게 만들지 말라는 조언은, 시장 양극화에서 개인이 취할 수 있는 현실적 생존전략으로 제시된다.[^101] @[47:25] -
투자 판단의 단일 지표로 “전세가”를 강조
“전세가가 올라야 한다”는 문장은 평택 반문답에서 가장 명료한 체크리스트로 제시된다. 전세가가 받쳐주지 않으면 매매 상승도 어렵고, 갭투자/수요도 붙기 어렵다는 관점이다.[^122] @[59:14]
5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)
- 11호 부동산 대책: 영상에서 말하는 ‘광역 규제’ 묶음 정책. 서울 전역(25개구)과 경기남부 12개 지역 규제 언급이 나온다.[^143] @[03:39]
- 토지거래허가구역: 지정 구역 내 거래 시 실거주 의무 등으로 임대(전세·월세) 공급이 줄 수 있다는 맥락으로 논의됨.[^28] @[10:57]
- 똘똘한 한 채: 다주택 규제 환경에서 ‘좋은 입지의 1채’로 수요가 몰리며, “오르는 것만 오르는” 장을 만든다는 표현.[^16] @[06:45]
- 공시가격 현실화율: 공시가격을 시세에 어느 정도 반영할지의 비율. 동결했는데도 세금 총액이 크게 증가했다는 논리에서 등장.[^17] @[07:43]
- 갭투자: 전세를 끼고 매수해 자기자본을 줄이는 투자 방식. 영상에서는 “수익이 보이면 (현실적으로) 하게 된다”는 취지로 언급된다.[^93] @[43:24]
- 소셜믹스: 임대·분양 혼합 등으로 임차인 표심을 겨냥한 정책 프레임으로 해석(“꿈을 꾸게 해주는 장치”).[^63] @[27:25]
- 일시적 2주택: 갈아타기 과정에서 한시적으로 2주택이 되는 상황. 정답은 ‘상품에 따라 달라진다’고 답변.[^126] @[01:02:04]
참고(콘텐츠 정보)
- 콘텐츠: 규제의 시대, 부동산 투자 전략은? [with 빠숑 김학렬 소장]
- 채널: 투미부동산[투미TV]
- 길이: 70분 32초
- URL: https://www.youtube.com/watch?v=dN8QEelfias
[^1]: “규제=안정이지만 시세를 낮추려는 방향은 아니다”, “수급으로만 조정” 등. @[04:19]@[04:33]
[^2]: “첫 목적 증세”, “거래량 줄이기”, “공시가율 동결인데 총액 40~50% 증가”. @[10:39]@[08:06]
[^3]: “집은 무조건 사는 게 맞다”, “과거 가격 집착 금지”. @[38:11]@[55:29]
[^4]: 인사 및 라이브 맥락. @[00:06]@[01:11]
[^5]: “원만한 상승 정도를 원하는 것 같다”. @[02:06]
[^6]: 거래 차단→상급지 차단→주식 유도. @[12:11]@[12:15]
[^7]: 입지·수요, 빠른 의사결정. @[01:08:36]@[01:08:54]
[^8]: 실수 반복=의도. @[01:42]@[01:52]
[^9]: 안정=하락이 아님. @[02:06]
[^10]: 세목/세율 안 바꾸고 자연 증세. @[02:16]@[02:21]
[^11]: 고가 주택 오르면 종부세 증가. @[02:37]@[02:53]
[^12]: 수급 외 조정 불가 주장. @[04:33]@[04:46]
[^13]: 2002년 강남만 평당 1,000, 나머지 600~700. @[05:03]@[05:09]
[^14]: 노무현 말 서울 평균 2,000. @[05:18]@[05:20]
[^15]: 문재인 2,000→4,000, 이명박/박근혜 침체. @[05:39]@[05:49]@[05:58]
[^16]: 이재명 정부 국면: 오르는 것만 4,000→8,000 5개월. @[06:45]@[06:57]
[^17]: 공시가 현실화율 동결 언급. @[07:43]@[07:47]
[^18]: 동결했는데 총액 40~50% 증가. @[08:04]@[08:06]
[^19]: 현실화율 69%, 세율 올릴 필요 없다는 주장. @[08:12]@[08:20]
[^20]: 결론: 목적은 증세. @[08:23]@[08:26]
[^21]: 원베일리 72억. @[09:09]@[09:13]
[^22]: 트리니원 분양가 27억, “한 건 거래되면 70억”. @[09:13]@[09:22]
[^23]: 비싼 것만으로 세수 효율. @[09:30]@[09:36]
[^24]: “세율 안 올릴 것 같다”. @[10:21]@[10:29]
[^25]: 목적 1: 증세. @[10:39]
[^26]: 겉목적/속마음: 거래량 줄이기. @[10:39]@[10:42]
[^27]: 매매뿐 아니라 임차도 건드림. @[10:49]@[10:52]
[^28]: 토지거래허가구역은 세입자에게 나쁨. @[10:57]@[11:05]
[^29]: 거래마다 전월세 물량 감소. @[11:05]@[11:09]
[^30]: 내년 전세·월세 상승 전망. @[11:14]@[11:18]
