https://www.youtube.com/watch?v=WzGQOw2VWjk
1. 이건 꼭 알아야 한다
- [? 질문] 2025년 ‘11호 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기 남부까지 ‘3종 규제(조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역)’가 광역 적용된 상황에서, 앞으로 부동산 투자는 어디에 어떻게 접근해야 하는가?[^1] @[00:13]
- [= 답] 규제는 단기적으로 시장을 주춤하게 만들 수 있지만, 중장기적으로 ‘오를 곳은 오른다’. 따라서 비규제지역 풍선효과를 쫓기보다 결국 핵심지(기존 규제 핵심지)로 회귀할 가능성을 전제하고, 동시에 규제 환경 속에서도 작동하는 ‘사각지대’(특히 재개발: 관리처분 이전 전매 가능 구간, 2018.1.24 이전 사업시행인가 신청 조합 예외, 주택이 아닌 ‘특수물건’과 ‘멸실된 입주권’의 세금 구조)를 활용하는 방식이 유효하다는 주장이다.[^2] @[00:58]
2. 큰 그림
이 콘텐츠는 2025년 11호 부동산 대책으로 규제가 서울 전역과 경기 남부로 확대된 뒤, 시장 참여자들이 “이제 어디를 사야 하나”라는 불안과 혼란을 느끼는 상황을 배경으로 한다.[^1] @[00:13] 진행자(김재경 소장)는 “규제가 강해질수록 오히려 핵심지 선호(똘똘한 한 채)가 강화된다”는 관점을 전제로, 많은 사람이 간과하는 ‘규제의 사각지대’가 존재하며 그 대표가 재개발 투자라고 설명한다.[^3] @[03:42]
핵심 메시지 3개
- 광역 규제는 외곽/중간지대에 더 타격이고, 이미 규제를 받던 최상급지는 “달라진 게 없어” 상대적으로 유리해질 수 있다(상대적 규제완화 효과).[^4] @[02:20]
- 토지거래허가구역은 “모든 주택”이 아니라 허가구역 내 ‘아파트 매수’에 집중되어 있어, 다세대/다가구/단독 등은 허가 대상이 아니라는 틈이 있다.[^5] @[04:16]
- 재개발은 전매(조합원 지위양도) 규정의 적용 구간/예외, 그리고 취득세·종부세(보유세) 측면의 우회 여지(특수물건, 멸실된 입주권) 때문에 “살아남는 투자처”가 될 수 있다는 주장이다.[^6] @[05:49]
3. 하나씩 살펴보기
3.1. 11호 대책 이후 시장 분위기: “충격과 공포”, 그래서 ‘접근법’이 필요하다
진행자는 시청자 인사 후, **“2025년 12호 부동산 대책이 발표되고 시장은 충격과 공포”**라고 표현하며, 사람들이 향후 시장 방향과 투자 방법을 궁금해한다고 말한다.[^1] @[00:13] 이전에 투미TV에서 전망편을 올렸고, 이번 영상은 “앞으로 투자하려 할 때 어떻게 접근할지, 사각지대는 무엇인지”를 설명하겠다고 한다.[^1] @[00:32]
이어 자료를 보며, 11호 부동산 대책으로 ‘서울 전 지역’이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 3종 규제를 받게 되었고, 서울 25개구는 물론 경기 남부 12개 지역까지 지정되어 광범위한 광역 규제가 적용되었다고 정리한다.[^2] @[00:43]
그런 뒤 결론을 먼저 제시한다.
- 규제는 **일시적으로 시장을 ‘주춤’**하게 할 수는 있지만,
- **중장기적으로는 ‘올라갈 곳은 결국 올라간다’**는 관점이다.[^2] @[00:58]
여기서 진행자는 “늦었다고 생각할수록 더 현명하고 빠른 선택이 필요하다”고 말하며, 그 선택의 핵심은 **‘어느 지역을 주목할 것인가’**라고 못 박는다.[^2] @[01:15]
3.2. “비규제/회피 지역”만 쫓으면 정부가 규제를 확대한다: 두더지잡기 논리
일부 투자자들이 “비규제지역으로 가야 한다”, “토지거래허가구역을 피한 주변 지역을 가야 한다”고 말하지만, 진행자는 그 접근을 경계한다.[^2] @[01:27] 이유는 다음의 논리로 전개된다.
- 풍선효과는 나타날 수 있다.[^2] @[01:37]
- 그러나 풍선효과가 나타나면 정부는 “두더지 잡기 하듯이” 규제 지역을 확대할 가능성이 있다.[^2] @[01:37]
- 그러면 결국 “돌고 돌아 종전 규제 지역이 정답”이 되는 상황이 반복될 수 있다는 주장이다.[^2] @[01:43]
즉, 규제를 피해 외곽/인접지로 이동하는 전략은 정책 대응으로 무력화될 수 있고, 시간이 지나면 다시 **원래의 핵심 규제지역(핵심지)**로 관심이 회귀한다는 프레임을 제시한다.[^2] @[01:43]
3.3. 광역 규제가 만들어낸 ‘상대적 완화’: 강남3구·용산구가 “가장 웃는 지역”
진행자는 이번 11호 대책에서 “가장 웃는 지역”으로 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 지목한다.[^2] @[01:48] 근거는 “이미 그 지역들은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶여 있었다”는 점이다.[^2] @[02:01]
- 이미 최고 강도의 규제를 받고 있었음에도 “강남불패”라는 말이 나올 정도로 가격 상승이 계속됐다는 맥락을 깔고,[^2] @[02:09]
- 이번에는 서울 전역과 경기 남부까지 규제가 광역화되면서 **강남3구·용산구는 ‘달라진 게 전혀 없다’**고 한다.[^4] @[02:20]
- 반대로 “가장 큰 타격”을 받는 곳은 서울 외곽과 경기도라고 지적한다.[^4] @[02:15]
- 결과적으로 핵심지는 규제가 추가된 게 없는데 주변이 같이 규제되면서, **핵심지는 ‘상대적인 규제 완화 효과’**를 얻게 된다는 설명이다.[^4] @[02:26]
이 대목에서 진행자는 “규제 강화가 오히려 최상급지의 상대적 매력을 키울 수 있다”는 관점을 명확히 한다.[^4] @[02:26]
3.4. 마포·성동의 급등 사례와 ‘시선 이동’ 논리: 그래도 결론은 “일시 주춤 후 상승”
강남3구·용산구가 규제로 묶여 있으니 풍선효과 후보로 마포구와 성동구가 거론되어 왔다고 설명한다.[^4] @[02:36] 그리고 구체 사례를 든다.
- 마포·성동의 신축 대장 아파트 기준, 전용 84㎡(33평형)가 28억~29억 실거래를 찍으며 가격이 급격히 상승했다.[^4] @[02:42]
이런 상황에서 11호 대책이 발표되면, 마포·성동을 보던 수요가 “그럼 차라리 강남을 다시 봐도 되지 않을까”라는 생각을 하게 된다고 말한다.[^4] @[02:48] 그래서 강남 입장에선 이번 대책이 호재가 될 수 있다는 해석이다.[^4] @[02:55]
다만 진행자는 “그렇다면 마포·성동은 악재냐”를 단순하게 결론내리지 않는다.[^4] @[03:02] 그 이유는 규제가 한강벨트 일부만 묶은 것이 아니라 서울과 경기 주요 지역들을 다 묶었기 때문에, 서울 진입을 고려하는 수요는 토지거래허가구역 지정 사실을 인지한 상태에서 ‘상대적으로 더 좋은 지역’부터 순서대로 볼 수밖에 없다는 것이다.[^4] @[03:08]
즉,
- 단기적으로는 수요가 멈칫할 수 있지만,[^4] @[03:25]
- 결과적으로는 가격 상승을 예상한다는 입장을 재확인한다.[^4] @[03:25]
3.5. 규제가 광역화될수록 ‘똘똘한 한 채’는 강화된다: 그런데 왜 사람들은 투자를 못 하는가
진행자는 “11호 대책과 별개로 좋은 지역을 가야 한다는 사실은 변하지 않는다”고 하며, 규제가 광역화될수록 ‘똘똘한 한 채 선호’가 높아질 수밖에 없다고 말한다.[^3] @[03:42]
여기까지는 많은 사람이 이미 알고 있다고 전제하면서도, 시청자 입장에서 이런 반문이 나온다고 설정한다.