[^31]: 수색증산 84 월세 200~300. @[11:23]@[11:33]
[^32]: “잠실과 비슷”, 월급쟁이 못 산다. @[11:38]@[11:47]
[^33]: “들어오지 마… 계약갱신청구권”. @[11:51]@[11:59]
[^34]: 거래 적으면 상승 체감 둔화. @[12:01]@[12:06]
[^35]: 상급지로 가는 돈 차단. @[12:11]@[12:15]
[^36]: 2,900→4,000, 5,000 목표 가설. @[12:20]@[12:25]
[^37]: 주식 축제 분위기→지방선거. @[12:25]@[12:36]
[^38]: “부동산 불만은 불만 있는 사람만”. @[12:39]@[12:40]
[^39]: 자가 11년, 임차 4년 거주. @[12:45]@[12:54]
[^40]: 영향 받는 세대 10분의 1. @[12:59]@[13:05]
[^41]: 소수 눈가림 + 주식 즐거움. @[13:10]@[13:19]
[^42]: 5,000p 제안. @[14:16]@[14:19]
[^43]: “부동산 사서 뭐합니까…대출도 안 나오는데”. @[14:21]@[14:24]
[^44]: 리버스/옵션 금지. @[14:31]@[14:39]
[^45]: AI로 주식은 잘 맞고 부동산은 틀림. @[14:45]@[14:52]
[^46]: “사도 되는지 물어봐라”. @[14:56]@[15:05]
[^47]: 서울 핵심지 거래 절반 신고가. @[15:50]@[15:56]
[^48]: 59는 신고가. @[16:01]@[16:06]
[^49]: 지방은 거래 자체가 안 됨. @[16:16]@[16:23]
[^50]: 수도권 제외 주택 수 제외/분리과세 아이디어. @[16:55]@[17:03]
[^51]: 강남서초는 민주당 안 뽑음. @[17:42]@[17:50]
[^52]: 용산도 비슷. @[17:59]@[18:05]
[^53]: 노도강 관심 포인트. @[18:05]@[18:17]
[^54]: 불만은 일부, 임차는 관심 적음. @[18:28]@[18:41]
[^55]: 부동산이 결정타 아님. @[21:05]@[21:17]
[^56]: 세대 고정 지지 비유. @[21:40]@[22:13]
[^57]: 경제 문제로 지지당 안 바꿈. @[22:13]@[22:20]
[^58]: 35% 절대지지층. @[22:34]@[22:38]
[^59]: 무관심층 투표 안 하면 고정층 승리. @[22:43]@[22:50]
[^60]: 50대 지지율 50%+ 언급. @[22:53]@[22:55]
[^61]: 서울 임차 비율·유동성. @[23:14]@[23:27]
[^62]: 임대/청년주택·지원금. @[27:11]@[27:23]
[^63]: 소셜믹스=꿈, “절대 못 들어간다”. @[27:25]@[27:34]
[^64]: 15만원=표. @[28:03]@[28:15]
[^65]: 받은 사람 절반 이상 찍음. @[28:15]@[28:20]
[^66]: 코로나 지원도 같은 논리. @[28:35]@[28:49]
[^67]: 악명 마케팅. @[29:10]@[29:42]
[^68]: 정치 기대 말고 조건 내 최선. @[24:24]@[24:39]
[^69]: 주담대 6%대. @[30:43]@[30:54]
[^70]: 기준금리 2.5인데 6% 비판. @[30:56]@[31:01]
[^71]: “기대하지 마라”. @[31:14]@[31:24]
[^72]: “증세로 해석하면 간단”. @[32:06]@[32:12]
[^73]: 서울=세금 창고. @[32:15]@[32:31]
[^74]: “돈 있는 사람만 들어오라”. @[33:00]@[33:11]
[^75]: 임차인 밀려나는 경로. @[33:30]@[33:47]
[^76]: 서울 대기수, 돈 더 낼 사람 유입. @[33:54]@[34:04]
[^77]: 맨해튼 구조 비유. @[36:25]@[36:40]
[^78]: 초고가 주택·세컨드하우스·보유세. @[36:52]@[37:05]
[^79]: 서울도 그런 구조 의심. @[37:14]@[37:16]
[^80]: “집은 무조건 사라”. @[38:11]@[38:25]
[^81]: 강남도 시작은 4~6억. @[38:31]@[38:48]
[^82]: 분양률 25%, 75% 미분양. @[38:58]@[39:00]
[^83]: 84 6억, 할인분양. @[39:01]@[39:09]
[^84]: 지금 28~30억. @[39:11]@[39:15]
[^85]: 상급지 구축 갈아타기. @[39:21]@[39:25]
[^86]: 첫 집이 게임 지속의 이유. @[40:29]@[40:38]
[^87]: 인천 동구 84 3억대 미분양. @[40:54]@[41:06]
[^88]: 5~6억→안쪽으로. @[41:10]@[41:15]