- “다 알고 있는데도 투자를 못 하는 것 아닌가?”[^3] @[03:55]
그 이유로 이어지는 핵심이 바로 다음 절의 “사각지대”이다.[^3] @[04:01]
3.6. 첫 번째 사각지대: 토지거래허가구역은 ‘아파트’ 매수에 적용—다세대·다가구·단독은 허가가 아니다
진행자는 11호 대책 때문에 “실거주를 안 하면 집을 못 산다”로 이해하는 사람이 많다고 짚는다.[^5] @[04:09] 하지만 토지거래허가구역 제도를 자세히 보면,
- 서울과 경기 남부 지역을 매수할 때 모든 주택이 허가 대상이 아니라,
- ‘토지거래허가구역 내 아파트’를 매수할 때만 허가를 받는다고 설명한다.[^5] @[04:16]
- 따라서 다세대·다가구·단독주택은 토지거래허가를 안 받아도 된다는 점을 “사실”로 제시한다.[^5] @[04:23]
이 때문에 일부에서는 “오피스텔과 빌라로 풍선효과가 생길 것”이라 말한다고 언급한다.[^5] @[04:32] 진행자는 가격이 많이 무너진 상태라 지금 사도 “괜찮다”는 여지를 주면서도, 여기서 바로 본론을 꺾는다.[^5] @[04:37]
- 오피스텔·빌라 투자를 ‘해야 한다’고 말하는 사람은 “하수”
- “진정한 고수는 재개발을 주목”한다는 식으로 대비시키며 재개발로 초점을 이동한다.[^5] @[04:45]
또한 “금액이 부족해서 오피스텔·빌라를 하면 몰라도, 선호해서 투자하는 사람은 많지 않다”고 말한다.[^5] @[04:52] 시장 선호를 설명하는 근거로는,
- “얼신”이라는 신조어가 나올 만큼 다들 아파트를 원한다고 하고,[^5] @[05:02]
- 구축과 신축의 격차가 벌어질수록 신축 아파트 선호가 강화된다고 설명한다.[^5] @[05:07]
3.7. “서울 아파트는 실거주·무주택/처분조건 등으로 지방이 접근이 어렵다” → 그래서 재개발 ‘입주권’이 마지막 틈새
진행자는 현 규제하에서 아파트를 매수하려면
- 실거주 요건 충족,
- 무주택이거나 ‘처분 조건부’ 등의 제약이 걸린다고 말한다.[^5] @[05:12]
그 결과 “지방 사람들 입장에서는 서울 부동산을 매수할 수가 없다”고 진단한다.[^5] @[05:20]
여기서 제시하는 해결 방향이 다음이다.
- 아파트 자체는 아니지만, “아파트가 될 입주권”(재개발로 새 아파트를 받을 권리)
- 즉 재개발 지역의 다세대·다가구·단독 주택이 “마지막 틈새 시장”이 될 수 있다는 주장이다.[^5] @[05:25]
이때의 논리는 “현재는 아파트 매수가 막혀 있지만, 재개발 구역의 주택을 매수하면 미래에 아파트 입주권으로 전환될 수 있다”는 기대를 깔고 있다.[^5] @[05:25]
3.8. 투기과열지구의 ‘조합원 전매 금지’가 재개발을 막지 않는 구간: 관리처분 이전은 자유
시청자들이 제기할 수 있는 의문을 진행자가 먼저 제시한다.
- “재개발이 틈새인 건 알겠는데, 서울이 토지거래허가구역만 있는 게 아니라 투기과열지구도 같이 지정됐으니 조합원 전매 금지(조합원 지위양도 금지)가 걸리는 것 아닌가?”[^6] @[05:35]
그래서 투기지구 지정 시 전매 금지 구간을 구체적으로 설명한다.
- 재건축: 조합설립인가부터 소유권 이전등기 시까지 전매 금지[^6] @[05:49]
- 재개발: 관리처분인가부터 소유권 이전등기 시까지 전매 금지[^6] @[05:49]
이 말은 곧,
- 관리처분인가 ‘이전’ 단계의 재개발 조합은 조합원 지위양도가 자유롭다는 결론으로 연결된다.[^6] @[06:06]
즉 “투기과열지구 = 재개발 전 구간 전매금지”가 아니라, 재개발은 관리처분 이전에는 거래가 가능한 구간이 존재한다는 점을 ‘틈’으로 제시한다.[^6] @[06:06]
3.9. 관리처분 이후 재개발도 예외가 있다: 2018.1.24 이전 ‘최초 사업시행인가 신청’ 조합은 전매금지 미적용
진행자는 “그럼 관리처분 이후 재개발은 거래가 안 되냐”는 질문에도 예외가 있다고 한다.[^6] @[06:12]
예외의 기준을 구체적으로 제시한다.
- 2018년 1월 24일 전에 ‘최초 사업시행인가를 신청’한 재개발 조합은
조합원 전매(지위양도) 금지 ‘미적용’ 대상이라고 설명한다.[^6] @[06:18]
이 주장을 법 조문 구조로 근거화한다.
- 조합원 지위양도 금지 규정은 도시 및 주거환경정비법 제39조 2항에 있다고 짚는다.[^6] @[06:25]
- 그리고 “부칙 규정”을 함께 봐야 한다고 말한다.[^6] @[06:31]
부칙 해석의 핵심은 두 단계로 설명된다.
-
공포 후 3개월 경과 후 시행이라는 문구가 있고,[^6] @[06:37]
- 2017년 10월 24일로부터 3개월 뒤가 2018년 1월 24일이라는 날짜를 도출한다.[^6] @[06:52]
-
부칙 2조에 따르면,
- 개정 규정은 “시행 이후로 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용”이라고 되어 있다고 설명한다.[^6] @[06:57]
따라서 진행자의 결론은 다음이다.
- 이 기준을 충족한 재개발 지역은 관리처분인가가 났더라도 전매 금지에 걸리지 않는다.[^6] @[07:05]
이 파트는 영상의 핵심 논거로서 “규제가 전면적이라도, 법적 적용 시점·부칙으로 인해 거래가 가능한 재개발 물건이 남아 있다”는 메시지를 전달한다.[^6] @[07:05]
3.10. 재건축에는 같은 예외가 없다: 재개발·도시환경정비만 해당
시청자가 또 묻는 것으로 설정한다.
- “재건축은 예외가 없나요?”[^6] @[07:13]
진행자는 “안타깝게도”라고 전제하며, 방금 설명한 예외는
- 재개발 사업과 도시환경정비 사업만 대상이라고 말한다.[^6] @[07:13]
- 그래서 재건축은 조합설립인가가 나면 모두 전매 금지라고 정리한다.[^6] @[07:21]
결과적으로, 투자자 입장에서는
- 재건축은 전매금지로 인해 접근이 어려워졌고,
- “좋든 싫든 재개발밖에 볼 수 없다”는 현실 인식을 요구한다.[^6] @[07:31]
3.11. 재개발의 추가 매력 1: 다주택 규제가 강할수록 재개발 선호는 상승(취득세 구조)
진행자는 “재개발의 매력은 여기서 끝이 아니다”라고 하며, 다주택자 규제가 강화될수록 재개발 선호는 더 높아질 수밖에 없다고 주장한다.[^6] @[07:44]
첫 번째 근거로 취득세를 든다.
- 기본적으로 1주택자 취득세율: 1.1%~3.3%(일반 취득세율)[^6] @[07:54]
- 조정대상지역에서 2주택 취득: 8.4%[^6] @[07:58]
- 3주택 취득: 12.4%[^6] @[07:58]
진행자는 일시적 2주택 규정을 활용할 수는 있겠지만,[^6] @[08:08]
- 종전주택을 3년 내 처분할 생각이 없거나,
- 이미 2주택/3주택자라면
취득세 중과를 피할 수 없다고 말한다.[^6] @[08:13]
즉 “부동산을 더 늘리고 싶어도 취득세만 12.4%를 내야 하니 못 산다”는 현실적 장벽을 제시하고,[^6] @[08:20] 여기서 재개발 구역의 ‘특수 물건’ 개념으로 넘어간다.[^6] @[08:26]
3.12. 재개발 ‘특수물건’(도로·상가·무허가 등)과 분양자격: 주택이 아니어서 취득세·종부세가 달라진다
진행자는 재개발 지역을 보면 도로, 상가, 무허가 건축물 같은 것도 ‘분양 자격’이 나오는 경우가 있다고 말한다.[^6] @[08:33] 듣자마자 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있다고 인정하면서,[^6] @[08:40]
- 일반적으로는 분양자격이 나오지 않고,
- 특수한 요건을 충족한 물건만 분양자격을 받을 수 있다고 전제한다.[^6] @[08:47]
분양자격의 자세한 기준은 “이전 영상 참고”로 넘기지만,[^6] @[08:54] 이 영상에서는 “혜택 중심”으로 설명하겠다고 한다.[^6] @[09:04] 그리고 중요한 세금 포인트를 제시한다.