[^89]: GTX-B 개통 시 2배→10억. @[41:15]@[41:28]
[^90]: 핑계만 대면 평생 못 함. @[41:31]@[41:51]
[^91]: 격차 벌어져도 시도. @[43:05]@[43:13]
[^92]: 비규제, 실거주 요건 약함. @[43:13]@[43:22]
[^93]: 갭투자 현실론. @[43:24]@[43:32]
[^94]: 고시원/부모님과 거주 언급. @[43:32]@[43:40]
[^95]: 3천만 원. @[44:00]@[44:01]
[^96]: 3억대 분양, 계약금 10%. @[44:10]@[44:20]
[^97]: 중도금 구조, 입주 시점 매전 맞춤. @[44:22]@[44:28]
[^98]: 피 1억+, 수익률 300%+. @[44:31]@[44:39]
[^99]: “압구정 못 간다 인정”. @[47:06]@[47:11]
[^100]: 잠실도 못 갈 수 있음. @[47:13]@[47:17]
[^101]: 생활 피폐 금지. @[47:25]@[47:32]
[^102]: 도봉구 행복론. @[47:43]@[47:47]
[^103]: 창동 주공 5억, 개발/재건축. @[47:47]@[47:55]
[^104]: 추가분담금·시공사 대출. @[48:00]@[48:06]
[^105]: 미래가치 선별 + 경제력 범위. @[48:09]@[48:19]
[^106]: 영등포/당산/신길뉴타운. @[48:19]@[48:33]
[^107]: “안 팔아서 비싸다(매물 없음)”. @[48:46]@[48:59]
[^108]: 전국을 다님. @[51:08]@[51:11]
[^109]: 2023말 수성구 미분양관리. @[51:21]@[51:27]
[^110]: 범만 학군, 만촌 자이르네 미분양. @[51:27]@[51:35]
[^111]: 계약 해제 난동 사건. @[51:40]@[51:58]
[^112]: 24% 할인분양. @[52:00]@[52:03]
[^113]: 정상가+3억. @[52:05]@[52:09]
[^114]: 서울 외 투자 가능성. @[52:11]@[52:17]
[^115]: 2,000% 20배. @[54:36]@[54:45]
[^116]: “이전 시세를 보지 않는다”. @[55:10]@[55:17]
[^117]: 과거 집착하면 못 됨. @[55:32]@[55:36]
[^118]: “20억 원베일리와 70억 원베일리는 다른 상품”. @[55:44]@[56:01]
[^119]: 압구정 8억대 추천→72억. @[56:16]@[56:30]
[^120]: 평택 미분양 1등. @[58:25]@[58:34]
[^121]: “아무거나 안 된다”. @[58:54]@[59:02]
[^122]: 전세가 지표. @[59:14]@[59:21]
[^123]: 평택 전세가 하락, 삼성 공장 시간 필요. @[59:25]@[59:44]
[^124]: 서울 출퇴근권 우선. @[59:55]@[01:00:03]
[^125]: 덕양 추천, 6~7억→10억. @[01:00:18]@[01:00:29]
[^126]: 일시적 2주택 “둘 다 정답 가능”. @[01:02:04]@[01:02:12]
[^127]: 대체주택 특례 vs 급매 똘똘한채. @[01:02:16]@[01:02:27]
[^128]: “이게 맞다” 단정은 하수. @[01:02:36]@[01:02:44]
[^129]: 구리·동탄 추가 지정 검토 발언. @[01:03:12]@[01:03:31]
[^130]: 부천 원미구 상승. @[01:03:45]@[01:03:53]
[^131]: 안양 만안구 상승, 미분양 소진. @[01:04:00]@[01:04:11]
[^132]: 덕양·창릉 GTX 2028. @[01:04:19]@[01:04:37]
[^133]: 세종 인구 11만→40만, 목표 85만. @[01:05:57]@[01:06:06]
[^134]: 자가비율 낮고 전세가 낮아 갭 큼. @[01:06:16]@[01:06:34]
[^135]: 대전 유성·서구와 생활권, 물량 영향. @[01:06:40]@[01:06:56]
[^136]: 전세가가 매매가를 올릴 것, 진입 타이밍. @[01:07:11]@[01:07:15]
[^137]: 59(오구) 추천. @[01:07:16]@[01:07:25]
[^138]: 입지+수요. @[01:08:36]@[01:08:51]
[^139]: 빠른 의사결정. @[01:08:54]@[01:08:56]
[^140]: 핑계 만들지 말라. @[01:09:01]@[01:09:07]
[^141]: 대출 고민/한 단계 낮추기. @[01:09:15]@[01:09:23]
[^142]: 실행 미루면 2026·2027 후회. @[01:09:32]@[01:09:46]
[^143]: 서울 25개구, 경기남부 12개 규제 언급. @[03:39]