- 특수물건들은 ‘주택이 아니기 때문에’
- 다주택자 중과(12.4%)가 아니라 4.6% 취득세가 적용된다고 설명한다.[^6] @[09:08]
- 또한 주택이 아니므로 종부세 대상도 아니다라고 말한다.[^6] @[09:22]
즉, 다주택 규제로 ‘주택’을 추가 매수하기 어려운 환경에서도, 재개발 구역의 특수물건은 세법상 주택이 아니라는 이유로 취득세·종부세 부담이 달라질 수 있다는 점을 ‘우회로’로 제시한다.[^6] @[09:08]
다만 진행자는 이런 특수물건은 요건 검토가 복잡하므로 “전문가를 통해 거래하는 게 중요하다”는 주의도 붙인다.[^6] @[08:54]
3.13. 멸실된 입주권: 관리처분 이후 ‘입주권’ + 철거 완료 시 4.6% 가능(그리고 빠르고 안전하다는 프레이밍)
특수물건이 불안하거나 복잡하면 다른 대안으로 **“멸실된 입주권”**을 제시한다.[^6] @[09:33]
여기서 진행자는 먼저 용어를 정리한다.
- 세법적 정의상 관리처분인가 이후를 ‘입주권’이라고 부른다.[^6] @[09:44]
- 그런데 “멸실된”이라는 말이 붙은 것은 철거가 완료되었음을 의미한다는 식으로 설명한다.[^6] @[09:47]
그리고 세금 적용을 다음처럼 말한다.
- 관리처분인가가 났다고 해서 모두 “세이프”한 게 아니고,[^6] @[09:51]
- 철거까지 된 경우에 토지분 취득세 4.6%만 납부할 수 있다는 취지로 설명한다.[^6] @[09:57]
진행자는 이 선택지가
- 속도도 빠르고 안전한데,
- 세금 중과까지 피할 수 있는 메리트가 있다고 강조한다.[^6] @[10:04]
(즉, 단순히 ‘입주권’이 아니라 “멸실(철거 완료)”이라는 상태가 세금·보유세 측면에서 중요하다는 문제의식을 심는다.)[^6] @[10:17]
3.14. 재개발의 추가 매력 2: 보유세(종부세) 강화 가능성 진단과, 재개발이 제공하는 회피 구조
진행자는 “재개발은 취득세만 메리트가 있느냐—아니다”라고 하며, 보유세로 확장한다.[^6] @[10:08]
3.14.1. 정치/정책 시나리오: 다음 스텝은 보유세일 수 있다
- 김윤덕 국토교통부 장관이 보유세도 강화해야 한다고 발언했다고 언급한다.[^6] @[10:17]
- 그래서 11호 대책 이후 다음 스텝이 보유세라는 이야기들이 나온다고 한다.[^6] @[10:26]
다만 여당 입장에서는 보유세 강화가 부담일 수밖에 없고,[^6] @[10:30] 민주당 내부에서도 “보유세 인상 반대” 또는 “유보” 목소리가 있다고 말한다.[^6] @[10:43] 그런데 진행자가 주목하라는 지점은 “찬성/반대” 구도가 아니라 **‘반대’가 아니라 ‘유보’**라는 표현이다.[^6] @[10:43]
그 해석은 다음과 같다.
- 11호 대책으로 국민의 분노가 커져 역풍을 우려해, 지금 당장 “보유세 인상”을 밝히지 못할 뿐, 나중에 인상으로 돌릴 수 있음을 인식해야 한다.[^6] @[10:50]
- 배경으로 2026년 6월 지방선거 부담을 든다.[^6] @[10:56]
즉 “지금은 말을 아끼지만 선거가 끝나면 언제든 규제가 강화될 수 있다”는 전망을 제시한다.[^6] @[11:12] 또한 진성준 위원이 “보유세 인상 용기를 내야 한다”는 취지로 말한다고 덧붙이며, 당내에서 대놓고 찬반을 말 못 하는 분위기일 뿐 보유세 인상 인식은 존재한다고 본다.[^6] @[11:12]
이 흐름의 결론으로 “종합부동산세 강화 이슈가 다시 등장할 수 있다”는 경고를 한다.[^6] @[11:24]
또한 “현재 종부세율 자체도 윤석열 정부에서 완화된 세율”이라고 언급하며,[^6] @[11:35] 문재인 정부 당시 종부세가 가장 강화됐을 때를 떠올리면 “정말 무섭다”고 표현한다.[^6] @[11:55] 그리고 조정대상지역 내 2주택자만 되어도 종부세 중과세율이 적용된다는 점을 알아야 한다고 강조한다.[^6] @[12:01]
3.14.2. 재개발에서의 보유세(종부세) 회피 구조: ‘주택이 아니거나’, ‘철거되어 주택분 재산세가 없어지거나’
진행자는 보유세 부담을 낮출 수 있는 지점도 재개발 투자에 있다고 연결한다.[^6] @[12:07]
- 앞서 말한 **특수물건(도로·상가·무허가)**은 주택이 아니기 때문에 종부세 대상이 아니다.[^6] @[12:13]
- 멸실된 입주권 역시 종부세를 피할 수 있다고 한다.[^6] @[12:13]
그리고 그 이유를 과세 구조로 설명한다.
- 보유세는 관리처분인가 여부와 상관없이 ‘실질’ 기준으로 부과되므로, 현재 철거가 되었는지 여부가 중요하다.[^6] @[12:19]
- 건축물이 살아 있으면 재산세와 종부세를 납부하지만,[^6] @[12:35]
- 건축물이 철거되면 재산세를 납부하지 않는다고 말한다.[^6] @[12:35]
다만 “정확하게는”이라고 정교화한다.
- 철거 시 토지분 재산세만 납부,
- 주택분 재산세는 납부하지 않음.[^6] @[12:44]
그리고 종부세는 “주택분 재산세를 기초로 부과”되므로,[^6] @[12:44] 주택분 재산세가 사라지면 자연히 종부세 대상도 아니다라는 논리다.[^6] @[12:44]
이 결론을 투자 결과로 번역하면,
- 멸실된 입주권을 샀을 때 시점에 따라 차이는 있을 수 있지만,
- 적어도 2~3년 동안 종부세 부담에서 벗어날 수 있다고 주장한다.[^6] @[12:53]
추가로, 재개발 지역 내 다세대·다가구·단독주택은 과세표준 자체가 낮아 보유세 부담이 매우 낮다고 설명한다.[^6] @[13:02] 심지어 멸실 이전이라도 아파트 대비 과세표준이 낮아 보유세 부담이 거의 없다는 점을 장점으로 제시한다.[^6] @[13:13]
3.15. 결론부: “지방의 서울 투자 마지막 기회 = 재개발”, 그리고 향후 규제 강화 전망
진행자는 “지금까지 재개발을 주목해야 하는 이유”를 설명했다고 정리한다.[^6] @[13:32] 11호 대책 발표 이후 사람들이 “지금 당장 어떻게 움직여야 하나” 고민이 많고,[^6] @[13:44] 특히 지방 사람들이 ‘서울 투자 마지막 기회가 재개발’에 있다는 사실을 인지하고 문의가 많다고 말한다.[^6] @[13:50]
정치적 평가도 덧붙인다.
- “세금으로 집값 잡지 않겠다던 이재명 대통령의 공약은 공수표로 전락”했다고 주장한다.[^6] @[13:56]
- 앞으로 부동산 세금 규제는 강화되면 강화됐지 완화될 것 같지 않다고 전망한다.[^6] @[14:04]
따라서 “진정한 고수들은 살아남는 투자처가 어디인지 살펴본다”고 말하며,[^6] @[14:08]
문재인 정부 당시에도 재개발 투자가 “정말 핫”했듯이, 이재명 정부 5년을 버틸 매력적인 투자처로 재개발이 급부상할 것으로 예상한다고 결론낸다.[^6] @[14:13]
마지막으로 영상이 도움이 되었길 바란다며 좋아요·구독을 요청하고 마무리한다.[^6] @[14:25]
4. 핵심 통찰
-
‘규제 회피’가 아니라 ‘규제 적응’의 게임으로 프레이밍을 바꾼다.
영상은 비규제지역 추격(풍선효과) 자체가 정부의 후속 규제(두더지잡기)로 상쇄될 수 있음을 전제로, 결국 핵심지 회귀 가능성과 함께 “그럼에도 가능한 구멍(사각지대)”을 찾는 접근을 제안한다.[^2] @[01:37] -
광역 규제는 최상급지에 ‘추가 타격’이 아니라 ‘상대적 우위’를 줄 수 있다.
이미 3종 규제를 받고 있던 강남3구·용산은 규제 강도가 더 세진 게 없는데, 다른 지역이 새로 묶이면서 비교 우위(상대적 규제완화 효과)가 생긴다는 논리다.[^4] @[02:26] -
재개발 투자의 핵심은 ‘정비사업 단계(관리처분 전/후)’와 ‘법 시행 시점(부칙)’ 그리고 ‘세법상 자산의 성격(주택 vs 비주택, 멸실 여부)’이다.
- 전매금지는 재개발에서 관리처분 이후에 걸린다는 구조,[^6] @[05:49]
- 그러나 2018.1.24 이전 최초 사업시행인가 신청 조합은 부칙 때문에 예외가 될 수 있다는 구조,[^6] @[06:18]
- 그리고 취득세·종부세 회피 논리는 “주택이 아니면 중과/종부세가 다르다”, “철거되면 주택분 재산세가 없어 종부세 기반이 약해진다”는 세제 메커니즘에 기대고 있다.[^6] @[09:08]
5. 헷갈리는 용어 정리 (해당 시에만)
- 조정대상지역 / 투기과열지구 / 토지거래허가구역(3종 규제): 영상에서 11호 대책으로 서울 전역과 경기 남부까지 광역 적용되었다고 설명하는 규제 묶음.[^2] @[00:43]
- 토지거래허가구역에서 ‘허가 대상’: 영상 설명 기준으로는 허가구역 내 ‘아파트’ 매수 시 허가가 필요하며, 다세대·다가구·단독은 허가 대상이 아니라는 점을 ‘사각지대’로 제시.[^5] @[04:16]
- 조합원 지위양도(전매) 금지: 투기과열지구 지정 시 적용. 영상 설명 기준으로 재개발은 관리처분인가~소유권이전등기, 재건축은 조합설립인가~소유권이전등기 기간에 전매가 금지된다고 정리.[^6] @[05:49]
- 관리처분인가: 재개발에서 전매금지의 기산점으로 설명되며, 세법적 정의에서 “관리처분인가 이후를 입주권이라 부른다”고 언급됨.[^6] @[09:44]
- 입주권 / 멸실된 입주권: 관리처분인가 이후의 권리를 입주권이라 설명하고, “멸실된”은 철거가 완료된 상태를 전제하여 토지분 취득세(4.6%) 및 종부세 회피 논리와 연결.[^6] @[09:44]
- 특수물건: 재개발 구역에서 도로·상가·무허가 건축물 등 “주택이 아닌데도 특정 요건을 충족하면 분양자격이 나올 수 있는” 물건으로 소개. 주택이 아니라 취득세 4.6%, 종부세 비대상 논리를 전개.[^6] @[08:33]
참고(콘텐츠 정보)
- 콘텐츠: 「10.15 규제 사각지대, 재개발에 틈이 있다!」
- 채널: 투미부동산[투미TV]
- 길이: 14분 49초
- 링크: https://www.youtube.com/watch?v=WzGQOw2VWjk
[^1]: 투미TV 영상 발언(인사, 12호 대책 언급, 이번 영상 주제 소개). @[00:07]~@[00:32]
[^2]: 11호 대책으로 서울 전역+경기남부 광역 규제, 규제의 단기/중장기 효과, 비규제 추격 경계 및 핵심지 회귀 논리. @[00:43]~@[01:48]
[^3]: 좋은 지역/똘똘한 한 채 선호 강화, 그리고 ‘사각지대 존재’ 예고. @[03:42]~@[04:01]
[^4]: 강남3구·용산 ‘상대적 완화’ 논리, 마포·성동 실거래 28~29억 사례 및 수요 시선 이동, 일시 주춤 후 상승 전망. @[02:15]~@[03:25]
[^5]: 토지거래허가구역의 허가 대상(아파트 중심)과 다세대/다가구/단독의 틈, 오피스텔/빌라 vs 재개발로의 전환, 아파트 실거주/조건으로 지방의 서울 진입 어려움. @[04:09]~@[05:35]
[^6]: 투기과열지구 전매금지 구간(재건축/재개발), 관리처분 이전 거래 가능, 2018.1.24 이전 사업시행인가 신청 조합 예외(도정법/부칙), 재건축 예외 없음, 취득세율(1.1~3.3 / 8.4 / 12.4), 특수물건 취득세 4.6 및 종부세 비대상, 멸실된 입주권(철거 시) 세금/보유세 구조, 보유세 강화 가능성 및 정치적 맥락, 결론(재개발 급부상). @[05:49]~@[14:19]